Doanh nghiệp bất động sản đang chờ "thổi ngạt"

Lê Thị Liên
Thông thường, vào những tháng cuối năm là thời điểm khởi sắc của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, năm nay, thị trường bất động sản đang phải đối mặt với vô vàn khó khăn. Không chỉ về nguồn vốn, thị trường cũng đang gặp trở ngại về lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ cũng như thủ tục đầu tư và pháp lý của dự án.

Doanh nghiệp đối mặt khó khăn chưa từng thấy

Càng về cuối năm lượng giao dịch ngày càng giảm sút. “Khó khăn” mà điều mà doanh nghiệp địa ốc, nhà đầu tư nào cũng nhận thấy vào thời điểm này.

Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, tại Hà Nội hiện đang có khoảng 400 dự án, TP.HCM có khoảng 302 dự án đang “treo”, chờ thủ tục pháp lý.

kho-khan-2-1669283010.jpg
Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, tại Hà Nội hiện đang có khoảng 400 dự án, TP.HCM có khoảng 302 dự án đang “treo”, chờ thủ tục pháp lý.

Thống kê khác của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho thấy, hiện tại, công ty mới thành lập hoặc đã thành lập được vài năm nhưng không bán được hàng đã phải rục rịch giải thể hoặc đứng trước nguy cơ giải thể. Dẫn số liệu báo cáo của UBND TP. HCM 6 tháng đầu năm 2022, đã có 1935 doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể trong đó doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chiếm 142 doanh nghiệp.

Khi được hỏi, nhiều doanh nghiệp phản ánh vấn đề đau đầu nhất của họ đó là tắc tiếp cận vốn ở nhiều kênh cả tín dụng lẫn trái phiếu - vốn là các kênh vốn phổ thông của doanh nghiệp. Khó khăn trong tiếp cận vốn khiến tiền không có để triển khai dự án, thanh khoản cho các sản phẩm đã hoàn thiện cũng ảnh hưởng bởi khách hàng cũng khó khăn tiếp cận vốn. Lãi suất ngân hàng thì tăng cao. Nhiều doanh nghiệp đã phải giảm giá sâu sản phẩm để thu được dòng tiền mặt, đáo hạn các khoản nợ nhưng tình hình cũng không mấy khả quan. Nếu tình trạng này còn kéo dài, hiệu ứng giải thể hàng loạt là điều khó tránh khỏi.

 Đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội chia sẻ, lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản đang ở mức 12-15%, mức rất cao. Trong khi đó, room tín dụng dành cho cả doanh nghiệp và người mua nhà đều không có, kể cả đối với những dự án mà ngân hàng đã cam kết tài trợ vốn. Các khó khăn kéo này dẫn đến doanh nghiệp muốn vay cũng không thể tiếp cận được nguồn vốn ngân hàng.

“Ngân hàng nhà nước kiểm soát tín dụng vào bất động sản nên việc vay vốn của cả doanh nghiệp và cá nhân đều rất khó khăn. Khi nộp hồ sơ vay tới ngân hàng, dù hồ sơ đẹp cũng bị trả về với lý do hết “room” tín dụng, một số khác thì được trả lời hạn chế giải ngân đối với bất động sản. Trong khi vốn tự có của doanh nghiệp chiếm khoảng 20%, còn tới 80% phải đi huy động từ các kênh khác như trái phiếu, quỹ đầu tư, khách hàng nhưng đến nay tất cả các cánh cửa đều vướng. Vì vậy, doanh nghiệp bất động sản rất khó khăn”, vị này thông tin.

nguyen-quoc-hiepjpg-1669283067.crdownload
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP.Invest

Là đơn vị phát triển dự án, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP.Invest thông tin, doanh nghiệp bất động sản đang ở giai đoạn khó khăn chưa từng có vì không có dự án, vướng mắc về cơ chế chính sách khiến việc tìm kiếm dự án vô cùng khó khăn. “Vấn đề các doanh nghiệp bất động sản quan tâm nhất hiện nay chính là hành lang pháp lý”, ông Hiệp cho biết.

