Gỡ nút thắt cải tạo chung cư cũ cách nào?

Nguyễn Khắc Tiến

Sở Xây dựng Hà Nội đã ban hành Bộ tiêu chí đánh giá kết quả kiểm định chất lượng hiện trạng các chung cư cũ trên địa bàn thành phố. Với hơn 70 doanh nghiệp đăng ký tham gia cải tạo chung cư cũ. Chính quyền quyết tâm, doanh nghiệp đồng hành vấn đề cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố sẽ tiến một bước dài.

Chính quyền quyết tâm, hoàn thiện cơ chế chính sách

Sau 2 thập kỷ, Hà Nội mới cải tạo được 1% số chung cư cũ xuống cấp cần cải tạo. Theo các chuyên gia, cần có cơ chế chính sách đặc thù cho Thủ đô để tạo ra sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và chủ đầu tư.

cai-tao-chung-cu-cu-4-1657060966.jpg
Sau 2 thập kỷ, Hà Nội mới cải tạo được 1% số chung cư cũ xuống cấp cần cải tạo.

Chính phủ và Tp. Hà Nội đang rất quyết tâm tháo gỡ những vướng mắc này bằng những cơ chế, chính sách mới như Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ và Quyết định số 331/QĐ-SXD về những tiêu chí đánh giá kết quả kiểm định chất lượng hiện trạng các chung cư cũ trên địa bàn thành phố.

Theo Nghị định 69 và Luật Nhà ở, khi xây dựng nhà chung cư cần phải xây dựng đồng bộ cả một khu và khi xây dựng cả một khu sẽ xuất hiện tình trạng trong khu đó có nhiều trường hợp như: Nhà chung cư nguy hiểm thuộc diện bắt buộc phải phá dỡ; nhà chung cư hư hỏng nặng bắt buộc phải phá dỡ; và cả nhà chung cư chưa đến mức phải phá dỡ cũng phải đưa vào diện phải phá dỡ ngay. Do đó, không cần nhận được sự đồng thuận 100% vẫn có thể triển khai, song thời điểm thực hiện chậm hơn. Quy định trên là để đảm bảo việc triển khai đồng bộ với quy hoạch và kiến trúc.

Nghị định 69 được nhiều chuyên gia đánh giá sẽ giúp tháo gỡ nhiều vướng mắc chưa được giải quyết trong quá trình triển khai cải tạo chung cư cũ.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), cho rằng Nghị định đã giải quyết được một số vướng mắc được xem là cố hữu lâu nay và là "liều thuốc" hiệu nghiệm góp phần đẩy nhanh tiến độ cải tạo các chung cư cũ.

Tại Nghị định 69 cũng quy định vấn đề lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được tối thiểu 51% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đồng ý. Ngoài ra, các nguyên tắc xây dựng và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời quy cũng rất phù hợp với tâm tư, nguyện vọng của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Tiếp đó, ngày 21//2022, Sở Xây dựng Hà Nội ban hành Quyết định số 331/QĐ-SXD về những tiêu chí đánh giá kết quả kiểm định chất lượng hiện trạng các chung cư cũ trên địa bàn thành phố, quy định rõ trình tự thẩm định gồm 6 bước. (1) Kiểm tra sự phù hợp của Báo cáo kết quả kiểm định so với nhiệm vụ kiểm định, đề cương kiểm định đã được phê duyệt; (2) Kiểm tra về công tác khảo sát hiện trạng, thu thập thông tin, tài liệu về công trình (chủ quản nhà, địa chỉ, quy mô, công năng, loại kết cấu và hình dạng nhà chung cư cần đánh giá...); (3) Kiểm tra việc đánh giá mức độ nguy hiểm của cấu kiện, phân cấu kiện thành hai loại: Cấu kiện nguy hiểm và cấu kiện không nguy hiểm; (4) Kiểm tra việc đánh giá mức độ nguy hiểm của nhà, gồm: Các bộ phận nhà (nền móng, kết cấu chịu lực phần thân, kết cấu bao che; cấp đánh giá được chia thành 4 cấp: a, b, c, d), mức độ nguy hiểm của nhà (cấp đánh giá được chia làm 4 cấp: A, B, C, D); (5) Kiểm tra, đánh giá việc xác định nhà chung cư không bị hư hỏng hoặc nhà chung cư bị hư hỏng thuộc diện phải phá dỡ theo quy định tại Khoản 2 hoặc Khoản 3 Điều 5 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15/7/2021 của Chính phủ; (6) Tổng hợp kết quả đánh giá và yêu cầu cơ quan trình thẩm định tiếp thu, hoàn chỉnh hồ sơ bảo đảm chất lượng và tiến độ, tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành hoặc ban hành thông báo kết luận kiểm định theo quy định.

