Đất nền đang bất ổn?

Nguyễn Khắc Tiến

Sau thời gian dịch bệnh kéo dài, chứng khoán bất ổn, dòng tiền các kênh đầu tư khác chuyển hướng sang thị trường bất động sản. Các nhà đầu tư coi bất động sản như một kênh trú ẩn an toàn cho tài sản của mình, đặc biệt là nhóm bất động sản đất nền. Tuy nhiên, thị trường đất nền hiện nay cũng đang có những dấu hiệu bất ổn, tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Giá cao nhưng thanh khoản thấp

Thời gian qua, nguồn cung ở mức thấp, giá đất tăng khiến áp lực tăng giá đè nặng lên thị trường nhà ở. Trong đó, nguồn cung đất nền chủ yếu thuộc các dự án đấu giá của địa phương và dự án phân lô bán nền của các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Các dự án được phê duyệt quy hoạch lại chiếm tỷ trọng nhỏ hơn. Giá trúng đấu giá ở các dự án thuộc các địa phương khá cao. Đồng thời được nhóm đầu cơ tiếp tục đẩy lên cao hơn nữa. 

bat-dong-san-1-1652944062.jpg
Lượng người đổ về các vùng đất nông thôn để khuấy động thị trường đất.

Tuy nhiên, thực tế số lượng giao dịch hạn chế  vì giá bị đẩy lên quá cao, giá không phản ánh đúng giá trị thực do các nhà đầu tư cũng định được mức giá phù hợp. Do đó, nhóm người có nhu cầu mua để ở và nhu cầu thực sẽ không mua, điều này khiến cho tình trạng hấp thụ nguồn hàng kém.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cao cấp Savills Việt Nam, nguồn cung bất động sản nhà ở rất thấp trong thời gian qua. Người dân chủ yếu đầu tư vào phân khúc đất nền, còn các sản phẩm bất động sản nhà ở khác chiếm tỷ trọng thấp hơn. Vì vậy, trong bối cảnh tình hình kinh tế - chính trị thế giới đang bất ổn, lạm phát tăng nhanh cộng với nguồn cung khan hiếm, thị trường bất động sản bao gồm cả phân khúc nhà ở và thương mại tại Việt Nam được đánh giá sẽ tăng đáng kể trong thời gian tới và vẫn là kênh đầu tư trú ẩn giúp giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh lạm phát. Tuy nhiên, khi lạm phát diễn ra, dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư còn dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến những bất động sản thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ, cũng như gây áp lực lớn lên hệ thống ngân hàng.

Ngoài ra, hoạt động siết tín dụng vào bất động sản của ngân hàng Nhà nước rà soát lại việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản thời gian gần đây cũng phần nào ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư.

dat-nen-1-1652944465.jpg
Ảnh minh họa

Theo các chuyên gia nhận định, tình hình dịch bệnh diễn biến tốt, không còn tình trạng giãn cách xã hội, các hoạt động sản xuất kinh doanh được phục hồi. Điều này làm cho một phần dòng vốn từ thị trường bất động sản chuyển sang hoạt động sản xuất kinh doanh. Dòng tiền đổ vào giảm trong khi dòng tiền rời khỏi thị trường tăng cũng làm giảm tính thanh khoản của thị trường bất động sản.

Theo thống kê của Batdongsan.com.vn về tình hình quý I/2022, trong khi các nhóm chung cư, nhà đất thổ cư, bất động sản nghỉ dưỡng ít biến động thì nhóm đất nền và đất nền dự án tại nhiều nơi vẫn sôi động. Cụ thể, mức độ quan tâm tới đất nền trên cả nước giảm khoảng 7% so với cùng kỳ năm 2021, nhưng lại tăng 4% só với quý I/2019 (trước khi đại dịch Covid-19 xuất hiện).

Cũng theo báo cáo tháng 04/2022 của batdongsan.com.vn, trong khi mức độ quan tâm của nhà đầu tư đến đất nền giảm thì nhóm biệt thự, nhà liền kề lại ghi nhận lượng quan tâm cao hơn. Cùng với đó, giá bán biệt thự, liền kề cũng tăng đáng kể, đặc biệt tại Hà Nội và Tp.HCM. Cụ thể, giá rao bán biệt thự, liền kề tại khu vực Gia Lâm tăng 82%, tại Hoàng Mai tăng 46%, tại Hoài Đức tăng 39%. Khu vực Tp.HCM, quận Tân Bình, quận 7, quận 9 cũ ghi nhận tăng lần lượt là 60%, 35% và 25%. Qua đây có thể thấy, các nhà đầu tư đang chuyển hướng sang nhóm sản phẩm có nhu cầu mua bán, cho thuê cao và có lịch sử thanh khoản tốt.

Cẩn trọng với “bong bóng cục bộ”

bat-dong-san-2-1652944465.jpg
Tại quốc lộ 15B, xe cùng người dân đến xem đất rất đông sau khi có thông tin về dự án khu công nghiệp.

