Kỹ năng tư vấn bán nhà phố cho nhà đầu tư - [Khóa học: Quy Trình Và Kỹ Năng Môi Giới BĐS] - Phần 14

Bạn có thể xem căn nhà có bị cầm cố thế chấp hay không? có tranh chấp anh em trong việc thừa kế hay không? rồi nếu căn nhà đó muốn giao dịch bạn phải có đầy đủ tư cách pháp lý nhân thân mới đủ điều kiện giao dịch.

Hiện trạng căn nhà

Hiện trạng của căn nhà ra sao nó đang lâ ngôi nhà cấp 1 2 3 hay 4, tùy theo hiện trạng căn nhà chúng ta có thể định giá được giá trị của bất động sản đây cũng là 1 nội dung vô cùng quan trọng để bạn có thể tư vấn được cho khách hàng của mình

An ninh

Bạn cần làm rõ xem ngôi nhà đó an ninh ra sao có tệ nạn, hay không chẳng hạn bạn có thể nói đối diện gần đồn công an, tuy nhiên có nhiều trường hợp học lại kiêng kị với đồn công an… do đó bạn cần phải hỏi những câu hỏi như anh chị có kiêng kị gì hay không để hiểu ra được nhu cầu của họ giống như những gì mà tôi đã chia sẻ trong nội dung của các bài trước

Yếu tố giao dịch

Có rất nhiều điều quan trọng trong yếu tố giao dịch mà bạn cũng phải làm rõ, chẳng hạn như gần trường học thì bạn phải tư vấn xem gần với trường học nào, cấp độ nào để phù hợp với khách hàng, chẵn hạn con họ đang ở lứa tuổi mẫu giáo thì không thể tư vấn là gần trường đại học.. Bạn phải tư vấn dịch vụ phù hợp với độ tuổi khách hàng, chẳng hạn như con họ đang ở trong độ tuổi tiểu học thì gần nhà có bao nhiêu trường tiểu học trường điểm hay trung bình….

Môi trường xung quanh

Môi trường xung quanh ô nhiễm hay không? có gần trung tâm hay không? có gần với khu sản xuất hay không, rồi nó có gần bệnh viện, khi vui chơi giải trí, chùa, nhà thờ không? đó là những điều để bạn khai thác và tư vấn cho khách hàng của mình

Diện tích nhà

Bạn cần nắm thêm nhà diện tích lớn hay nhỏ tôi vẫn khuyên bạn nên lựa chọn những ngôi nhà vừa phải vì nếu là những ngôi nhà lớn sẽ rất khó bán. Rồi bạn cần xem hình dáng ngôi nhà ra sao, đất vuông vắn hay không, có thóp hậu không, lộ giới, con đường đó ra sao rồi đưa ra kết luận ô tô có vào được không?

Định hướng quy hoạch

Đối với nhà phố thì đây là điều quan trọng, bạn cần phải xem định hướng của căn nhà ra sao quy hoạch treo hay mở rộng khả năng cho thuê lại căn nhà ra sao, chẳng hạn tôi môi giới căn nhà tôi sẽ tư vấn cho họ là căn nhà này đang có hợp đồng cho thuê thì phải tư vấn khả năng chuyển nhượng cho thuê,

Chẳng hạn có trường hợp mua nhà nhưng bên thuê họ lại không di không chịu giao nhà đó là những điều mà tôi muốn lưu ý với bạn khi giao dịch nhà phố .

Kinh nghiệm tư vấn cho nhà đầu tư bất động sản

Khi tư vấn cho nhà đầu tư thì họ thường quan tâm tới 2 yếu tố:

Khả năng sinh lời bán / cho thuê lại

Có hay không có tính thanh khoản

Các nhà đầu tư có rất nhiều dạng, đôi khi họ mua tránh lạm phát với giá đồng tiền.

Đối với nhà đầu tư ngắn hạn thì họ quan tâm tơi tiềm năng thu nhập từ việc kinh doanh có nghĩa là họ đầu tư bán đi và thu về bao nhiêu lãi suất cho mình, Họ  rất quan tâm tới khả năng xoay vòng vốn. Đôi khi họ chỉ cần kỳ vọng lãi suất từ  5 - 10 % là bán đó cũng là điều mà bạn cần lưu ý

Nhà đầu tư dài hạn 

Họ thường nhắm tới yếu tố giá trị, họ có tâm nhìn xa hơn và hướng tới yếu tố giá trị đầu tư.

Cho thuê lại: Họ muốn cho thuê lại để sinh lời từ chính bất động sản cũng như chờ đợi cơ hội bán ra với mức giá mong muốn

Khả năng tăng giá trong tương lai

Đối với những nhà đầu tư dài hạn thì họ muốn răng mảnh đất hay ngôi nhà của họ trong tương lai sẽ gia tăng giá trị mạnh mẽ, còn với những người đầu tư cho thuê lại thì có 1 số chỉ tập trung vào mục đích cho thuê vậy chúng ta khai thác nghiên cứu thông tin thị trường cho thuê để tư vấn cho họ được một cách tốt nhất.

Với những dạng đầu tư như vậy thì người môi giới cần lưu ý

Khả năng tài chính của nhà đầu tư: Bạn sẽ tìm hiểu thông tin tài chính , nhu cầu lợi ích, lợi thế bất động sản,

Với thông tin tài chính:  Bạn cần phải làm nổi bật tính thanh khoản và tỷ suất lợi nhuận đừng tập trung vào tư vấn lợi ích bởi đôi khi họ không cần vì mối quan tâm của họ là lời được bao nhiêu, khi nào lời

Khi môi giới cho nhà đầu tư: Bạn sẽ cần phải tìm hiểu trao đổi với khách hàng về tài chính dựa trên thu nhập của bất động sản trước và sau thuế thu nhập, rồi thu nhập đó trước khi lãi vay chứ không phải là lấy giá bán trừ giá mua = lợi nhuận thì đó là điều sai lầm.

Ví dụ: Có 1 người mua căn nhà với giá trị 1 tỷ nhưng bán được 1 tỷ 50 chục thì chưa chắc đã lời, vì chúng ta có rất nhiều các khoản thuế phí, giá sử người này đi vay ở ngân hàng với mức lãi suất 10% như vậy tiền lãi họ phải trả trong năm vừa qua phải 50 triệu ++ tiền  thuế thu nhập cá nhân 2% = 20 triệu chưa kể phí môi giới thì chắc chắn là họ sẽ bị thua lỗ 

Tính lợi nhuận cho khách khi đầu tư 

Khi chúng ta tư vấn cho khách hàng bạn phải hiểu vốn đầu tư của họ từ đâu? lúc đó bạn sẽ tính được bài toán chi phí, bạn phải hiểu họ đi vay hay tự có. Nếu đi vay thì lãi suất là bao nhiêu có hơn so với việc họ gửi ngân hàng và lấy lãi không

Tốc độ xoay vòng vốn

Bạn cần tìm hiểu thêm về tốc độ xoay vòng vốn, chẳng hạn nhiều nhà đầu tư ngắn hạn họ tính vòng vay vốn ít nhất 4 lần/ năm đồng nghĩa với việc mỗi quý tôi sẽ có phát sinh giao dịch nếu tối đầu tư 3 4 tháng gia hạn để đạt kì vọng 5 - 10 % sẽ bán đó là yếu tố bạn cần bán đê trao đổi tư vấn cho nhà đầu tư

Tôi kết thúc bài chia sẻ của phần này ở tại đây, đừng quên ghé thăm website hàng ngày bởi chắc chắn tôi sẽ tiếp tục mang tới những thông tin giá trị khác!