Chuyên gia lý giải giá bán căn hộ tại TP.HCM tăng gần 30% trong quý 1

Nguyễn Văn Chương

Theo thống kê, trong quý I năm 20222, bình quân giá nhà chung cư mới chào bán tại thành phố đạt 3.300 USD một m2 (tương đương 75,4 triệu đồng), tăng 27% theo năm. Đây là mức tăng khá cao trong bối cảnh dịch Covid-19 tại Việt Nam vừa lắng xuống.

Giá trung bình khoảng hơn 75 triệu đồng/m2

Cushman & Wakefield vừa đưa ra bản báo cáo thị trường nhà cao tầng tại TP.HCM.  Được biết, doanh nghiệp này được thành lập cách đây hơn 100 năm tại New York, hiện đang là một trong những công ty dẫn đầu toàn cầu về các dịch vụ bất động sản. Doanh nghiệp này có khoảng 51.000 nhân viên đang hoạt động rộng khắp 400 văn phòng ở 70 quốc gia.

Theo Cushman & Wakefield, trong quý I, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM chủ yếu là các dự án ngoại thành. Điều đặc biệt là các dự án mới khi đưa ra đều thiết lập mức giá mới.

tp-hcm-ruc-ro-ve-dem-anh-hoang-trieu-4-15775262530931728274679-1649116431.jpg
Bất động sản tại TP.HCM tăng gần 30% trong quý I-2022.

Trong quý I, thị trường bất động sản TP.HCM cung cấp 2.500 căn hộ mới ở 4 dự án đến từ 3 quận, thành phố là TP Thủ Đức, quận Bình Tân, quận 12. Các căn hộ trung cấp bán ra thị trường với gia trung bình khoảng hơn 57 triệu đồng/m2.

“Khi tính tất cả phân khúc căn hộ thì giá bán trung bình khoảng hơn 75 triệu đồng/m2. Con số này tăng 8% theo quý và 27% theo năm”, thống kê của doanh nghiệp trên cho thấy.

Một điều nghịch lý được chỉ ra là mặc dù sức tiêu thụ ngày càng thấp thì giá bán nhà lại ngày một tăng. Bởi số liệu của Cushman & Wakefield cho thấy, trong quý I năm 2022, sức mua giảm 20% so với quý IV/2021 và giảm đến 11% so với cùng kỳ năm trước.

Cách đây không lâu, trong Báo cáo tổng kết thị trường bất động sản của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho thấy, giá bán căn hộ mình dân tại TP.HCM dưới 25 triệu đồng/m2 theo mức giá cũ đã không còn phù hợp. Bên cạnh đó, giá căn hộ cao cấp theo tiêu chuẩn cũ là trên 40 triệu đồng/m2 mà HoREA công bố trước đó cũng đã bị nhiều dự án ngoại thành vượt qua. Điều này cho thấy, việc cập nhật giá bất sản tại TP.HCM hiện nay không thể tính được bằng quý nữa.

Anh Nguyễn Mạnh Linh, một môi giới bất động sản tại TP. Thủ Đức, TP.HCM cho biết, trước đây, ở mức tài chính dưới 2 tỷ đồng, người mua nhà có rất nhiều lựa chọn ở phân khúc căn hộ có 2 nhà vệ sinh. Tuy nhiên, đến nay, ở mức kinh phí này hiện nay, người dân hầu hết chỉ có thể mua được những căn 30-55m2, 1 nhà vệ sinh và đã xây dựng cách đây 6-10 năm. Những căn hộ có 2 phòng tắm ở mức giá trên là rất ít.

“Những căn hộ dưới 2 tỷ đồng đều là nhà cũ, đã bàn giao trên 5 năm. Đây là phân phúc nhà ở bình dân. Các căn hộ này giao động dưới 40 triệu đồng/m2. Trong 2 năm qua, giá nhà tại TP. Thủ Đức tăng nhanh bất chấp dịch bệnh. Những cơn sốt đất trên địa bàn cả nước chính là nguyên nhân khiến giá đất leo thang. Đất liền thổ tại TP. HCM nói chung, TP. Thủ Đức nói riêng còn có mức tăng cao hơn nữa. Đặc biệt là sau phiên đấu giá đất Thủ Thiêm”, anh Mạnh Linh nói.