Thời gian qua, trên địa bàn nhiều địa phương xảy ra tình trạng dựa vào các thông tin quy hoạch, tạo các giao dịch ảo để thổi giá, các địa phương đã nhanh chóng thực hiện việc công khai, minh bạch các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và giá đất trên địa bàn. Thêm vào đó, Chính phủ đã ra nhiều văn bản yêu cầu các địa phương dừng các hoạch động phân lô, bán nền khiến thị trường bị chững lại. Mặt khác, giá bất động sản thời gian qua đã bị đẩy lên quá cao, qua nhiều đợt sóng khiến nhà đầu tư phải thận trọng hơn khi quyết định xuống tiền.

Trước tình hình này, các chuyên gia cảnh báo, nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản cục bộ, điều này sẽ càng làm cho tính thanh khoản của thị trường thêm suy yếu. Kịch bản chết trên đống tài sản sẽ thành hiện thực khi đầu cơ đất đai lên cao trong khi các nguồn cấp vốn bị siết chặt. Vấn đề bong bóng cục bộ chỉ hình thành tại những nơi có sốt đất, chủ yếu là trên những địa bàn lân cận ăn theo đà tăng giá của vùng lõi, mức độ ảnh hưởng không đại diện cho cả thị trường.

Hiện tượng lệch pha, giá tăng nhưng thanh khoản thấp cực kỳ nguy hiểm đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ, nhất là các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Bởi, khi đầu tư với giá cao nhưng không thoát hàng được sẽ bị chôn vốn, áp lực lãi vay sẽ đè nặng lên nhà đầu tư, khiến nhà đầu tư không chịu nổi phải bán tháo.

Theo nhận định của ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, thực chất “sốt đất” thời kì này chủ yếu là “sốt đất tâm lý”. Bởi lẽ, nhà đầu tư luôn muốn đón đầu thị trường, muốn tập trung vào những khu vực được dự báo tăng trưởng tốt, có tiềm năng phát triển.

Tuy nhiên, trên thực tế thì hầu hết những thông tin về khu vực được dự báo là tiềm năng đều là những thông tin bên lề. Vì vậy, các nhà đầu tư nếu bị lôi kéo vốn vào các khu vực đó sẽ dễ bị cuốn vào những cơn “sốt đất ảo”, “bị kích sóng”, phải mua đất với giá đỉnh rồi không thanh khoản được, bị "chôn vốn" khi cơn “sốt đất hạ nhiệt”.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - hiện tại có hiện tượng các đầu nậu, cò đất, hay các doanh nghiệp bất lương lợi dụng thông tin từ các cuộc họp về quy hoạch đất đai để trục lợi, loan tin "vịt" làm thị trường nóng lên, giá đất tăng, như ở huyện Củ Chi, Hóc Môn (TPHCM).

Cũng theo ông Châu, yếu tố hạ tầng giao thông tốt hay việc chính quyền thúc đẩy phát triển ở khu vực nào thì giá đất ở đó tăng theo, nhưng người mua cần cân nhắc bởi không phải khu vực nào cũng phù hợp quy hoạch. Bởi nếu may mắn chọn đúng khu vực phát triển dân cư sẽ được lợi nhưng nếu gặp phải khu vực quy hoạch công viên cây xanh hay đường sá thì chắc chắn người mua lãnh đủ, còn cò hay đầu nậu hưởng lợi.

Chủ tịch HoREA cho biết thêm, đơn vị đã cảnh báo nhưng nhiều người vẫn liều, nhắm mắt mua đất giá cao rồi không bán được. Trước đây, đã có nhiều doanh nghiệp làm "đầu nậu", thổi giá đất bị xử lý, người mua chịu thiệt hại. Vì thế, những người có ý định mua đất lúc này phải tỉnh táo, phải tìm hiểu kỹ, đừng để tiền mất tật mang. 

Ngoài ra, theo giới đầu tư và chuyên gia bất động sản, xu hướng lướt sóng khi thị trường nóng hổi hay bắt đáy để chờ thời cơ chỉ dành cho những đầu tư chuyên nghiệp, thành thạo thị trường và có tầm nhìn dài hạn, chiến lược. Còn các nhà đầu tư "chết vì sốt đất" thường là những nhà đầu tư F0, mới tham gia thị trường, đầu tư chạy theo tâm lý đám đông, nắm thông tin chậm, ít kiến thức và non kinh nghiệm thị trường.

Bên cạnh đót, rước khi quyết định xuống tiền mua đất, người mua nên so sánh, phân tích và nghiên cứu mặt bằng giá với các khu vực tương tự hoặc giá các năm trước. Bởi lẽ, nếu mức tăng của khu đất ấy là 50%, 100% thậm chí hơn trong vòng một thời gian ngắn thì có thể đó là giá ảo, không đúng với giá trị thực của khu đất ấy.