Về hành lang pháp lý, theo ông Hiệp, bất động sản liên quan tới khoảng 12 Luật. Hiện nay, trong hệ thống pháp luật, các bộ chuyên ngành soạn thảo thủ tục pháp lý nên có sự đan xen, chồng chéo, nhiều trường hợp dẫn tới việc các cơ quan hành pháp rất khó xử lý. Việc chậm xử lý dẫn đến các dự án bị chậm lại, có dự án dừng cả chục năm, chi phí vô hình cho các doanh nghiệp bất động sản là rất lớn. Mặc dù đã được kiến nghị tháo gỡ và được Chính phủ ghi nhận nhưng việc tháo gỡ sẽ cần có thời gian chứ không thể ngay lập tức.

Ngoài ra, hiện Việt Nam có chủ trương siết chặt tín dụng bất động sản với cả người bán và người mua. Tín dụng siết lại, trái phiếu cũng được quản lý chặt chẽ khiến các doanh nghiệp bất động sản không có nguồn cung về tài chính. Do xu thế bán nhà hình thành trong tương lai khá phổ biến nên các chủ đầu tư vừa làm vừa thu gom vốn của người mua. Kênh vốn khó khăn như hiện tại nếu không cẩn thận bất động sản sẽ đổ vỡ.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), 70% doanh nghiệp gặp khó khăn vướng mắc về pháp lý. Bên cạnh đó, thủ tục hành chính phức tạp, thiếu đồng bộ đã kéo dài thời gian thực hiện thủ tục của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại.  

Báo cáo của Bộ Xây dựng gần đây cũng cho thấy tỷ giá ngoại tệ, xăng dầu, vật liệu xây dựng giá đều tăng dẫn đến chi phí của doanh nghiệp cũng tăng theo. Việc kiểm soát chặt thị trường tín dụng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu khiến hạn chế khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp khi triển khai dự án.

Xoay quanh vấn đề này, bà lê Thị Huyền Trang - Giám đốc JLL Lê Thị Huyền Trang cho rằng, việc thắt chặt tín dụng và vấn đề lãi suất tăng chắc chắn chưa thể tháo gỡ một cách nhanh chóng. Vì vậy, trong ngắn hạn và trung hạn khó khăn đối với thị trường nói chung còn tồn đọng. Rào cản pháp lý, tiếp cận nguồn vốn và biến động của nền kinh tế đượ nhận định sẽ tiếp tục làm ảnh hưởng đến nguồn cung mới trong thời gian tới.

Các chuyên gia cho biết, 3 tháng tới, Nhà nước tiếp tục xử lý và làm lành mạnh hệ thống ngân hàng nên dòng tiền sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn. Có thể trong quý I/2023, khó khăn sẽ giảm dần và có thể ổn định lại vào quý II/2023. Như vậy, doanh nghiệp bất động sản sẽ có ít nhất 6 tháng nữa để đấu tranh với sự khó khăn của dòng tiền.

Cần tiếp sức ngay cho doanh nghiệp

nguyen-van-dinh-1669283126.jpg
TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

Trước những khó khăn nêu trên, doanh nghiệp đối diện với việc không có doanh thu thậm chí là khủng hoảng. Hơn bao giờ hết, doanh nghiệp chờ đợi vào các cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp.

Nhận định về thị trường bất động sản, TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, nguồn cung trên thị trường đang có sự sụt giảm, 9 tháng đầu năm mới chỉ có khoảng 40.000 sản phẩm mới được đưa vào thị trường, giao dịch tương đương khoảng 20% so với năm 2019.

