Đường Vành đai 4 - Vùng thủ đô: Hâm nóng thị trường bất động sản 3 tỉnh thành

Lê Thị Liên

Chấm dứt tình trạng nằm trên giấy suốt gần 10 năm qua, tuyến đường “huyết mạch” Vành đai 4 đi qua 3 tỉnh thành: Hà Nội - Hưng Yên - Bắc Ninh rục rịch khởi động, hâm nóng thị trường bất động sản, hứa hẹn tiềm năng tăng giá lớn trong tương lai

Hình thành vành đai kết nối

Dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô là dự án quan trọng Quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư theo hình thức đầu tư công kết hợp đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), loại Hợp đồng BOT.

phoi-canh-1-1653030018.png
Phối cảnh 1 nút giao đoạn Vành Đai 4

Dự án có tổng chiều dài khoảng 112,8km, qua địa phận 3 tỉnh, thành phố: Hà Nội (dài khoảng 58,2km), Hưng Yên (dài khoảng 19,3km), Bắc Ninh (dài khoảng 25,6km) và tuyến nối khoảng 9,7km.

Điểm đầu: Khoảng Km3+695 trên đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai (địa phận xã Thanh Xuân, huyện Sóc Sơn, TP Hà Nội). Điểm cuối: khoảng Km40+500 trên đường cao tốc Nội Bài - Hạ Long (địa phận huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh).

Quy mô hoàn chỉnh gồm 6 làn xe cao tốc và hệ thống đường song hành hai bên và các hành lang để bố trí cây xanh, các công trình hạ tầng kỹ thuật và dự trữ cho đường sắt vành đai. Tuyến nối theo hướng quy hoạch đường cao tốc Nội Bài - Hạ Long đến cao tốc Hà Nội - Bắc Giang nhằm khép kín đường Vành đai 4 có quy mô 4 làn xe cao tốc.

Dự án đáp ứng tiêu chuẩn đường cao tốc với thiết kế 100km/h với thành phần đường cao tốc và tuyến nối theo hướng đường cao tốc Nội Bài - Hạ Long; đoạn 4 làn xe và đường bên có tốc độ 60-80 km/h.

Dự án đường Vành đai 4 sẽ có 8 nút giao chính được xây dựng giai đoạn 1 bao gồm: nút giao cao tốc Nội Bài - Lào Cai; nút giao đường trục Mê Linh; Đại lộ Thăng Long; Quốc lộ 6; nút giao Pháp Vân – Cầu Giẽ; nút giao cao tốc Hà Nội - Hải Phòng; Quốc lộ 38; nút giao cao tốc Nội Bài - Lào Cai.

Dự án được chia thành 3 nhóm dự án với 7 dự án thành phần, bao gồm: (1) Nhóm dự án 01: với 3 dự án thành phần thực hiện giải phóng mặt bằng trên địa bàn các tỉnh thành phố: Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên; (2) Nhóm dự án 02: với 3 dự án thành phần đầu tư xây dựng đường song hành triển khai trên địa bàn của các tỉnh thành phố: Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh; (3) Nhóm dự án 03: với 1 dự án thành phần đầu tư xây dựng đường cao tốc theo phương thức đối tác công tư (PPP), loại Hợp đồng BOT.

Dự án đường Vành đai 4 – Vùng Thủ đô dự kiến có tổng mức đầu tư là 85.813 tỷ đồng, hoàn thành vào năm 2027. Dự kiến, nguồn vốn từ ngân sách TP Hà Nội triển khai dự án là 23.524 tỷ đồng. Trong đó, giai đoạn 2021-2025 là 19.477 tỷ đồng; giai đoạn 2026-2030 là 4.047 tỷ đồng.

Bộ trưởng Bộ Giao thông vận tải Nguyễn Văn Thể từng chia sẻ “năm 2021, ngành giao thông vận tải sẽ triển khai hàng loạt dự án, công trình giao thông trọng điểm. Mỗi khu vực, chúng tôi chọn một số đột phá, trong đó, sẽ cố gắng tối đa cho đường Vành đai 4, không chỉ cho Hà Nội, mà còn kết nối các tỉnh xung quanh. Khi đường vành đai kết nối khép kín, xe vận chuyển hàng hóa di chuyển trên đường vành đai mà không cần qua Hà Nội”. Nhờ đó, sẽ giảm tải lưu phương tiện di chuyển từ ngoại tỉnh vào thành phố, qua đó cải thiện giao thông trong nội đô.

Do việc chậm đưa vào khai thác khiến toàn bộ phương tiện đều phải đi qua đường Vành đai 3 của Hà Nội dẫn đến tuyến đường này bị quá tải, thường xuyên ùn tắc. Các mục tiêu khác của quy hoạch vùng như giãn mật độ dân cư đô thị, tạo đột phá cho phát triển kinh tế - xã hội cũng chưa đạt được.

Cẩn trọng khi "ăn" theo quy hoạch

vanh-dai-4-vung-thu-do-1653030232.jpg
Hạ tầng giao thông luôn là đòn bẩy cho bất động sản, hạ tầng giao thông hoàn thiện sẽ giúp giá trị của đất đai tăng lên. Với hạ tầng giao thông kết nối khu vực thì càng tạo đà bật cho thị trường bất động sản khu vực được kết nối.

