Gian nan mua bất động sản tại Việt Nam của người nước ngoài

Bùi Hải Yến
Người nước ngoài có nhu cầu sở hữu bất động sản tại Việt Nam ngày càng gia tăng song việc mua bán bất động sản với đối tượng này vẫn còn gặp nhiều khó khăn.

Lúng túng vì luật

Ông Natasaow, Quốc tịch Nhật Bản cho biết, ông vừa có một giao dịch bất động sản bất thành tại quận 7, TP.HCM. Cụ thể, ông muốn mua khu đất rộng 500m2 ở Phú Mỹ Hưng nhưng không thể. 

Theo quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 của Việt Nam thì, cá nhân người nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải thuộc 2 đối tượng sau đây: (1), Cá nhân người nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án ở Việt Nam; (2) cá nhân người nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam đúng quy định pháp luật.

Tiếp đó, tại khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2014 quy định, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án ở Việt Nam phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án để có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam, hoàn toàn không đề cập đến việc phải có hộ chiếu và dấu kiểm chứng nhập cảnh.

nguoi-nuoc-ngoai-mua-nha2-1669025310.jpg
Người nước ngoài có nhu cầu sở hữu bất động sản tại Việt Nam ngày càng gia tăng

Thế nhưng, đến nghị định số 99/2015/NĐ – CP thì lại đưa ra yêu cầu chung, cá nhân người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam không phân biệt là thuộc đối tượng (1) hay (2) mà vẫn phải có hộ chiếu còn giá trị.

Ông Natasaow thuộc đối tượng (1) - đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án ở Việt Nam và theo Điều 160 Luật Nhà ở 2014 thì ông không phải trình hộ chiếu và dấu kiểm chứng nhập cảnh. Thế nhưng, sự bất nhất trong giữa Luật Nhà ở 2014 và nghị định số 99 lại khiến ông không thể thực hiện được giao dịch mua bán của mình.

Thực tế, thời gian qua, người nước ngoài vẫn gặp khó trong việc muốn sở hữu nhà tại Việt Nam. Horea – Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã làm một thống kê sơ bộ trong khoảng thời gian từ 1/7/2015 (khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực) đến 31/8/2020 về thực hiện chính sách cho người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp, được mua 01 nhà ở các dự án thương mại trong thời gian tối đa 50 năm hoặc có thể gia hạn tùy theo nhu cầu. Theo đó, tại 17 tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản lớn, có đến hơn 12 nghìn người nước ngoài đã mua nhà tại Việt Nam, trong đó có hơn 10 nghìn người mua nhà tại TP.HCM, tức chiếm 81,2%.

Luật sư Nguyễn Minh Ngọc – Đoàn luật tư TP Hà Nội cho biết, trong quá trình tư vấn cho khách hàng là người nước ngoài muốn mua nhà tại Việt Nam, ông thấy có nhiều trở ngại.

Tiêu biểu như, khoản 2, Điều 76, Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định, nhà ở thuộc sở hữu của người Việt Nam, đã được cấp giấy chứng nhận, thì không thể bán cho người nước ngoài nhưng lại có thể tặng cho người nước ngoài. Vì thế, đã có trường hợp cả người bán (người Việt Nam) và người mua (người nước ngoài) đều có nhu cầu giao dịch nhưng pháp luật lại không cho phép. Cuối cùng, người Việt Nam muốn bán nhà cho người nước ngoài đã thực hiện giao dịch giả bằng việc “tặng cho”.

“Những quy định trong pháp luật của Việt Nam tồn tại nhiều bất cập. Đây có thể là những kẽ hở để xuất hiện những giao dịch giả, tìm cách lách luật và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho và người Việt Nam lẫn người nước ngoài trong quá trình giao dịch” – luật sư khuyến cáo.

