GS.TS Hoàng Văn Cường: Nên khuyến khích dòng vốn vào bất động sản đã hình thành

Nguyễn Hương Lan
Đó là nhận định của Đại biểu Quốc hội- GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân.

GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, để các doanh nghiệp có thể hoạt động và phát triển thì yếu tố dòng tiền đóng một vai trò vô cùng quan trọng, đặc biệt đối với doanh nghiệp bất động sản - đặc thù cần sử dụng nguồn vốn lớn và dài hạn.

PV: Ông có nhận định gì về thị trường bất động sản hiện nay?

Ông Hoàng Văn Cường: Diễn biến của thị trường bất động sản hiện nay khác hoàn toàn so với giai đoạn 2005 - 2008. Bởi giai đoạn trước đây tăng trưởng "nóng" ở khắp các phân khúc và thị trường bùng nổ các hoạt động xây dựng dẫn tới dư thừa bất động sản. Còn ở giai đoạn hiện nay dù có nhiều dự án đưa vào triển khai nhưng sự tăng trưởng và bùng nổ của thị trường bất động sản chỉ ở một số phân khúc. Do đó không xảy ra tình trạng tồn kho, gây nên khủng hoảng “thừa” như trước đây.

hoang-van-cuong-1673337842.jpeg
GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội

PV: Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản sau giai đoạn tăng trưởng "nóng" là tình trạng khó khăn về tài chính. Liệu thị trường này còn gặp khó bởi áp lực dòng tiền trong năm 2023, thưa ông?

Ông Hoàng Văn Cường: Thị trường bất động sản chịu sự ảnh hưởng của cả những yếu tố trực tiếp tham gia vào như các doanh nghiệp, nhà đầu tư… đồng thời chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố gián tiếp như sự biến động của thế giới, các xu hướng kinh tế thế giới, thậm chí là các sự kiện chiến tranh, xung đột quân sự đều sẽ ảnh hưởng ngay đến thị trường vốn.

Đến nay, thị trường vốn trong nước còn tiếp tục gặp khó khi phải đối mặt những sự vụ gây rúng động trên thị trường khiến niềm tin nhà đầu tư bị lung lay, nguồn vốn đổ vào bất động sản càng trở nên eo hẹp.

Thực tế cho thấy, những động thái kiểm soát tín dụng và thắt chặt hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản trong thời gian gần đây của cơ quan quản lý Nhà nước đã gây ra ảnh hưởng nhất định đến nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản trước bối cảnh thị trường tồn tại nhiều thông tin tiêu cực.

Hiện nay dòng tiền của thị trường bất động sản đến từ 4 nguồn chính: Vốn tín dụng, trái phiếu, FDI và vốn từ khách hàng. Trong đó, vốn tín dụng và kênh trái phiếu luôn được các doanh nghiệp bất động sản coi là lựa chọn tối ưu để huy động vốn. Dòng tiền đầu tiên của thị trường bất động sản là vốn tín dụng, tuy nhiên sau nhiều sự vụ thao túng gây nhũng nhiễu trên thị trường, Ngân hàng Nhà nước đã có động thái theo dõi, kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường. Bên cạnh đó, nhà đầu tư và doanh nghiệp cũng bắt đầu tỏ ra e dè với kênh trái phiếu, đồng thời Chính phủ cũng đã có những giải pháp cụ thể như ban hành Nghị định 65 để quản lý chặt chẽ hơn kênh huy động vốn này.

PV: Vậy cơ quan quản lý cần có động thái gì để giúp doanh nghiệp vượt qua cơn khủng hoảng “khát vốn”, thưa ông?

Ông Hoàng Văn Cường: Trước hết, với doanh nghiệp bất động sản, nếu đang nắm giữ lượng trái phiếu đến kỳ đáo hạn, trả nợ cho khách hàng phải tái cấu trúc nguồn vốn và phải tự thân để tìm ra các nguồn vốn khác nhằm đảm bảo được thanh khoản. Nhà đầu tư cần bình tĩnh xử trí. Vì ồ ạt đi rút tiền có thể gây nên hệ lụy rất lớn khi tạo ra "hiệu ứng lan tỏa", làm cho nền kinh tế bị lún sâu hơn vào khủng hoảng.

Với cơ quan quản lý, cần theo dõi sát sao trường hợp doanh nghiệp huy động nguồn tiền trái phiếu mà không sử dụng đúng mục đích, không có khả năng tạo lập ra nguồn giá trị để hoàn trả, thậm chí mang động cơ lừa đảo thì phải mạnh tay để ngăn chặn. Bên cạnh đó, cơ quan quản lý cũng cần có những rà soát và cảnh báo để ngăn chặn những doanh nghiệp đi lệch lạc.

bds3-1673336036.jpeg
Chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản rất quan trọng với nền kinh tế. Vì vậy nguồn vốn được huy động đầu tư phát triển thị trường cần được khuyến khích.

Thị trường bất động sản rất quan trọng với nền kinh tế. Vì vậy nguồn vốn được huy động đầu tư phát triển thị trường cần được khuyến khích nhưng không phải là vào lĩnh vực đầu tư mang tính đầu cơ. Trường hợp doanh nghiệp không đủ năng lực để phát triển công trình bất động sản nhưng vay tiền để mua đất, tích tụ đất rồi để đó, tiềm ẩn nguy cơ đầu cơ, không mang lại hiệu quả cho xã hội thì cần phải ngăn chặn. Chúng ta chỉ nên tập trung khuyến khích dòng vốn vào công trình bất động sản đã hình thành như phân khúc nhà ở, có tính thanh khoản cao, là sản phẩm tiêu thụ được chứ không phải là sản phẩm tồn kho.

