CEO BĐS: Thông tin mô hình TP trực thuộc Thủ đô sẽ khó xảy ra những cơn “sốt” đất?

Phạm Thị Giang

Nghị quyết số 15 của Bộ Chính trị ban hành xác định hương hướng, nhiệm vụ xây dựng mô hình thành phố trực thuộc Thủ đô tại khu vực phía Bắc và phía Tây Hà Nội. Nhiều người dự đoán sẽ xuất hiện những “cơn sóng bất động sản” ở huyện nằm trong quy hoạch. Tuy nhiên, dưới góc nhìn tổng quan, các CEO bất động sản cho rằng sẽ khó xảy ra “sốt” đất ở các huyện ven đô.

Hà Nội sẽ có bao nhiêu thành phố vệ tinh?

Thực tế cho thấy, tại Hà Nội cũng như nhiều tỉnh thành khác, khi có bất cứ quy hoạch mới hoặc điều chỉnh quy hoạch nào thì ít nhiều sẽ có tác động đến thị trường địa ốc. Nhiều người đổ xô đi đầu tư tại các vùng năm trong quy hoạch đợi đến khi quy hoạch được thực hiện sẽ bán đất kiếm lời. 
Đầu tháng 5 vừa qua, Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng đã ký ban hành Nghị quyết số 15/NQ/TW của Bộ Chính trị về phương hướng, nhiệm vụ phát triển thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050.
Theo đó, mục tiêu đề ra, đến năm 2030, Hà Nội sẽ là trung tâm, động lực thúc đẩy phát triển kinh tế khu vực đồng bằng sông Hồng, phía Bắc và cả nước. Đến năm 2050, Hà Nội sẽ là thành phố kết nối toàn cầu, kinh tế, văn hóa, xã hội phát triển toàn diện. Hà Nội sẽ phát triển ngang tầm thủ đô các nước trong khu vực và thế giới.

5dc3794663eb9982676775-1652871224.jpg

Hà Nội sẽ xây dựng đô thị thông minh trên cơ sở phát triển khu vực hai bên trục Nhật Tân - Nội Bài…

Nghị quyết đặt ra yêu cầu nghiên cứu tăng tỷ lệ đất phát triển đô thị và đặc biệt là xây dựng mô hình thành phố trực thuộc Thủ đô.
Cụ thể, tại khu vực phía Bắc (các huyện Sóc Sơn, Đông Anh, Mê Linh) và phía Tây (thị trấn Xuân Mai, Chương Mỹ và Hòa Lạc); xây dựng đô thị thông minh trên cơ sở phát triển khu vực hai bên trục Nhật Tân - Nội Bài…
Ngay sau khi thông tin về Nghị quyết này được đưa ra, nhiều người cho rằng giá bất động sản tại các huyện như Sóc Sơn, Đông Anh, Mê Linh và các huyện phía Tây như Chương Mỹ và khu Hòa Lạc sẽ tặng mạnh trong thời gian tới. Bởi với việc phát triển lên thành phố, các khu vực này sẽ được đầu tư hạ tầng và phát triển mạnh dịch vụ công cộng phục vụ đời sống người dân. 
Cách đây không lâu, HĐND TP.Hà Nội đã thông qua nghị quyết về Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội từ năm 2021-2025 của TP.Hà Nội. Theo đó, trong giai đoạn 5 năm tới, Hà Nội dự kiến sẽ đề xuất chủ trương và xây dựng quy hoạch huyện Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh than thành phố. Điều này cũng tương tự như TP.Thủ Đức tại TP.HCM.
Trao đổi về vấn đề này, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, việc thành lập các thành phố trong những thành phố trực thuộc trung ương đã được định hướng từ năm 2016. Hà Nội và TP.HCM là hai thành phố hiện đang được thí điểm. 
Ông Nghiêm đánh giá rằng, định hướng trên là hoàn toàn đúng đắn đối với Thủ đô Hà Nội. Bởi việc này phù hợp với tốc độ đô thị hóa và tỉ lệ đô thị hóa mà Hà Nội đã đặt mục tiêu. Hiện nay, tỉ lệ đô thị hóa tại Hà Nội đang mở mức 49%. Hà Nội đang phấn đấu để đạt mức đô thị hóa là 62%. 
Cùng quan điểm, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, việc đưa 3 huyện Sóc Sơn, Mê Linh, Đông Anh, khu vực Xuân Mai, Hòa Lạc này lên thành phố vệ tinh là hoàn toàn phù hợp với điều kiện và tình hình của Hà Nội. Các đơn vị này gần với trung tâm Hà Nội nên dễ dàng trong việc giao thương. 