Hay tại khoản 2, Điều 76, Nghị định 99/2015/NĐ-CP có quy định, người nước ngoài được sở hữu bất động sản thông qua hình thức giao dịch mua trực tiếp từ chủ đầu tư. Nhưng thực tế, với nhà ở hình thành trong tương lai, người nước ngoài chỉ được mua của chủ đầu tư mà không được quyền chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán này cho người khác. Đây cũng là những rào cản khiến người nước ngoài muốn nhưng chưa mua và sở hữu bất động sản tại Việt Nam.

nguoi-nuoc-ngoai-mua-nha-vn4-1669025310.jpg
Người nước ngoài không được sở hữu vượt quá 30% số căn hộ tại mỗi chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa chung cư trên cùng một địa bàn. 

Cần gỡ vướng cho người nước ngoài muốn sở hữu nhà tại Việt Nam

Theo khảo sát của Horea, có thể người nước ngoài đã mua khoảng 16.000 căn nhà, tức khoảng 0,85% tổng số nhà trên cả nước trong giai đoạn 2015 – 2020, một tỉ lệ rất thấp.

Theo thống kê, phần lớn người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam đến từ các nước Đông Á, Đông Nam Á như Hàn Quốc, Đài Loan (Trung Quốc), Trung Quốc, Hong Kong, Singapore. Trong khi đó, những người đến từ Châu Âu, Bắc Mỹ thường lựa chọn phương án thuê nhà.

Ngoài ra, pháp luật Việt Nam cũng có những quy định cụ thể về tỉ lệ % số căn hộ dành cho người nước ngoài sở hữu tại Việt Nam. Theo đó, Điều 161 của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99 của Chính phủ quy định về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở dành cho các tổ chức, cá nhân người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam qui định, người nước ngoài không được sở hữu vượt quá 30% số căn hộ tại mỗi chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa chung cư trên cùng một địa bàn. 

Với trường hợp nhà riêng tại các dự án cho phép người nước ngoài được sở hữu thì số lượng không vượt quá 10% trong dự án đó và không vượt quá 250 căn trong tổng số căn nhà riêng tại các dự án trên cùng một địa bàn tương đương một đơn vị hành chính cấp phường.

nguoi-nuoc-ngoai-mua-nha3-1669025311.jpg
Có thể người nước ngoài đã mua khoảng 16.000 căn nhà, tức khoảng 0,85% tổng số nhà trên cả nước trong giai đoạn 2015 – 2020, một tỉ lệ rất thấp.

Theo các chuyên gia bất động sản, việc người nước ngoài mua nhà, sở hữu nhà tại Việt Nam góp phần thúc đẩy thị trường trở nên sôi động, củng cố thanh khoản. Không những thế, việc này còn góp phần làm cho nguồn tiền ngoại hối đổ về các lĩnh vực khác như du lịch, dịch vụ... cũng tốt theo.  

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cũng nhận định, việc chính sách của Việt Nam “mở cửa” để người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam đã tác động tích cực tới thị trường bất động sản và chưa ghi nhận dấu hiệu tác động tiêu cực quá lớn đối với người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp trong việc tạo lập nhà ở. Tuy nhiên, HoREA cũng lưu ý, hiện có một số nước như Hàn Quốc, Australia... đang điều chỉnh chính sách cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà theo hướng thắt chặt hơn, nhằm chống tình trạng đầu cơ hoặc quá nhiều người nước ngoài mua nhà sẽ khiến giá nhà bị đẩy lên cao, khiến người bản địa có mua nhà.

Để gỡ vướng cho người nước ngoài khi muốn sở hữu nhà tại Việt Nam, theo luật sư Nguyễn Minh Ngọc, có thể vẫn giữ nguyên số lượng quy định về sở hữu bất động sản của người nước ngoài trên địa bàn nhưng nên mở rộng về hình thức giao dịch; có thể cho phép người nước ngoài mua nhà ở từ công dân Việt Nam miễn nộp thuế đầy đủ đúng quy định.