Cơ chế hoạt động và phân loại khi cho vay thế chấp

0
384
Cơ chế hoạt động và phân loại khi cho vay thế chấp
Cơ chế hoạt động và phân loại khi cho vay thế chấp

CƠ CHẾ HOẠT ĐỘNG CỦA GÓI VAY THẾ CHẤP 

Cơ chế hoạt động của gói vay thế chấp là gì ? Một gói vay thế chấp có ba phần cơ bản: Quy mô của gói vay (số tiền mà bạn vay), kỳ hạn vay (sau bao lâu thì bạn phải hoàn trả đầy đủ) và chi phí của gói vay (số tiền lãi mà người cho vay tính phí bạn).

Co che hoat dong va phan loai khi cho vay the chap 1 - Cơ chế hoạt động và phân loại khi cho vay thế chấp - tai-chinh-chung-khoan-bds
Cơ chế hoạt động của gói vay thế chấp

Có thể bạn quan tâm: Bạn Đã Biết Ngân Hàng Nào Cho Vay Theo Cavet Xe Chưa?

Hầu hết các gói vay thế chấp đều có kỳ hạn 15 hoặc 30 năm (tùy bạn lựa chọn bạn), và mức lãi suất phụ thuộc vào tình trạng hiện tại của nền kinh tế quốc dân cũng như tình trạng tài chính, hồ sơ tín dụng của bạn và liệu rằng bạn có dự định đứng tên căn nhà khi mua hay không.

Khi bạn nộp đơn đăng ký vay thế chấp, người môi giới hoặc giám đốc ngân hàng sẽ lên thời gian biểu thanh toán – được gọi là lịch khấu hao (amortization schedule) – cung cấp cho bạn thông tin các khoản mà bạn cần thanh toán hàng tháng sẽ được trừ vào số tiền nợ như thế nào.

Ngoại trừ các gói vay “chỉ trả lãi” (tôi sẽ giải thích sau), một phần của khoản thanh toán sẽ được trả cho lãi suất tính trên số tiền bạn vay, trong khi phần còn lại sẽ được trừ vào số tiền bạn thực sự vay – hay thuật ngữ ngân hàng gọi là nợ gốc. Nói chung, trong những năm đầu của gói vay, phần lãi suất mà bạn phải trả hàng tháng thường lớn hơn nhiều so với nợ gốc.

Nhưng qua thời gian và số tiền gốc bạn nợ bắt đầu giảm, tỷ lệ này sẽ thay đổi và số tiền trừ vào nợ gốc sẽ nhiều hơn – cho đến khi, cuối cùng, hầu như toàn bộ đều được dùng để trả nợ gốc và ít lãi hơn.

Cần phải nắm rõ điều này vì khi nói đến việc mua nhà (trái ngược với nhà cho thuê), lãi suất của khoản thanh toán thường được khấu trừ thuế; còn nợ gốc thì không. Một lý do khác khiến bạn cần chú ý đến lịch khấu hao là, như chúng ta sẽ chia sẻ trong Chương 9, bạn có thể tiết kiệm một số tiền lớn bằng cách trả tiền vay trước hạn.

Tuy nhiên, một số gói vay có những giới hạn về định mức thanh toán và bao gồm “hình phạt trả trước” (prepayment penalties)- tính phí bạn thêm nếu bạn muốn trả hết nợ sớm hơn. Theo quy định, bạn nên cố gắng tránh các gói vay có các điều khoản kiểu này, trừ khi chúng đi kèm với một vài lợi ích mà bạn đang tìm kiếm).

NHỮNG GÓI VAY NÀO CÓ SẴN – VÀ GÓI VAY NÀO PHÙ HỢP NHẤT VỚI BẠN

Những gói vay nào có sẵn và gói vay nào phù hợp nhất với bạn

Đây là thời điểm mà cuộc hành trình bắt đầu trở nên phấn khích hơn – và có thể sẽ thêm chút lo ngại.

Việc tìm chọn một gói vay có thể khiến bạn phấn khích vì trong những năm gần đây, ngành công nghiệp cho vay thế chấp có sự xuất hiện của hàng loạt gói vay mới, hỗ trợ người đi vay không chỉ mua được một ngôi nhà mà còn có thể mua nhiều căn hơn, vì họ vay được nhiều tiền hơn.

Lợi thế này đôi khi trở thành lý do đáng lo ngại. Có rất nhiều gói vay cũng như hình thức trợ vốn khiến bạn rối trí. Nếu bất cẩn chọn sai gói vay, bạn có thể sẽ gặp tổn thất.

Tin tốt ở đây là mặc dù tồn tại rất nhiều lựa chọn, nhưng cũng có một vài yếu tố giúp bạn xác định gói vay nào phù hợp với mình. Bạn can đảm chấp nhận rủi ro hay là vẫn dè | dặt khi lựa chọn? Bạn dự kiến làm chủ căn nhà định mua trong bao lâu? Nguồn thu nhập của bạn ổn định hay thất thường? Bạn kỳ vọng thu nhập của mình tăng lên đáng kể hay sự nghiệp rộng mở hơn? Bạn có tiền mặt để đặt cọc hay không?

Chúng ta sẽ bắt đầu bằng cách xem xét các gói vay thế chấp cơ bản nhất, sau đó chuyển sang các sản phẩm mới mẻ và thú vị hơn – tất cả đều nhằm giúp bạn tìm chọn gói vay phù hợp nhất.

Bạn đã sẵn sàng chưa?

Giờ chúng ta hãy cùng bắt đầu thôi.

