Giải pháp nào giúp cơ quan thuế hết “lúng túng” trong định giá BĐS?

Nguyễn Văn Chương

Nhiều chuyên gia cho rằng, các cơ quan thuế đang gặp khó khi xác định giá đất thị trường trong những bảng kê khai giao dịch BĐS để nộp thuế. Việc định giá đất trong các hợp đồng giao dịch có vẻ như đang được thực hiện theo cảm tính.

“Điệp khúc” trả lại hồ sơ

Anh Hoàng (36 tuổi, TP. Hà Nội) sau rất nhiều ngày chật vật mới hoàn thành xong việc bán thửa đất tại huyện ngoại thành Hà Nội. Giá anh bán thửa đất này là hơn 700 triệu đồng.

Trước đó, khi đi làm thủ tục sang tên, anh bị chi cục thuế trả lại hồ sơ vì cho rằng giá kê khai không hợp lý. “Tôi đang cần gấp tiền nên phải bán với giá đó. Tuy nhiên, cơ quan thuế không đồng ý vì cho rằng giá đó thấp hơn giá thị trường. Sau đó để cho được việc, tôi bàn với người mua ký thêm phụ lục nâng giá mua bán lên 850 triệu đồng và kê khai lại”, anh Hoàng nói.

Câu chuyện của anh Hoàng cũng giống như nhiều người khác khi đi giao dịch đất bị trả lại hồ sơ. Mặc dù họ bán với đúng theo giá thị trường hoặc chênh một vài giá. Bởi cán bộ thuế căn cứ vào giá mua bán các lô đất khu vực gần đó để tính giá thị trường.

Anh Hoàng chia sẻ: “Đúng là trước đây có tình trạng thửa đất tiền tỷ nhưng họ chỉ kê khoảng 100 triệu đồng để trốn thuế. Tôi đồng ý việc siết lại tình trạng bán nhà "hai giá" nhưng các cơ quan chức năng phải tính cách làm sao để tránh gây phiền hà cho người dân. Một khu vực có thửa đất bán giá cao, thửa bán giá thấp đâu có phải bằng nhau hết đâu. Đây là vấn đề rất đáng bàn lại. Bởi nó ảnh hưởng đến quyền lợi, thời gian và công sức của những người làm việc trong lĩnh vực bất động sản”.

thue-1652895401.jpg

Nhiều người cho biết trong các giao dịch bất động sản bị Chi cục Thuế trả lại hồ sơ là rất phổ biến. 

Cùng cảnh ngộ, chị Huyền Trâm (32 tuổi, quận 3) chuyên nhận làm hồ sơ nhà đất tại TP.HCM cũng phàn nàn vì việc làm ăn bị ảnh hưởng nặng nề. Chị cho biết, từ khi các cơ quan chức năng quản lý chặt tránh tình trạng trốn thuế trong giao dịch bất động sản, công việc của chị bị “delay” khá nhiều. So với trước đây, hiện tại để ra được sổ hồng thời gian bị kéo dài ra gấp rưỡi hoặc gấp đôi. Vì các cơ quan thuế phải kiểm tra, xác minh việc người dân kê khai có đúng giá.

“Trung bình tôi nộp 10 bộ hồ sơ lên thì bị trả lại đến 7. Mặc dù có những bộ hồ sơ kê khai đúng giá bán nhưng cơ quan thuế cho rằng giá đó không hợp lý, không đúng với giá trị thực tại của mảnh đất. Tôi lại phải đến giải trình, ký cam kết là việc kê khai của mình là chính xác, chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu gian lận để trốn thuế”, chị Huyền Trâm kể.

Người này cho rằng, việc xác định giá đất hiện tại đang có vấn đề. Khi giao dịch đất để đóng thuế sang tên, cơ quan thuế tính theo giá thị trường để định giá bất động sản. Vậy, khi nhà nước xây dựng một con đường chạy qua mà phải giải phóng mặt bằng nhà dân thì sẽ tính đền bù theo giá thị trường hay giá Nhà nước?

Cách đây không lâu, Tổng cục Thuế đã có văn bản gửi Bộ Tài chính đề xuất việc mua bán nhà đất phải được thực hiện qua ngân hàng để chống trốn thuế. Theo đó, Tổng cục Thuế cho biết đã phối hợp với các cơ quan công an phát hiện các trường hợp trốn thuế, bán nhà hai giá. Ngoài ra, Tổng cục Thuế còn đề xuất bổ sung chức năng điều tra cho cơ quan thuế để dễ dàng trong việc phát biện các đối tượng mua nhà hai giá nhằm trốn thuế.

