Loạt "ông lớn" ngân hàng mạnh tay "siết" tín dụng: Thị trường bất động sản có lành mạnh hơn?

Phạm Thị Giang

Liên quan đến việc nhiều ngân hàn siết chặt tín dụng cho vay trong lĩnh bất động sản, giới chuyên gia cho rằng đây là một trong những giải pháp ngăn chặn đầu cơ, giúp thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn.

Loạt "ông lớn" mạnh tay "siết" tín dụng

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tín dụng chảy vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro. Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng không được nới lỏng điều kiện cấp tín dụng, đồng thời kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp.

Trước động thái này, nhiều ngân hàng thương mại đã có động thái "siết chặt" cho vay, tạm dừng cấp tín dụng cho chủ đầu tư dự án bất động sản.

Cụ thể, mới đây, ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín (Sacombank) đã thông báo tới Giám đốc khu vực, Giám đốc chi nhánh và trưởng phòng giao dịch về việc kiểm soát cho vay tín dụng năm 2022.

Ngân hàng này Sacombank yêu cầu các chi nhánh tập trung tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất, ưu tiên nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp vừa và nhỏ, các ngành thương mại, dịch vụ có giá trị gia tăng cao.

Đáng chú ý, ngân hàng này đã thông báo sẽ không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, ngoại trừ cho vay cán bộ nhân viên và người thân mua/xây/sửa bất động sản để ở. Bên cạnh đó, ngân hàng Sacombank cũng sẽ dừng việc huy động vốn, cho vay cầm cố sổ cùng lúc.

Không chỉ riêng Sacombank, Ngân hàng Techcombank cũng có thông báo từ bộ phận phát triển giải pháp cho vay thế chấp với các đơn vị kinh doanh của ngân hàng này. Việc kiểm soát hạn mức giải ngân sẽ áp dụng đối với các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận và thứ cấp mua bất động sản.

Thông báo của ngân hàng này cũng nêu rõ, sẽ tạm dừng giải ngân các khoản vay mua bất động sản (chưa/đã có giấy chứng nhân) từ ngày 25/3. Đối với các đơn vị kinh doanh sẽ phải trao đổi với khách hàng dời lịch giải ngân các khoản vay sang 1/4.

Được biết, hiện Techcombank là một trong những ngân hàng có tỷ lệ dư nợ cho bất động sản lớn nhất toàn ngành. Với dư nợ 9 tháng đầu năm 2021 cho vay doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng và vật liệu xây dựng đạt hơn 130.000 tỷ đồng, tăng 50% so với cùng kỳ và chiếm đến 40% tổng dư nợ của ngân hàng.

tin-dung-bat-dong-san-1-1649268429.jpg
Ngân hàng Nhà nước yêu cầu tỷ lệ cho vay không được vượt quá 8% tổng tín dụng chung của ngân hàng.

Tuy nhiên, một số ngân hàng cũng cho biết sẽ không dừng hoàn toàn cho vay tín dụng bất động sản. Theo lãnh đạo HDBank, hiện này ngân hàng vẫn tiếp tục cho cá nhân vay mua nhà để ở cũng như các chủ đầu tư vay để phát triển dự án, tuy nhiên những dự án này phải được xem xét đảm bảo đủ điều kiện về mặt pháp lý, tài chính cũng như tài sản theo tiêu chí vay của HDBank. Ngân hàng OCB cũng đang thực hiện cho bay mưa bất động sản vì dư nợ tín dụng của OCB vẫn còn dưới ngưỡng cho phép của Ngân hàng Nhà nước.

Được biết, trong danh mục cho vay bất động sản, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu tỷ lệ cho vay không được vượt quá 8% tổng tín dụng chung của ngân hàng. Nếu các ngân hàng vượt hoặc tăng trưởng quá sẽ bị tuýt còi.

Siết chặt tín dụng là điều cần thiết

Trước tình trạng cho vay tín dụng bất động sản ồ ạt của một số ngân hàng trong thời gian qua, các chuyên gia cũng đã không ít lần đưa ra lời cảnh báo, đặc biệt là việc tế chấp trái phiếu doanh nghiệp sẽ gây hệ lụy lên nền kinh tế.

Liên quan đến vấn đề này, trao đổi với phóng viên, chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Đực cho biết: "Hiện nay, tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM... đều xây dựng các dự án với giá trị lên đến 500 triệu đồng/m2 căn hộ, có những căn hộ hàng chục tỷ đồng, cùng với các biệt thử vài chục tỷ cho đến cả tỷ. Hay như tại một số địa phương, mỗi dự án rộng tới hàng ngàn ha với hàng trăm nhà biệt thự. Nhưng hầu hết các dự án này 90% đều đầu cơ lướt sóng, rất dễ vỡ trận mà hậu quả để lại rất lớn cho doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng như ngân hàng."

chuyen-gia-1-1649268687.jpg
Chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Đực.

Theo chuyên gia, trước những rủi ro đó cần phải có nhiều phương cách để giảm tối đa việc đầu tư mạo hiểm, và việc siết chặt đầu tư cho vay bất động sản là yếu tố quan trọng, cần thiết.

Ông Nguyễn Văn Đực cũng đưa ra những bài học từ các dự án resort vỡ trận, kéo theo quá nhiều hệ luỵ xấu cho ngân hàng, tài chính kinh tế, trật tự trị an… Gần đây nhất là vụ Chủ tịch FLC Trịnh Văn Quyết bị bắt.

“Nếu Chủ tịch FLC có vấn đề gì thì các sản phẩm của Tập đoàn này vỡ trận, có thể lôi kéo theo hàng trăm ngàn sản phẩm bất động sản. Một kết cục quá đau lòng”, ông Đực nhận định.

Cũng cho ý kiến về vấn đề này, chuyên gia Tài chính Ngân hàng, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, cần phải siết chặt tình trạng ngân hàng cho vay sân sau, bắt tay với doanh nghiệp bất động sản để mua trái phiếu nếu không đến một lúc nào đó, mức độ nguy hiểm sẽ lan rộng, nằm ngoài tầm tay cơ quan thanh tra giám sát.

Ông Nghĩa cho biết, trong năm qua, cơ cấu phát hành trái phiếu doanh nghiệp có đến hơn 50% là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, 30% từ ngân hàng. Phần lớn trái phiếu được phát hành trong những năm qua không có bóng dáng của các lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại... mà chủ yếu tập trung vào các lĩnh vực bất động sản.

"Có tình trạng vốn vay ngân hàng dùng cho các doanh nghiệp "sân sau" của bất động sản. Đây là dấu hiệu dáng lo ngại khi mức độ cho vay của các công ty bất động sản đang ở mức cao kỷ lục" - chuyên gia Lê Xuân Nghĩa cảnh báo.

Còn đứng dưới góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Phú Đông (Phú Đông Group) cho rằng, việc "siết" tín dụng bất động sản, phát hành trái phiếu doanh nghiệp nhằm giúp thị trường tài chính trở nên lành mạnh. Tuy nhiên, không nên đánh đồng tất cả dự án, siết đại trà khiến các doanh nghiệp không vay được ngân hàng cuãng như phát hành trái phiếu mà chỉ nên kiểm soát đối với các chủ đầu tư, các dự án không minh bạch... Còn đối với các dự án tốt, chủ đầu tư tốt vẫn cho vay ngân hàng và phát hành trái phiếu bình thường.