Là tuyến đường có quy mô và vốn đầu tư thuộc loại “khủng” nhất Thủ đô hiện nay, sau gần 10 năm được phê duyệt tại Quyết định 1287, đường Vành đai 4 bắt đầu có tín hiệu triển khai, hứa hẹn là động lực phát triển kinh tế-xã hội của Hà Nội và các tỉnh lân cận. Nhiều nhà đầu tư hy vọng các dự án bất động sản sẽ khởi sắc hơn, hình thành nhiều khu công nghiệp, đô thị hiện đại.

Hạ tầng giao thông luôn là đòn bẩy cho bất động sản, hạ tầng giao thông hoàn thiện sẽ giúp giá trị của đất đai tăng lên. Với hạ tầng giao thông kết nối khu vực thì càng tạo đà bật cho thị trường bất động sản khu vực được kết nối.

Dự án đầu tư xây dựng đường vành đai 4 - vùng Thủ đô Hà Nội là dự án quan trọng nhằm phát triển kết cấu hạ tầng giao thông, tăng cường khả năng kết nối, tạo động lực, tác động lan tỏa liên vùng, tạo không gian phát triển mới cho Hà Nội và thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội các tỉnh, thành phố trong vùng Thủ đô, vùng đồng bằng sông Hồng và vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đầu tư giao thông kết nối sẽ làm bất động sản tăng giá mạnh nhất. 

Tuy nhiên, tăng giá bất động sản phải tỷ lệ thuận với tăng đầu tư thực sự để tạo ra những giá trị về hạ tầng, về đời sống và về dịch vụ cho những vùng được kết nối và đầu tư đến đâu thì giá trị tăng đến đó. Tăng giá bất động sản giai đoạn bắt đầu mới công bố kế hoạch, quy hoạch là đúng quy luật nhưng tăng quá nhiều thì là bất bình thường.

Ts Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam đưa ra cảnh báo, nhà đầu tư đầu tư “ăn” theo quy hoạch cần cân nhắc bài toán đầu tư hợp lý, đặc biệt là trong trường hợp có sử dụng đòn bẩy tài chính. Nếu tốc độ tăng giá bất động sản thấp hơn chi phí tài chính mà nhà đầu tư phải gồng gánh thì sẽ rất đau đầu. 

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần lưu ý quy hoạch cũng có thể thay đổi theo thời gian, phụ thuộc vào các điều chỉnh về kinh tế vi mô. Các công trình cơ sở hạ tầng giao thông cũng sẽ phụ thuộc vào những điều chỉnh này. Sau 5 - 10 năm, có thể quy hoạch lại được thay đổi, cập nhật, làm lại. Do vậy các nhà đầu tư cần cẩn trọng trong việc cân nhắc đầu tư theo cơ sở hạ tầng.

Chia sẻ với báo giới, TS. Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội kỳ vọng, với độ phủ rộng, tuyến đường đi qua địa giới hành chính của 14 quận, huyện, một vài năm tới, khi tuyến đường này thông xe, hứa hẹn tình trạng tắc đường được giảm thiểu rõ rệt. Đáng chú ý, dự án sẽ kéo giãn sự tập trung dân số và hình thành nên những khu dân cư hiện đại cho ngoại thành.

Chính quyền các tỉnh thành đã cảnh báo đỏ tệ nạn “bán đất trên giấy”, giao dịch phân khúc đất không được phép giao dịch. Các nhà đầu tư, khách hàng cần cảnh giác trước những vấn đề pháp lý. Những thông tin chắc chắn sẽ được thổi bùng xung quanh tuyến đường vành đai, qua các quận huyện thành phố. Nếu các nhà đầu tư không tìm hiểu kỹ lưỡng sẽ rất dễ nếm trái đắng và rơi vào cảnh “tiền mất, tật mang”.

Theo ông Cường, một trong những yếu tố phát triển thị trường bất động sản, đặc biệt là hiệu ứng tăng giá sẽ xảy ra khi có những quy hoạch, những tuyến đường giao thông mới, với cơ sở hạ tầng đồng bộ, sẽ hâm nóng thị trường cục bộ tại những khu vực mà tuyến đường đi qua.

bat-dong-san-1-1653029894.jpg
Nhiều vùng đất quanh dự án, giá đất nóng lên từng giờ

“Những nơi hiện nay là đất ruộng, làng xã nghèo, khi tuyến đường Vành đai 4 đi qua, phát triển đồng bộ về đường xá, ánh sáng, đèn cao áp, các đường gom. Xung quanh Hà Nội trở thành những khu vực thuận tiện, phát triển những khu đô thị vệ tinh sẽ làm thay đổi bộ mặt khu vực này, hứa hẹn nhiều tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản”, ông Cường chia sẻ.

Đất nền, đất xen kẹt, hiện chưa có giao dịch gì nhưng khi tuyến đường đi qua, quy hoạch mới sẽ làm thay đổi giá trị của mảnh đất đó, thay đổi mục đích sử dụng đất, hình thành những nhà xưởng, khu công nghiệp, logistics mới…

Tuy nhiên, trong cơ hội tiềm ẩn những rủi ro, các nhà đầu tư, khách hàng cần lưu ý. Vị chuyên gia này chỉ rõ “mốc lộ giới, các hành lang tuyến đường hai bên luôn là một ẩn số. Ranh giới của những mảnh đất giao thoa giữa trong quy hoạch và ngoài quy hoạch rất khó để định vị. Cùng trên mảnh đất đó, từ đâu đến đâu, địa chỉ nào, tọa độ nào, mốc giới nào là đất ở trong quy hoạch, được giao dịch và cấm giao dịch”.