Lo ngại “sốt ảo” đất quê, nhiều nhà đầu tư “quay xe" về thành phố

Phạm Thị Giang

Thị trường bất động sản tại các tỉnh lẻ đang có dấu hiệu "sốt ảo" khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng về vùng ven thành phố lớn như Hà Nội để xuống tiền. Đây là chiến lược giảm thiểu rủi ro đáng kể trong bối cảnh thị trường đang biến động.

Cơn “sốt” đất quê

Thời gian qua, những cơn "cơn sốt" đất liên tiếp xảy ra trên địa bàn cả nước khiến chao đảo thị trường bất động sản. Đáng nói, tình trạng giá đất tăng chóng mặt lại tập trung ở những khu vực nông thôn, nơi "phong thanh" có các dự án hoặc thông tin quy hoạch mới.

Cụ thể, tại huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang là một trong những địa phương ghi nhận thị trường bất động sản sôi động thời gian qua. Các văn phong môi giới, dịch vụ bất động sản mọc lên như nấm. Theo ghi nhận tại dự án khu đô thị Lạc Phú, khá nhiều nhà đầu tư đổ dồn về “đón sóng”, cò đất cũng được dịp thổi giá. Hiện mức giá được rao bán đối với lô đất ở làn trong cùng có giá 1,5 tỷ đồng, đất ở ngoài mặt đường có giá hơn 3 tỷ đồng/lô và còn được mô giới quảng cáo sẽ còn tăng lên 2-3 lần.

Tình trạng tương tự cũng đang diễn ra tại Nghệ An, giá đất tại các huyện vùng núi cũng đang được giao dịch cao chưa từng thấy. Cụ thể, trong năm 2021, xã miền núi Thịnh Thành, huyện Yên Thành bán đấu giá thành công 12 lô đất ở với giá hơn 700 triệu đồng/lô, cao gần gấp đôi giá khởi điểm. Đến nay, những người trúng đấu giá đang rao bán các lô đất này với giá gần một tỷ đồng/ lô.

anh-4-1652028273.jpg

Giá bất động sản nhiều khu vực tăng mạnh trong những tháng đầu năm. (Ảnh minh họa)

Giá đất tại Quảng Bình cũng tăng chóng mặt, không chỉ ở khu vực TP. Đồng Hới mà các vùng ven biển, đồng bằng, vùng núi cũng tăng lên hàng chục lần.

Nhiều khu vực trước đây không mấy được quan tâm như xã Hải Ninh, Lương Minh, Võ Ninh (huyện Quảng Ninh); Hồng Thủy, Ngư Thủy (huyện Lệ Thủy)... hay nhiều tuyến đường đường ít người qua lại ở xã Bảo Ninh nay lại trở thành đỉnh điểm của cơn "sốt đất".

Một công chứng viên chuyên công chứng các hợp đồng bất động sản cho biết, tình trạng đầu tư qua tay chỉ mất 3-4 tháng bán đi bán lại đã đến công chứng đặt cọc hàng tăng chục lần.

Hay tại một số khu vực ở Hòa Bình, giá đất cũng được ghi nhận mức tăng 100%, Bắc Ninh tăng 61%, Thái Nguyên tăng 57% theo báo cáo của Batdongsan.com.vn.

Nguyên nhân khiến giá đất tăng cao trong thời gian qua được nhận định là do thông tin quy hoạch, xu hướng đầu tư an toàn hay như xu hướng bỏ phố về quê,… Tuy nhiên, giới chuyên gia dự báo, năm 2022 sẽ không còn hiện tượng sốt đất tái diễn khi thông tin quy hoạch phần lớn sẽ được công bố, các địa phương đã có kinh nghiệm trong việc ngăn chặn, kiểm soát sốt đất.

"Hầu hết các cơn sốt đất đang diễn ra chủ yếu là từ miệng "cò đất", đây cũng là hình thức sử dụng chiêu trò của mô giới đất nhằm "làm giá", đẩy giá lên cao nhưng thực tế giao dịch lại không đáng kể", ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động nhìn nhận.