PV: Trái phiếu là kênh huy động vốn tốt cho thị trường bất động sản nhưng liệu có mặt trái từ kênh huy động này không, thưa ông?

Ông Hoàng Văn Cường: Từ trước đến nay, thị trường bất động sản phải đi huy động vốn từ nhiều nguồn, bao gồm huy động vốn từ khách hàng, ngân hàng và đối tác.

Thời kỳ vừa qua thị trường trái phiếu doanh nghiệp bùng nổ, nguyên nhân là nguồn tín dụng của các ngân hàng cho bất động sản bị siết chặt, lãi suất huy động của ngân hàng thấp. Từ đó các doanh nghiệp bất động sản tung ra sản phẩm trái phiếu doanh nghiệp với mức lãi suất hấp dẫn, thu hút được nguồn vốn đầu tư lớn.

Trái phiếu là kênh huy động vốn tốt cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên khi gặp bối cảnh khủng hoảng kinh tế, thị trường khó khăn, suy thoái, những sản phẩm bất động sản không tiêu thụ được song đến kỳ đáo hạn trái phiếu trả lãi cho nhà đầu tư. Điều này dẫn đến khó khăn rất lớn cho các doanh nghiệp bất động sản.

 Nếu tất cả người mua trái phiếu vì lo ngại rủi ro, không đáp ứng như kỳ vọng, đồng loạt rút vốn đúng kỳ hạn và trước thời hạn có thể dẫn tới tình trạng “quả bom” trái phiếu doanh nghiệp, rất nguy hại.

PV: Ông có đánh giá gì về gói chính sách tài khóa, tiền tệ nhằm hỗ trợ chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội được Chính phủ trình Quốc hội mới đây? Nhìn từ danh mục các dự án được ưu đãi từ gói phục hồi, sự ưu tiên cho bất động sản đã thật sự phù hợp hay chưa?

Ông Hoàng Văn Cường: Đây là điều mà xã hội, doanh nghiệp rất quan tâm. Về nội dung gói này, điểm tôi đánh giá rất cao là sự kết hợp giữa chính sách tài khóa và tiền tệ. Bởi vì, nguồn lực tài khóa không còn nhiều, tuy rằng tỷ lệ nợ công còn khá thấp và dư địa có thể nâng nợ công lên còn khá nhiều, nhưng mục tiêu của ta là ưu tiên ổn định vĩ mô, nên nếu huy động nguồn lực thông qua tăng nợ công quá lớn thì rất có thể sẽ dẫn đến những bất ổn về kinh tế vĩ mô, có thể ảnh hưởng kiểm soát lạm phát, nên phải kết hợp cả tài khóa và tiền tệ.

Tổng quy mô hỗ trợ là hơn 400 nghìn tỷ đồng nhưng thực tế đều nằm ẩn trong các chính sách như là miễn, giãn, hoãn thuế, còn phần tiền mới đưa vào chỉ còn khoảng 176 nghìn tỷ đồng. Rõ ràng đây không phải là việc đưa lượng tiền quá nhiều vào nền kinh tế. Chính vì thế, điều đầu tiên quan trọng là xác định rõ ưu tiên đầu tư vào đâu, lĩnh vực nào cần sử dụng đầu tư trong 176 nghìn tỷ đồng này.

Khi xem danh mục các dự án dự kiến, tôi thấy có nhiều lĩnh vực đã được ưu tiên, như những dự án thuộc lĩnh vực đầu tư phòng, chống dịch như trung tâm kiểm soát dịch ở các vùng, hay một số các cơ sở y tế ở vùng đông dân cư, rõ ràng phải tăng cường. Hay ưu tiên cho một số ngành bị tác động mạnh bởi đại dịch như du lịch, vận tải, nếu không có ưu tiên thỏa đáng thì khó quay trở lại phục hồi.

Hoặc những lĩnh vực như đầu tư nhà ở cho công nhân, các khu công nghiệp vừa qua chịu tác động rất mạnh của việc không có khu nhà ở công nhân, nên ảnh hưởng đến đời sống công nhân, và ảnh hưởng đến nguồn nhân lực cho khu công nghiệp. Đây là vấn đề cũng rất cần tập trung…

Thị trường bất động sản rất quan trọng với nền kinh tế, vì vậy nguồn vốn được huy động đầu tư phát triển thị trường cần được khuyến khích.

PV: Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi!

Theo TS.Nguyễn Duy Phương - Giám đốc DGCapital, để hỗ trợ cho thị trường bất động sản cần tháo gỡ khó khăn về dòng vốn, đặc biệt là nguồn vốn vào thị trường bất động sản cần phải hướng đến phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho người có thu nhập trung bình trở xuống.  Để kéo giảm mặt bằng lãi suất, cần thực hiện đồng thời nhiều biện pháp. Đầu tiên là tăng cung thanh khoản tín dụng cho doanh nghiệp, thị trường và nền kinh tế.
Năm 2023 sẽ là năm thị trường bất động sản tái cơ cấu mạnh mẽ theo xu hướng giảm các sản phẩm, dự án mang tính chất đầu cơ và tăng cường các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.