TS Đính cũng đánh giá, tình trạng chung thiếu vốn, khó tiếp cận với các kênh dẫn vốn như tín dụng, trái phiếu, vốn của nhà đầu tư từ hình thức góp vốn, thu tiền sớm đều gặp nhiều trở ngại. Thanh khoản yếu dẫn đến sụt giảm doanh thu trong khi các chi phí tiếp cận về tài chính, nguyên vật liệu cùng lãi suất cho vay tăng cao đã tạo nhiều áp lực cho doanh nghiệp bất động sản. Thiếu vốn, nhiều doanh nghiệp buộc phải dừng, giãn, hoãn nhiều dự án đang triển khai, thậm chí phải sa thải bớt lao động. Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đã có khoảng 10.000 nhân viên môi giới trong phạm vi một phân khúc phải nghỉ việc, hoặc chuyển sang công việc khác để kiếm sống. Theo chia sẻ của nhiều môi giới, thị trường vài tháng qua hầu như không có giao dịch nên họ phải chịu lỗ với các khoản chi phí quảng cáo đã chi ra. Cùng với đó, tình trạng bỏ nghề, tan rã đội nhóm cũng ngày càng tăng.

Khó khăn từ thị trường bất động sản, các đơn vị sản xuất vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị cũng đang gần như đối mặt với việc ngừng hoạt động.

kho-khan-1-1669283011.jpg
Năm 2023, nếu không có các điều chỉnh bằng chính sách vĩ mô thì với các vấn đề tồn tại hiện nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản, thậm chí cả thị trường sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn và hệ lụy.

Năm 2023, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, nếu không có các điều chỉnh bằng chính sách vĩ mô thì với các vấn đề tồn tại hiện nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản, thậm chí cả thị trường sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn và hệ lụy. Nhất là khi bất động sản có sự liên thông, ảnh hưởng tới gần 40 ngành nghề khác.

Để ổn định, hỗ trợ thị trường, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, cần có cơ chế, chính sách hỗ trợ trong khi chờ đợi việc tháo gỡ vướng mắc, mâu thuẫn của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luậ Kinh doanh Bất động sản. Hiện tại, Chính phủ đã có những động thái quyết liệt có thể thấy trong Chỉ thị 13 về giải quyết các vấn đề của thị trường. Tuy nhiên, cần có các động thái cụ thể hơn thông qua cơ chế, chính sách mới có thể tháo gỡ triệt để những vấn đề vướng mắc của các dự án hiện nay.

Bên cạnh đó, cũng theo TS Nguyễn Văn Đính, vẫn cần thiết nới room tín dụng 1-2% cho thị trường bất động sản. Đặc biệt là với những dự án cấp thiết cho xã hội, khuyến khích doanh nghiệp tạo nguồn hàng phù hợp với nhu cầu thị trường như các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Khi các sản phẩm phù hợp phát triển, thị trường sẽ có sự cân bằng cung – cầu, thanh khoản trở lại thì thị trường sẽ tiếp tục hoạt động ổn định. Lúc này, ngân hàng chỉ cần kiểm soát tốt dòng tiền để chảy đúng mục đích, đối tượng. Ngoài ra, gói hỗ trợ lãi suất 2% triển khai theo Nghị định 31/2022/NĐ-CP cần được phân bổ công bằng cho các lĩnh vực, trong đó có bất động sản và đặc biệt với các dự án đã hoàn thiện pháp lý, các dự án nhà ở xã hội.

Về việc phát hành trái phiếu, theo TS Nguyễn Văn Đính, doanh nghiệp có thể huy động vốn ngay tại thời điểm này. Chính phủ cũng nên có quy định tạm thời cho thời hạn 1-2 năm, đủ thời gian giúp nhà đầu tư hoàn thiện tính chuyên nghiệp về phát hành trái phiếu theo Nghị định 65/2022/NĐ-CP,.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng nên lưu ý phát triển bất động sản trên cơ sở cân nhắc điều chỉnh chính sách phát triển phân khúc sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực của khách hàng, giúp cân bằng thị trường, phát sinh giao dịch và giúp thị trường sôi động trở lại.