Đáng chú ý, các tiêu chí đánh giá nhà chung cư bị hư hỏng thuộc diện phải phá dỡ, đó là nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng. Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau: Hệ thống hạ tầng kỹ thuật cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ; hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy không đáp ứng các yêu cầu của quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác sử dụng, cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho người sử dụng. Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các cấu kiện kết cấu chính của công trình gồm: Móng, cột, tường, dầm, xà, không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc diện phải phá dỡ theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP nhưng nằm trong khu vực có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ theo quy định tại Khoản 2 Điều 110 của Luật Nhà ở.

cai-tao-chung-cu-cu-6-1657060966.jpg
thời gian qua, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô gặp nhiều khó khăn

Tại buổi tiếp xúc cử tri các quận Thanh Xuân, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm báo cáo kết quả Kỳ họp thứ 3, Quốc hội khóa XV mới đây, Phó Bí thư Thành ủy, Chủ tịch HĐND TP. Hà Nội Nguyễn Ngọc Tuấn cho biết, thời gian qua, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô gặp nhiều khó khăn, để tháo gỡ những vướng mắc Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2021/NĐ-CP, HĐND TP cũng có Nghị quyết thông qua về việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

“Tuy vậy, trên thực tế khi triển khai cũng sẽ nảy sinh thêm những khó khăn, vướng mắc nhưng thành phố đang rất quyết tâm triển khai, đảm bảo chỉnh trang đô thị. Tới đây, Hà Nội tiếp tục quan tâm và phối hợp với các bộ, ngành liên quan để triển khai, đảm bảo quyền lợi của Nhân dân trong công tác này”, Chủ tịch HĐND thành phố Nguyễn Ngọc Tuấn nhấn mạnh.

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Mạc Đình Minh cho biết, công tác triển khai đang bám sát Kế hoạch số 335/2021/KH-UBND của UBND TP. Hà Nội về xây dựng lại chung cư cũ đợt 1. Đặc biệt, đối với những cụm nhà chung cư nguy hiểm cấp D, như chung cư số 51 Huỳnh Thúc Kháng (quận Đống Đa) đã hoàn tất công tác di dời các hộ ra khỏi nhà nguy hiểm; 5 khu còn lại tại quận Ba Đình, gồm: Nhà C8 tập thể Giảng Võ, nhà G6A tập thể Thành Công, nhà A tập thể Ngọc Khánh, 2 đơn nguyên đầu hồi khu tập thể Bộ Tư pháp, nhà 148 - 150 Sơn Tây, dự kiến hoàn thành di dời trong quý II/2022. Sở Xây dựng cũng cơ bản hoàn thành kiểm định 126 chung cư cũ trên địa bàn.

Doanh nghiệp đồng hành cùng chính quyền và người dân

Thời gian qua, công tác cải tạo nhà chung cư cũ còn tồn tại nhiều vướng mắc khiến doanh nghiệp không mặn mà tham gia. Trong đó, những vướng mắc chủ yếu gồm: vướng mắc trong giải phóng mặt bằng khi tỷ lệ đồng thuận của người dân không đạt 100%, áp lực tài chính với doanh nghiệp lớn khi phải bố trí quỹ nhà tạm cư cho người dân và vướng mắc trong vấn đề quản lý sau đầu tư của doanh nghiệp. Những vướng mắc này liên quan trực tiếp đến lợi ích của doanh nghiệp và người dân. Những vướng mắc này cần được tháo gỡ để cân bằng lợi ích của hai bên, doanh nghiệp và người dân.

cai-tao-chung-cu-cu-5-1657060966.jpg

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, “TP Hà Nội đang có những bước tiến mới trong việc cải tạo, xây mới chung cư cũ trong thời gian tới. Tuy nhiên, việc quy hoạch cần tính đến lợi ích của chủ đầu tư, cũng như đền bù giải phóng mặt bằng cho người dân cần thỏa đáng, phù hợp với lợi ích các bên. Bởi nếu lợi ích các bên không hài hòa, dự án sẽ gặp khó khăn, rồi lại rơi vào vòng luẩn quẩn”.

Cùng với sự quyết tâm của chính phủ và Tp. Hà Nội và sự mong mỏi của đông đảo người dân trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là sự tham gia nhiệt tình của các doanh nghiệp.

Theo ông Mạc Đình Minh, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, “Đến nay, đã có 70 nhà đầu tư đăng ký tham gia cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố. Nếu như trước đây, các khâu kiểm định, lập quy hoạch chi tiết đều do nhà đầu tư thực hiện thì theo quy định mới (Nghị định số 69/2021/NĐ-CP), Nhà nước sẽ bỏ kinh phí thực hiện kiểm định và lập quy hoạch, kết quả sẽ khách quan hơn”.

Với sự tham gia đông đảo của các doanh nghiệp vào công tác cải tạo chung cư cũ, chứng tỏ những vướng mắc về cơ chế, chính sách đang được tháo gỡ đúng trọng tâm.

Theo các chuyên gia, khó khăn, vướng mắc nhất hiện nay trong công tác cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội và nhiều địa phương khác liên quan đến việc xác định hệ số đền bù giải phóng mặt bằng, tiếp theo là việc lựa chọn chủ đầu tư. Những vấn đề này không thể tiến hành một cách vội vã, mà phải thực hiện theo từng bước, từng giai đoạn sau khi đánh giá cụ thể tình hình triển khai thực tế, nhằm đảm bảo lợi ích cho nhân dân, doanhg nghiệp và Nhà nước.