Khó xảy ra sốt đất

Những năm qua, cơn sốt đất xảy ra trên địa bàn cả nước đã khiến thị trường bất động sản sôi động. Nhiều khu vực giá đất tăng gấp 2-3 lần chỉ sau một thời gian gắn. Thị trường bất động sản tại các huyện như Mê Linh, Đông Anh, Sóc Sơn, huyện Chương Mỹ, Quốc Oai, Hòa Lạc… cũng được xem là “điểm nóng” tăng giá tại Hà Nội. Nhiều người coi những khu vực này là “mảnh đất màu mỡ” cho việc đầu cơ chờ lên giá. Tuy nhiên, câu hỏi được đặt ra là trước  thông tin các vùng này sẽ được phát triển thành thành phố vệ tinh thuộc Thủ đô Hà Nội liệu có xảy ra những cơn sốt đất như thời gian vừa qua?
Trao đổi với Phóng viên về vấn đề này, CEO Vũ Trường Thắng, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Winhousing Việt Nam nhìn nhận, hiện nay, phát triển đô thị vệ tinh cũng là một xu hướng chung của các đô thị lớn trên thế giới và ở nước ta. 

vu-truong-thang-1652871313.png

CEO Vũ Trường Thắng. 

Tại Hà Nội, quy hoạch chung thành phố có 5 đô thị vệ tinh: Hòa Lạc, Sơn Tây, Xuân Mai, Phú Xuyên và Sóc Sơn.
Cụ thể: “Đô thị vệ tinh Sóc Sơn là đô thị phát triển về công nghiệp và dịch vụ hàng không, du lịch nghỉ dưỡng sinh thái, hình thành mới khu công nghiệp Mai Đình và các khu công nghiệp sạch; trung tâm y tế, khu đại học tập trung. Khai thác tiềm năng Cảng Hàng không quốc tế Nội Bài.
Trong khi đó quy hoạch chung đô thị Hoà Lạc đến năm 2030 tỷ lệ 1/10000 cũng đã được Thủ Tướng Chính Phủ phê duyệt tại quyết định 705 ngày 28/05/2020 rộng tới 17.274ha dân số khoảng 600.000 người.
Với những thông tin về quy hoạch đô thị vệ tinh như vậy thì thời gian qua, hai khu vực này cũng có xuất hiện những đợt sóng bất động sản đã đẩy thị trường ở đây phát triển rất sôi động.
“Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản ở các khu vực này đang có dấu hiệu hạ nhiệt. Nguyên nhân là do Hà Nội đã có động thái siết phân lô tách thửa ở các địa phương. Vì thế, nguồn cung ở hai thị trường này cũng khan hiếm hơn, trong khi đó những dự án 1/500 được quy hoạch bài bản thì lại chưa có nhiều. Đặc biệt là các siêu dự án của các chủ đầu tư uy tín như Vingroup hoặc Sungroup”, CEO Vũ Trường Thắng nói.
Theo ông Thắng, thời điểm trước năm 2022, khi chính sách phân lô tách thửa chưa bị siết, nhà đầu tư vẫn đi săn đất ở các khu vực này để đầu tư, nhằm 2 mục đích: Một là để tách nhỏ sau chia bán, hai là phục vụ nhu cầu làm ngôi nhà thứ 2. Bởi thực tế cho thấy, khi dịch Covid-19 hoành hành, nhu cầu của người dân về ngôi nhà thứ 2 tăng cao. Nay cả hai yếu tố đó đều không còn thì thị trường ở khu vực này sẽ kém sôi động đi.
CEO Vũ Trường Thắng nhấn mạnh: “Hơn nữa thời điểm hiện tại, tín dụng ngân hàng cũng bị siết chặt. Vì thế những nhà đầu tư dùng đòn bẩy ít đi, chủ yếu là những nhà đầu tư mua vì muốn cất giữ dòng tiền của mình trước lạm phát. Nên để tạo ra những cơn sóng ồ ạt đẩy giá lên cao như thời gian trước là khó khăn hơn”.