Cũng theo nhân nhiên môi giới này, trong năm 2022, nhiều người dự đoán giá bất động sản tại TP. HCM còn tăng cao hơn nữa khi đầu tư công được đẩy mạnh, nhiều dự án hạ tầng lớn được triển khai. Đây cũng chính là đòn bẩy để bất động sản tăng giá.

Anh Mạnh Linh chia sẻ: “Hiện nay tại TP. Thủ Đức, ở phân khúc đất nền, lượng người có nhu cầu mua nhà để ở rất ít, đa số là giới đầu tư. Bởi với giá đất chỉ có tăng không giảm, giới đầu tư cảm thấy an toàn với dòng tiền của mình và tỷ suất lợi nhuận lớn. Chính vì thế, bất động sản sẽ tiếp tục là kênh đầu tư rất tiềm năng”.

Vì sao giá đất lại TP.HCM tăng không có điểm dừng?

Trả lời về vân đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, việc giá đất tại TP. HCM tăng cũng là theo xu thế của các thành phố lớn tại Việt Nam. Giá bất động sản tại TP. HCM chịu áp lực bởi nguồn cung thấp. Bên cạnh đó, giá đất trúng đấu giá tại các địa phương đều tăng rất cao. 

mr-dinh-15701783820511087305333-1649116360.jpg
Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính.

Cũng theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, do ảnh hưởng của dịch Covid-19, lạm phát dự báo sẽ tăng cao. Chính vì vậy, nhiều người chọn bất động sản là kênh đầu tư.

“Theo quan điểm của tôi, nhà ở cao cấp và đất nền tại các thành phố lớn sẽ có sức hút trong thời điểm này. Bởi đây là những phân khúc được cho là có khả năng giữ tài sản. Trong khi đó, những căn hộ bình dân sẽ ít sôi động hơn bởi người dân có nhu cầu mua nhà vẫn đang khó khăn trong thời điểm dịch Covid-19 vừa đi qua”, ông Đính nói.

Trao đổi về vấn đề này, ông Nguyễn Hoàng Hải, CEO của Công ty Bất động sản Hailand cho rằng có 4 nguyên nhân dẫn đến việc giá căn hộ tại TP.HCM tăng cao trong quý I.

Thứ nhất, giá bất động sản tại TP.HCM ảnh hưởng bởi cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm. Với mức giá “siêu khủng” mà doanh nghiệp tham gia đấu giá đưa ra khiến thị trường địa ốc tại thành phố này cũng tăng theo. Mặc dù các doanh nghiệp đã bỏ cọc tuy nhiên giá bất động sản chưa thể hạ ngay được.

Thứ hai, thời điểm nửa cuối năm 2021 và mới đây nhất là chiến tranh tại Ukraine, giá vật liệu xây dựng bị đẩy lên chóng mặt. Giá thép, cát, xi măng tăng khiến giá bất động sản cũng sẽ tăng. Trong thời điểm tới, giá nhà còn tăng cao hơn bởi giá vật liệu xây dựng liên tiếp đạt đỉnh.

Thứ ba, cơn sốt đất tòa quốc kéo dài cũng khiến giá bất động sản tại các tỉnh thành nói chung, TP.HCM nói riêng tăng. Trong khi đó, các cơ quan chức năng vẫn chưa tìm ra biện pháp để ngăn chặn tình trạng sốt đất ảo.

Thứ tư, thời gian qua, TP.HCM liên tiếp ra mắt những căn hộ sang, siêu sang với giá bán có thể lên đến hàng trăm triệu đồng/m2 đối với các chung cư nằm trên vị trí kim cương. Chính giá bán của các căn hộ này quá cao dẫn đến trung bình giá căn hộ tại TP.HCM cũng bị đẩy lên.

“Việc giá nhà đất tăng cao còn do dự báo lạm phát. Tuy nhiên, theo Ngân hàng Nhà nước, trong quý I năm 2022, nền kinh tế của cNhúng ta tăng trưởng rất tốt, 5,04% tăng hơn gấp đôi cùng kỳ năm 2021 (2,16%). Điều này cho thấy kinh tế của chúng ta đã và đang hồi phục rất tốt. Cuộc sống của người dân và các doanh nghiệp đã trở lại bình thường sau nhiều năm ảnh hưởng bởi dịch bệnh. Với việc kinh tế vĩ mô ổn định trở lại, các ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ sẽ có nhiều cơ hội phát triển, bứt phá trong năm 2022, trong đó có thị trường bất động sản”, CEO Nguyễn Hoàng Hải phân tích.