Thực tế cho thấy, câu chuyện siết chặt trong việc kê khai giá mua bán bất động sản để tránh thất thu thuế đã được Bộ Tài chính đưa ra từ năm 2021. Việc này cũng nhận được rất nhiều ý kiến ủng hộ của các chuyên gia, Bộ ngành và các địa phương. Nhiều địa phương đã có hành động thiết thực tuyên chiến với trốn thuế trong giao dịch bất động sản. Đơn cử là tại nhiều tỉnh thành từng lên cơn sốt đất, khi hồ sơ giao dịch nộp lên để đóng thuế bị trả lại rất nhiều. Thậm chí cơ quan thuế còn phát hiện nhiều trường hợp khai giá bán thấp bằng 1/10 so với giá trị thức tế.

Tuy nhiên, cũng phải nhìn nhận rằng, mặc dù quy định có, chế tài có nhưng “công cụ” để cơ quan thuế định giá bất động sản trên thực tế chưa có nên nhiều khi vẫn thực hiện theo cảm tính.

Khó khăn xác định giá thị trường của đất

Về vấn đề này, ông Thái Minh Giao, Phó cục trưởng Cục Thuế TP.HCM từng chia sẻ rằng giá đất Nhà nước ban hành và giá thị trường đang chênh lệch nhau rất lớn trên thực tế. Hiện nay, các cơ quan thuế và cán bộ ngành thuế đang gặp khó vì các bộ ngành chỉ mới ban hành giá đất Nhà nước mà chưa thể xây dựng được giá đất tính theo thị trường để làm căn cứ ấn định thuế.

thai-minh-giao-1652895579.jpg

Ông Thái Minh Giao, Phó Cục trưởng Cục thuế TP.HCM. 

Ông Giao thông tin, việc thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản tại TP.HCM chiếm khoảng 10% tổng thu ngân sách toàn thành phố. Trong năm 2020 và 2021, thu ngân sách nhà nước từ giao dịch đất chỉ khoảng 7% tổng thu do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19. Tuy nhiên, 4 tháng đầu năm 2022, con số này đã tăng lên hơn 10%. Tuy nhiên, thực tế cho thấy còn nhiều trường hợp người dân kê khai giá chuyển nhượng với cơ quan thuế thấp hơn giá thực tế. Đây là việc gây thất thu ngân sách.

Trao đổi với phóng viên, Tiến sĩ Kinh tế Trần Minh Hoàng cho rằng, có một bất cập hiện nay là chúng ta chưa có bảng giá đất tính theo giá thị trường. Chính vì thế, các cơ quan thuế xác định giá đất khi người dân nộp kê khai chỉ theo cảm tính. Nghĩa là họ căn cứ vào giá ở những lô bên cạnh, cùng khu vực để định giá. Tuy nhiên, với việc giá đất đang thay đổi lớn trong quãng ngắn như thời gian qua thì khó có thể định giá chính xác được giá trị của lô đất vừa giao dịch.

“Tôi cho rằng, việc người dân bức xúc cũng không hẳn là vô lý. Bởi nhiều khi họ kê khai giá thật nhưng bị cán bộ thuế từ chối vì cho rằng thấp hơn giá thực tế. Tuy nhiên, khi người dân nhận đền bù giải phóng mặt bằng thì lại nhận theo đơn giá Nhà nước. Theo tôi, cần phải có một mức giá thị trường thống nhất, có cập nhật theo 1 quý hoặc 6 tháng, tránh định giá theo cảm tính”, Tiến sĩ Trần Minh Hoàng nói.

Vị này nói rằng, đây là thời điểm để chúng ta thực hiện chuyển đổi số. Khi có giá đất thị trường trên hệ thống internet thì các cơ quan thuế cứ thế áp vào để định giá.

Tiến sĩ Kinh tế Trần Minh Hoàng nếu quan điểm, việc giao dịch bất động sản bắt buộc qua ngân hàng theo đề xuất của Tổng cục Thuế cũng cần phải xem xét. Ở các nước phát triển trên thế giới đã làm rất nhiều. Tuy nhiên, trước tiên chúng ta phải xây dựng được bảng giá bất động sản tính theo giá thị trường đã. Nếu không làm được việc này thì người dân lách rất dễ. Ví dụ mảnh đất giao dịch thực là 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, họ khai thuế là 1 tỷ đồng và chuyển qua ngân hàng. Còn 1 tỷ đồng chuyển tiền mặt phía sau. Không ai dám sát được việc này.

“Việc xây dựng giá đất tính theo giá thị trường trên toàn quốc là rất cần thiết. Tuy nhiên, đây không phải là câu chuyện có thể thực hiện được trong một sớm một chiều. Nó đòi hỏi sự vào cuộc và chung ta của rất nhiều bộ ngành. Và chắc chắn, đến khi hoàn thiện, bảng giá này sẽ tiếp tục có sự tranh cãi gay gắt”, vị này nhận định.