Hợp Đồng Trong Kinh Doanh Bất Động Sản

Hình thức và các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản Bán

Theo quy định của pháp luật, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản (Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014). Các loại hợp đồng này bao gồm:

- Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng; - Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng; - Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;

- Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

- Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

Các loại hợp đồng trên đều đã được quy định về biểu mẫu (Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP). Các hợp đồng mẫu trong kinh doanh này có giá trị để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng chứ không bắt buộc phải làm theo “nguyên bản”.

Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều, khoản trong hợp đồng mẫu nhưng hợp đồng do các bên ký kết phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính đã được quy định tại Điều 18, Điều 47. và Điều 53 Luật Kinh doanh bất động sản.

Nội dụng cụ thể trong hợp đồng do các bên thỏa thuận nhưng không được trái với quy định của pháp luật (Điều 7 Nghị định 76/2015/NĐ-CP). 

Có thể bạn quan tâm: Mẫu biên bản bàn giao nhà đất mới nhất 2021 hiện nay

Vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản

Theo khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì: “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực”. Như vậy, việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản có thể chia thành 2 trường hợp:

Công chứng, chứng thực bắt buộc

Trường hợp này áp dụng đối với các giao dịch mà các bên tham gia là các hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản (khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên) và đối với các giao dịch

- Mua bán nhà, công trình xây dựng; 

 - Thuê mua nhà, công trình xây dựng; 

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn”; “chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” thì hợp đồng, văn bản chuyển nhượng cũng phải được công chứng, hoặc chứng thực (Điều 9, 11 Nghị định 76/2015/NĐ-CP).

Công chứng, chứng thực tự nguyện

Ngoài các trường hợp bắt buộc trên, các hợp đồng kinh doanh bất động sản khác không bị bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà có thể thực hiện một cách tự nguyện theo thỏa thuận của các bên. Bao gồm:

- Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản có sự tham gia của các tổ chức kinh doanh bất động sản (các doanh nghiệp, hợp tác xã);

- Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng mà các bên là hộ gia đình, cá nhân.

Như vậy, so với quy định của Luật Đất đai 2013 (Điều 167), việc công chứng, chứng thực hợp đồng theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã có sự thống nhất. Tuy nhiên, nếu Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ cơ quan chứng thực hợp đồng, văn bản giao dịch quyền sử dụng đất là Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thì pháp luật kinh doanh bất động sản lại chưa xác định Ủy ban nhân dân có thẩm quyền chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản

là Ủy ban nhân dân nào. Ngoài ra, thực tế có nhiều địa phương đã giao chức năng chứng nhận hợp đồng giao dịch bất động sản cho tổ chức công chứng đã được Bộ Tư pháp “khuyến nghị” giữ nguyên “hiện trạng” mà không nên cho phép các chủ thể lựa chọn giữa công chứng và chứng thực tại Ủy ban nhân dân như quy định của pháp luật hiện hành'.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản

Theo khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì: “Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng”.

Theo quy định trên thì có 3 (ba) thời điểm để xác định hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản: (1) thời điểm thỏa thuận; (2) thời điểm công chứng, chứng thực; (3) thời điểm ký hợp đồng. Cách quy định trên có vẻ như “thời điểm thỏa thuận” là thời điểm được “ưu tiên” sử dụng để xác định hợp đồng có hiệu lực.

Tuy nhiên, nếu như thời điểm các bên thỏa thuận hợp đồng có hiệu lực khác với thời điểm hợp đồng được công chứng, chứng thực thì có thể sẽ gây ra sự bất đồng trong việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng trong Luật Kinh doanh bất động sản về cơ bản có sự thống nhất với quy định của Luật Nhà ở 2014. Tuy nhiên, nếu so với quy định của Luật Đất đai 2013 thì các quy định trên có sự thiếu thống nhất vì giao dịch quyền sử dụng đất chỉ “có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013).

Như vậy, đối với giao dịch bất động sản gắn liền với đất thì thời điểm phát sinh hiệu lực của giao dịch đối với bất động sản sẽ khác với thời điểm có hiệu lực đối với quyền sử dụng đất gắn liền với bất động sản. Hạn chế này vốn đã tồn tại từ trước Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nhưng pháp luật hiện hành vẫn chưa khắc phục được. 

Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Theo Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì các đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam gồm:

- Tổ chức, cá nhân trong nước được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để kinh doanh theo quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Là Quy định trên cho thấy, tổ chức cá nhân trong nước không bị giới hạn về trường hợp và loại bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua cũng như mục đích sử dụng đối với các bất động sản này.

Trong khi đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chịu những hạn chế nhất định. Việc mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của các chủ thể này phải gắn liền với những mục đích sử dụng cụ thể đã được pháp luật xác định.

Sự hạn chế này một phần xuất phát từ sự khác biệt về phạm vi kinh doanh bất động sản giữa các chủ thể được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và khả năng “tiếp cận đất đai” của họ theo pháp luật đất đai.

Giá cả và thanh toán trong hợp đồng giao dịch kinh doanh bất động sản

 Về giá cả

Theo Điều 15 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì: “Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng.

Trường hợp

Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó”. Như vậy, về cơ bản cả trong giao dịch kinh doanh bất động sản là do các bên thỏa thuận tự nguyện và tự do. Trong một số trường hợp đặc biệt Nhà nước có thể can thiệp về giá bằng quy định của pháp luật thì các bên mới phải theo quy định này. Ví dụ như đối với bất động sản là nhà ở xã hội, Nhà nước có quy định “khống chế” giá loại hàng hóa này để đảm bảo sản phẩm bất động sản có thể được phân phối đúng đối tượng được hưởng.

Về thanh toán 

Theo Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì:

- Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán.

- Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng.

So với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thì vấn đề này có điểm mới ở quy định về phạt hợp đồng. Vấn đề này pháp luật hành cho phép các bên tự do thỏa thuận mà không các thiệp về “mức phạt” theo lãi suất ngân hàng như quy định trước đây". Tuy nhiên, hình thức thanh toán vẫn không có điểm mới khi các bên vẫn còn được thỏa thuận.

Có thể bạn quan tâm: Kiến Thức Cơ Bản Cần Nắm Về Hợp Đồng Ký Gửi Bất Động Sản

Có nghĩa là cách thanh toán bằng tiền mặt vẫn còn được phép thực hiện trong giao dịch kinh doanh bất động sản. Đây là điều khá “thất vọng” bởi tình trạng giao dịch không minh bạch, kém an toàn và rửa tiền trong kinh doanh bất động sản vẫn sẽ còn cơ hội tiếp diễn khi phương thức thanh toán bằng tiền mặt vẫn được cho phép thực hiện".