Hết thời “tay không bắt giặc”
Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến cuối tháng 5/2022, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản khoảng trên 2,3 triệu tỉ đồng, tăng trên 12,3% so với thời điểm cuối năm 2021. Đây là con số được đánh giá là tăng cao so với cùng kỳ năm trước và cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Với 2,3 triệu tỉ đồng, dư nợ trong lĩnh vực bất động sản chiếm tỉ trọng 20,66% tổng dư nợ tín dụng chung đối với nền kinh tế.
Dẫn những số liệu này ra để thấy rằng, tín dụng là một trong những “nguồn sống” của thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp phải vay tiền từ ngân hàng để xây dựng dự án. Người dân phải vay vốn để có đủ tiền mua nhà, thậm chí, nhiều người mặc dù có đủ tiền để đầu tư bất động sản nhưng vẫn sử dụng đòn bẩy tài chính.
Việc sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản giống như "con dao hai lưỡi".
Trước đây, giá nhà đất và căn hộ tăng một cách đột biến trên toàn quốc, nhà nhà, người người cắm sổ đỏ, ô tô và bất cứ thứ gì có giá trị để lấy tiền đầu tư bất động sản. Thực tế cho thấy, phần lớn nhà đầu tư hỉ hả vì đầu tư có lời. Thời điểm đó, nhiều người thường nói vui rằng chỉ cần có tiền, nhắm mắt đầu tư bất động sản cũng thắng Thậm chí, nhiều người tay không bắt giặc, mua một mảnh đất tiền tỉ nhưng chỉ đặt cọc 50 triệu đồng trong 1 tháng. Sau đó, họ tìm khách bán sang tay kiếm được cả mấy trăm triệu đồng. Chuyện này không hiếm và cũng được xem là cách làm ăn của các nhà đầu tư ưa “ăn xổi” và giới cò mồi.
Tuy nhiên, thời điểm này, việc đầu tư theo kiểu “tay không bắt giặc” chắc chắn không còn đất sống. Giá bất động sản đang đi ngang ở nhiều phân khúc và cũng không ai chắc được đến bao giờ mới trở lại sôi động như trước đây.
Trao đổi với Phóng viên về vấn đề này, CEO Nguyễn Khắc Vinh, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần đầu tư phát triển SEN LAND khẳng định: “Hiện nay, thị trường bất động sản đang đi ngang ở nhiều phân khúc tuy nhiên, bất động sản đất nền vẫn đang âm ỉ với những cơn sóng nhỏ. Điều này được lý giải ở các cuộc đấu giá đất, nhiều thửa đất bị đẩy giá cao một cách phi lý. Nói gì thì nói, đối với nhiều người và so với nhiều kênh khác, bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn và có tiềm năng sinh lời cao. Tuy nhiên, đây là sân chơi của những người có tiền mặt hoặc họ vay ngân hàng nhưng phải có nhiều dòng tiền linh hoạt khác để dự phòng”.
Theo CEO Nguyễn Khắc Vinh, thị trường hiện nay đang là một liều thuốc thử rất mạnh đối với các nhà đầu tư. Ai thiếu kiến thức về bất động sản, ai tiềm lực kém, ai không biết quản trị rủi ro khối tài sản của mình sẽ phải trả giá nặng nề. ”Không ai biết liều thuốc thử này sẽ kéo dài đến bao giờ nhưng nó tác động quá lớn đến thị trường bất động sản. Chưa bao giờ mà các doanh nghiệp, chủ đầu tư, nhà đầu tư lại "đói" vốn như lúc này. Thị trường đang thiếu nguồn vốn đổ vào như nắng hạn chờ mưa rào”, CEO Nguyễn Khắc Vinh nói.
Vị này nói thêm, thời gian qua, khi tín dụng bị siết, phát hành trái phiếu hạ chế, doanh ghiệp phải sống trong “thoi thóp”, chật vật. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp bất động sản “khởi nghiệp” đúng lúc thời điểm “căng thẳng” về tín dụng cũng phải đứng yên thậm chí là tuyên bố đóng cửa.
"Điểm mặt" 4 rủi ro khi dùng đòn bẩy tài chính mua BĐS
CEO Nguyễn Khắc Vinh nhất mạnh rằng, bất cứ kênh đầu tư nào cũng vậy, lợi ích lớn sẽ đi kèm với rủi ro. Thua lỗ là phương án không ai mong muốn nhưng các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp luôn dự phòng. Bởi, hiện nay, việc “bơm, thổi” giá bất động sản đang bị siết từ trung ương đến địa phương. Nhiều địa phương cũng ra văn bản yêu cầu các cơ quan chức năng “chăm sóc” một cách tối đa đối với đội ngũ cò mồi và các nhà đầu tư có tâm lý “ăn xổi”.
Theo ông Vinh, có 4 rủi ro mà nhà đầu tư phải đối mặt khi dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản.
CEO Nguyễn Khắc Vinh.
