Cần làm gì để giá đất sát với giá thị trường?

Mai Bảo Trâm

Trong suốt những năm vừa qua, Nhà nước đã ban hành nhiều quy chế về định giá đất. Tuy nhiên, kết quả không được như ý muốn, câu chuyện này vẫn khiến nhiều nhà quản lý phải đau đầu.

Bài toán “giá đất sát giá thị trường”

Về phương diện hành chính, giá đất do Nhà nước xác định qua các cấp độ như: khung giá đất do Chính phủ ban hành, bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành và giá đất cụ thể trong từng trường hợp đặc biệt.

Bên cạnh đó còn có sự tồn tại của giá đất thị trường được hình thành trong giao dịch thực tế giữa người mua và người bán. Và do đất đai mang tính cụ thể cao nên giá thị trường thường có sự khác biệt rất lớn so với khung giá mà Nhà nước quy định.

anh-1-1652518758.jpg
Giá đất không sát với giá thị trường khiến tiến độ cổ phần hóa, thoái vốn doanh nghiệp Nhà nước còn chậm

Thực tế cho thấy, việc giá đất thị trường chênh lệch với giá Nhà nước đã gây thất thoát vốn Nhà nước hàng nghìn tỷ đồng trong quá trình cổ phần hóa, thoái vốn. Theo cơ quan Kiểm toán Nhà nước, trong giai đoạn 2016-2020, giá trị phần vốn Nhà nước tại các doanh nghiệp tăng thêm gần 15.500 tỷ đồng. Một phần lớn số tiền này được tính đúng tính đủ là từ đất đai.

Nhiều chuyên gia kinh tế nhận định, vấn đề tránh thất thoát tài sản Nhà nước từ đất đai là vấn đề nóng, đang được quan tâm nhất hiện nay. Các sai phạm trong vấn đề đất đai thể hiện ở nhiều hình thức khác nhau như: cơ quan quản lý lách luật, tự ý tách lô đất lớn thành nhiều thửa nhỏ để cho thuê hoặc bán; doanh nghiệp Nhà nước không áp dụng đơn giá xây dựng cơ bản do cơ quan có thẩm quyền ban hành, hoặc được giao quản lý sử dụng “đất vàng” nhưng trong tiến trình cổ phần hóa, định giá đất đai rẻ hơn rất nhiều so với giá trị thị trường.

Bộ Tài chính nhận định, hiện nay tại TP. Hà Nội,  TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có rất nhiều doanh nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà không qua đấu giá. Việc không đấu giá đã làm chênh lệch giá, tiền tự động chảy vào túi doanh nghiệp.

Những sai phạm, kẽ hở trong việc xác định giá đất đã dẫn đến thất thoát ngân sách Nhà nước và tạo cơ hội cho hoạt động đầu cơ, trục lợi, làm méo mó môi trường kinh doanh và sự cạnh tranh lành mạnh của thị trường. Nguyên nhân của vấn đề này xuất phát từ phía doanh nghiệp và cả cơ quan quản lý Nhà nước.

Doanh nghiệp nằm trong diện cổ phần hóa chưa nghiêm túc thực hiện đầy đủ việc xác định giá. Người đứng đầu doanh nghiệp chưa quyết liệt trong việc công khai, minh bạch, thực hiện đúng quy định pháp luật, đảm bảo nguyên tắc thị trường.

anh-2-1652518757.jpeg
Ngân sách Nhà nước đang bị thất thoát do doanh nghiệp nằm trong diện cổ phần hóa chưa nghiêm túc trong việc thực hiện xác định giá đất.

Các cơ quan có thẩm quyền xác định còn chậm và chưa tốt. Chính quyền một số địa phương chưa quyết liệt trong việc thu hồi đất đối với những diện sử dụng không đúng mục đích, sai phạm.

Ngoài ra, cơ chế chính sách, pháp luật về đất đai chưa đầy đủ, cụ thể và hiệu quả. Một số quy định về sắp xếp lại, xử lý nhà đất chưa rõ ràng và linh hoạt khiến các địa phương “e dè” trong việc phê duyệt phương án sử dụng đất. Pháp luật không quy định lợi thế thương mại đối với giá trị quyền sử dụng đất, cũng như đấu giá khi lựa chọn nhà đầu tư kinh doanh, liên kết để chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai

Giá đất không theo sát giá thị trường là một vấn đề nhức nhối, cần được giải quyết để tạo điều kiện thuận lợi cho công tác cổ phần hóa, thoái vốn doanh nghiệp Nhà nước. Tại Hội thảo “Khai thác nguồn lực tài chính từ đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, ông Đặng Quyết Tiến – Cục trưởng Cục tài chính doanh nghiệp – Bộ Tài chính đã đề xuất một số giải pháp để giải quyết vấn đề này như sau:

Một là kịp thời rà soát, sửa đổi các quy định tại Luật Quản lý, sử dụng vốn Nhà nước đầu tư vào hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, Luật Đấu thầu, Luật Đất đai và các văn bản pháp luật khác. Việc làm này giúp khắc phục vướng mắc, khó khăn phát sinh trong cơ cấu doanh nghiệp Nhà nước, quản lý tốt phần vốn Nhà nước tại doanh nghiệp.

anh-3-1652518757.jpg
Theo các nhà hoạch định chính sách, cần sửa đổi Luật Đất đai, đưa khung giá đất sát với giá thị trường

Hai là đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cá thể hóa trách nhiệm, trao quyền chủ động hơn cho doanh nghiệp. Đồng thời, cơ quan quản lý cần tăng cường giám sát, kiểm tra, thanh tra hoạt động của doanh nghiệp Nhà nước để kịp thời xử lý các sai phạm.

Ba là tiếp tục thực hiện rà soát để hoàn thiện chính sách, pháp luật về sắp xếp lại, xử lý nhà, đất và chính sách sách cổ phần hóa doanh nghiệp để giải quyết khó khăn, đẩy nhanh tiến độ cổ phần hóa doanh nghiệp. Việc quản lý, sắp xếp, xử lý nhà đất của doanh nghiệp trong diện cổ phần hóa cần tuân thủ quy hoạch, trình tự, thủ tục đấu giá đất theo quy định.

Bốn là tiếp tục hướng dẫn việc xác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. Đồng thời bổ sung thêm quy định về xử lý đất đai theo hướng yêu cầu doanh nghiệp cổ phần hóa xây dựng phương án sử dụng đất và trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định.

Năm là bổ sung những chế định đấu giá quyền sử dụng đất và quyền thuê đất vào Luật Đấu thầu, đảm bảo tính công khai, minh bạch và có đầy đủ thông tin về đất. Đồng thời tiếp tục tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách liên quan đến đấu giá đất.

Sáu là tăng cường vai trò của cơ quan kiểm toán Nhà nước trong việc kiểm toán quyền sử dụng đất của doanh nghiệp Nhà nước trước khi cổ phần hóa và kiểm toán kết quả định giá doanh nghiệp. Đồng thời cần có cơ chế tăng cường kiểm tra, giám sát và nâng cao vai trò, trách nhiệm của các tổ chức tài chính trung gian khi tham gia hỗ trợ quá trình chuyển đổi doanh nghiệp.

Đặc biệt cần coi trọng và tăng cường sự phối hợp giữa các Bộ, ngành với các cơ quan địa phương và doanh nghiệp trong việc xây dựng, phê duyệt phương án sử dụng đất, xác định giá đất cụ thể. Nâng cao vai trò, trách nhiệm của người đứng đầu doanh nghiệp để đất không bị sử dụng sai mục đích.

Thiên Vân