Nhiều nhà đầu tư chuyển hướng “về bờ”

Là nhà đầu tư có nhiều năm chinh chiến ở thị trường bất động sản tỉnh, anh Nguyễn Danh Châu (45 tuổi) thừa nhân đã thu được khoản tiền không nhỏ từ đón đầu làn sóng "sốt" đất quê.

Anh Châu cho biết, từ năm 2018, khi thị trường bất động sản Hà Nội có phần chững lại, anh đã chuyển hướng tìm kiếm thị trường "xa bờ" như các tỉnh Hưng Yên, Hải Dương, Quảng Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc. Tuy nhiên, đến năm 2021 anh bắt đầu chuyển hướng hoàn toàn và quay lại thị trường vùng ven đô Hà Nội, tập trung vào các khu vực như  Sóc Sơn, Chương Mỹ, Thanh Oai, Ba Vì.

Lý giải về việc chuyển hướng đầu tư này, anh Châu cho biết: "Thị trường bất động sản tại các vùng quê đã tăng giá khá cao nên việc kiếm lợi từ đất quê đã không còn thuận lợi. Đáng nói là hiện tượng "sốt ảo", thổi giá của các "cò đất" trong khi nhu cầu thị trường rất thấp. Còn việc đầu tư tại các khu vực ven đồ sẽ tiết kiệm được chi phí, thanh khoản dễ dàng." 

su-khac-nhau-1652146913.jpg
Vỡ mộng ở bất động sản vùng quê, nhiều nhà đầu tư lại trở về các khu vực ven đô tại các đô thị lớn. 

Cũng giống như anh Châu, nhà đầu tư Đình Anh (Hà Đông, Hà Nội) cho biết, sau thời gian dài trinh chiến tại thị trường tỉnh lẻ, anh nhận thấy bất động sản Hà Nội vần là thị trường an toàn, ít rủi ro.

"Dù Hà Nội là thị trường có mức giá khá cao, nhưng đây cũng là nơi mà nhu cầu về nhà ở của người dân rất cao khi trung tâm càng ngày càng chật hẹp thì việc chuyển hướng ra các vùng ven đô là điều tất yếu. Vì vậy đầu tư vào thị trường ven đô Hà Nội thì không lo tương lai không có người mua" - anh Anh nhận định.

Mặt khác, anh Anh cũng cho biết, trước đây, anh từng lặn lội nhiều tỉnh và tiến hành mua đi bán lại liên tục với mức lợi nhuận chỉ dao động từ 20-30%. Nhưng nếu đầu từ lâu dài từ 5 năm và chỉ cần lãi 1, 2 lô đất với tỷ suất từ 100-500% thì rõ ràng lợi nhuận cũng bằng đầu tư ngắn hạn và có thể hơn. Ngoài ra, không cần bỏ quá nhiều mà còn có thời gian để xử lý công việc khác, đó cũng là lý do anh chọn đầu tư tại khi vực Hà Nội.

Giới chuyên gia cũng nhận định, chuyển dịch về các vùng ven Hà Nội là xu hướng tất yếu khi quỹ đất nội đô ngày càng chật hẹp. Bên cạnh đó, thời gian qua Nhà nước cũng đã đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông, thu hẹp thời gian di chuyển khiến cho nhiều nhà đầu tư mạnh tay xuống tiền. Các chuyên gia cũng nhận định, thị trường bất động sản ven đô thời gian tới sẽ có thể kéo dãi, cao bằng đất nội đô. Tuy nhiên, giới chuyên gia cũng khuyến nghị, nhà đầu tư cũng cần nên tỉnh táo lựa chọn sản phẩm đầy đủ pháp lý, với mức tăng ổn định.

Mới đây, ngày 5/5, Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng đã ký ban hành Nghị quyết số 15-NQ/TW của Bộ Chính trị về phương hướng, nhiệm vụ phát triển Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045. Nghị quyết yêu cầu nghiên cứu tăng tỷ lệ đất phát triển đô thị; xây dựng mô hình thành phố trực thuộc Thủ đô tại khu vực phía Bắc (vùng Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn) và phía Tây (vùng Hòa Lạc, Xuân Mai)…

Trước thông tin này, nhiều chuyên gia cho rằng, nhiều khả năng giá đất tại các huyện ngoại thành Hà Nội thời gian tới có thể sẽ tiếp tục nóng. 

Phạm Gia