Thứ nhất, “vỡ kế hoạch” thoát hàng. Theo đó, khi vay viền mua đất, người sử dụng đòn bẩy tài chính không có tiền nên chủ yếu mua nhà bằng việc vay ngân hàng. Họ dự định mua trong khoảng 3-4 tháng, cùng lắm là 6 tháng sẽ bán. Khi đó, trả tiền lãi ngân hàng, tiền phạt vì trả trước hạn, họ vẫn có lời. Tuy nhiên, vào thời điểm này, thị trường bất động sản rất “khó dự đoán”, hoàn toàn có thể xảy ra tình trạng việc thoát hàng bị chậm, thậm chí không thoát nổi hàng. Vì vậy, các nhà đầu tư sẽ bị vỡ kế hoạch, phải tiếp tục gánh lãi ngân hàng hết tháng này qua tháng khác. Đến khi chấp nhận bán hòa hoặc lỗ để trả tiền ngân hàng và đương nhiên mất ít nhất là số tiền lãi, tiền nộp phạt đã đóng.
Thứ hai, vay mượn quá khả năng chi trả. Nhiều người khi đầu tư bất động sản thường chỉ có một khoản tiền chiếm khoảng 20-30%, còn lại dùng đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, với tâm lý “cố thêm một chút” dẫn đến việc họ mua sản phẩm quá sức. “Bạn tôi đã dính trường hợp này khi đầu tư bất động sản. Cả hai vợ chồng lương tháng được khoảng 35 triệu đồng. Họ cắm sổ đỏ mua mảnh đất trị giá 1 tỷ đồng ở ngoại thành. Như vậy, mỗi tháng họ phải trả lãi khoảng 6 triệu đồng và gốc là gần 5 triệu đồng, tổng 11 triệu đồng. Gia đình hiện nay đang nuôi 2 con, đứa lớn học lớp 1, đứa nhỏ học mẫu giáo trường song ngữ. Mỗi tháng, 2 đứa con tiêu tốn khoảng 12 triệu đồng cả tiền học và bỉm sữa. Đó còn chưa kể, hàng tháng, anh chồng còn phải gửi tiền về lo cho bố mẹ ở quê, tiền xăng xe, điện thoại và tiền sinh hoạt. Nói chung, với số tiền 35 triệu đồng tiền lương vừa đủ trang trải và trả lãi, gốc ngân hàng”, CEO Nguyễn Khắc Vinh nói.
Ông Vinh tiếp lời, tuy nhiên, từ tháng 9/2021, công ty vợ anh bạn này do ảnh hưởng bởi dịch bệnh nên giảm 30% lương. Công ty anh này cũng giảm 20% lương và chưa nói rõ thời hạn sẽ trả đầy đủ 100%. Chính vì thế, số tiền lương kia không đủ trang trải toàn bộ chi phí nữa. Vợ chồng này hàng tháng cứ phải vay chỗ nọ, đập chỗ kia, ăn tiêu dè sẻn để lấy tiền trả lãi ngân hàng. Và cuối cùng, vào tháng 7/2022, do không chịu được cảnh “nợ đồng lần”, vợ chồng này đã quyết định bán hòa mảnh đất và chấp nhận lỗ phần trả lãi hàng tháng.
Thứ 3, không dự trù được số tiền lãi phát sinh sau khi hết ưu đãi. Thông thường, các ngân hàng thường có chính sách cho vay ưu đãi trong 6 tháng, 1 năm hoặc 2 năm (tùy tổ chức tín dụng). Sau khoản thời gian đó, lãi suất “thả nổi” theo thị trường. Nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính đã quên mất điều này và cứ tính theo giá lãi suất ưu đãi và sau đó đã bị hẫng.
Thứ tư, biến động phức tạp của thị trường. Đối với bất cứ kênh đầu tư nào cũng vậy đều có sự biến động. Trong bất động sản, có thời điểm sốt đất trên diện rộng, thời gian dài, có thời điểm “vỡ bong bóng” bất động sản hoặc “đóng băng”. Khi đó, mặc dù giá bất động sản đi ngang hoặc giảm nhưng không nhiều. Tuy vậy, việc đầu tư bất động sản sủ dụng đòn bẩy tài chính mà rơi vào tình trạng thị trường đi ngang kéo dài đã là thua lỗ rồi chứ chưa nói gì đến thị trường địa ốc “downtrend” . Cũng giống như thời gian vừa qua, thị trường chứng khoán, coin, vàng biến động phức tạp, khó khiến rất nhiều nhà đầu tư “ngã ngựa”. Vì vậy, đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp họ thường có khoản tiền dự phòng rủi ro. Nhưng, đối với những người vay ngân hàng thì có bao nhiêu tiền đều ném sạch vào để mua nhà đất, không còn tiền để dự phòng rủi ro nữa, điều này dẫn đến “phá sản”, mất cả chì lẫn chài.