GÓI VAY CÓ LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH

Các gói vay có lãi suất cố định là sản phẩm cho vay thế chấp cơ bản nhất. Hầu hết chúng đều có kỳ hạn là 15 năm hoặc 30 năm – nhưng kỳ hạn 30 năm, ở thời điểm hiện tại, là phổ biến nhất. (Nguyên nhân vì để trả hết nợ trong nửa kỳ hạn, các khoản thanh toán hàng tháng cho gói vay kỳ hạn 15 năm cao hơn khoảng 35 – 40% so với những gói vay kỳ hạn 30 năm. )

Đặc điểm để xác định gói vay lãi suất cố định là lãi suất của nó được cố định theo kỳ hạn của gói vay. Vì vậy, không quan trọng bạn đăng ký thời hạn bao lâu (15 năm, 30 năm hoặc bất kỳ kỳ hạn nào khác), ngân hàng đảm bảo rằng lãi suất của bạn – và, cùng với đó, mức thanh toán hàng tháng của bạn sẽ không thay đổi. Khi lãi suất thấp, cố định lãi suất trong 15 hoặc 30 năm có thể là việc làm thực sự sáng suốt – đặc biệt nếu bạn nghĩ mình sẽ sống tại căn nhà đó hơn 5 năm. Đó chắc chắn là cách giải quyết thận trọng. Bạn không cần phải lo lắng đến mất ngủ liệu không biết tiền lãi tháng này của mình có tăng hay không. Không thể – bởi vì nó đã được cố định!

Các gói vay có lãi suất cố định thường cũng sẽ là các gói vay hấp dẫn khi bạn không kỳ vọng thu nhập của mình sẽ tăng cao trong tương lai – khi bạn đã đến độ tuổi sắp về hưu, hay vì bạn hoặc vợ/chồng của bạn đang có dự định nghỉ việc.

Dưới đây là một biểu đồ biểu thị mức lãi suất cho vay trong hơn 35 năm qua. Bạn có thể thấy giai đoạn 2000-2005 có lãi suất thấp nhất trong 40 năm đổ lại đây.

Khi tôi viết cuốn sách này vào mùa hè năm 2005, lãi suất trung bình trong vòng 30 năm qua dao động trong khoảng 5.75%, tự nhiên tôi nghĩ rằng đây là thời điểm tuyệt vời để chốt mức lãi suất dài hạn. Nhưng ai mà biết được mức lãi suất đang ở mức nào khi bạn đọc cái này? Hãy nhìn vào biểu đồ sau. Nó sẽ khái quát viễn cảnh quá khứ khi nhìn vào tỷ giá hiện hành. Nếu lãi suất đạt mức 7.5% đối với các gói vay lãi suất cố định kỳ hạn 30 năm, nhiều người có thể nói với bạn rằng chúng “quá cao” để lựa chọn lãi suất cố định. Nhưng thực tế, nếu bạn nhìn vào biểu đồ, bạn sẽ thấy rằng, trong quá khứ 7.5% là mức lãi rất thấp. Và nếu lãi suất còn giảm đáng kể trong tương lai gần như chắc chắn), bạn luôn có thể xin tái cấp vốn. (Tái cấp vốn đôi khi khiến bạn mất một chút phí, nhưng nếu bạn nhận được mức lãi suất tốt hơn, tái cấp vốn rất phù hợp trong kỳ hạn của gói vay. )

Liệu gói vay lãi suất cố định có phù hợp với bạn không? Hãy cân nhắc từng kiểu vay kỳ hạn 30 năm và 15 năm một cách riêng lẻ.

LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH 30 NĂM

goi vay the chap 1 2 - Cơ chế hoạt động và phân loại khi cho vay thế chấp - tai-chinh-chung-khoan-bds
Lãi suất cố định 30 năm

Lợi: Cố định lãi suất của bạn, nhờ vậy bạn sẽ được bảo vệ nếu lãi suất tăng. Các khoản thanh toán giống nhau mỗi tháng. Dễ dàng theo dõi, giám sát và thực hiện tự động.

Hại: Bạn bị bó buộc vào một mức lãi suất trong 30 năm, có nghĩa là nếu lãi suất giảm, bạn sẽ bỏ lỡ các khoản tiết kiệm trừ khi bạn được tái cấp vốn.

Tóm lại: Nếu bạn là người thận trọng, muốn bản thân được yên tâm và đang có kế hoạch sống tại căn nhà mới mua trong một thời gian dài (ít nhất từ 7-10 năm), một gói vay cố định lãi suất trong vòng 30 năm sẽ mang lại nhiều lợi ích nhất.

Có thể bạn quan tâm: Có Nên Tất Toán Khoản Vay Trước Hạn Hay Không?

LÃI SUẤT CỐ ĐỊNH 15 NĂM

Lợi: Lãi suất của gói vay kỳ hạn 15 năm thấp hơn kỳ hạn 30 năm. Bạn hoàn trả tiền vay mua nhà và không còn nợ nần gì trong vòng 15 năm. Tương tự, dễ theo dõi, giám sát và tự động hóa.

Hại: Các khoản thanh toán hàng tháng cao hơn so với gói vay 30 năm.

Tóm lại: Nếu bạn là một người thực sự biết tiết kiệm và có kế hoạch sống tại nhà mình mua lâu hơn 10 năm, đây chính là gói vay dành cho bạn. Bạn có thể cố định một tỷ lệ và sạch nợ trong vòng 15 năm. Qua tìm hiểu về cơ chế hoạt động của gói vay thế chấp Meey Land hy vọng bạn sẽ thành công trong việc quản lý tài chính của mình !
Xem thêm tin mới tại : TÀI CHÍNH – CHỨNG KHOÁN – BẤT ĐỘNG SẢN

0 0 votes
Article Rating
Subscribe
Notify of
guest
0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments