Cách nào khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản?

Nguyễn Khắc Tiến

Cùng với những khó khăn mà đại dịch Covid-19 mang lại, thị trường bất động sản (BĐS) tiếp tục gặp khó khăn từ việc siết chặt tín dụng. Điều này đặt ra thách thức cực lớn cho không chỉ các doanh nghiệp hoạt động trong thị trường BĐS mà còn đối với cơ quan quản lý nhà nước.

Nguồn vốn là nguồn sống của doanh nghiệp bất động sản

Nguồn vốn đầu tư trên thị trường bất động sản hiện nay bao gồm vốn tự có của doanh nghiệp, vốn góp của các doanh nghiệp; vốn tín dụng, bảo lãnh, cho thuê tài chính; vốn từ các đối tác của doanh nghiệp; vốn từ ngân sách nhà nước (vốn mồi, ưu đãi thuế, vốn từ các chương trình hỗ trợ phục hồi); nguồn vốn FDI (thông qua vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần) và vốn huy động từ thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư, các nền tảng công nghệ)... Không có đủ vốn, thị trường bất động sản khó có thể phát triển tốt được.

von-bat-dong-san-1-1652844336.jpeg
Bản chất vốn tín dụng ngân hàng không phải là nguồn vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản do tính chất cơ bản là ngắn và trung hạn đi đôi với lãi suất nói riêng và chi phí vay vốn nói chung tương đối cao

Theo ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, tín dụng bất động sản đã bắt đầu bị siết, giảm dần từ trên 26% từ cuối 2018 xuống còn 12% dịp cuối 2020. Mức này thấp hơn mức tăng trưởng chung của nền kinh tế. Năm 2021, cùng với tác động của dịch Covid-19, lãi suất huy động giảm mạnh, thị trường vàng biến động, chứng khoán tăng cao tiềm ẩn nhiều rủi ro… nên người dân đua nhau đổ tiền vào BĐS nhưng dự nợ tín dụng bất động sản cuối năm 2021 chỉ đạt khoảng 2 triệu tỉ đồng (tăng 12%, thấp hơn tăng trưởng tín dụng của nền kinh tế).

“Nếu nguồn vốn dành cho BĐS tiếp tục bị siết chặt hơn có thể khiến thị trường BĐS bị tê liệt”, ông Hùng chia sẻ.

Chia sẻ với chúng tôi, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh đưa ra đánh giá, việc siết chặt tín dụng đối với BĐS chắc chắn sẽ gây ra nhiều tác động. Hiện nay, nguồn cung cho thị trường BĐS đang rất khan hiếm. Ở hai thị trường chính là Hà Nội và Tp. HCM, số lượng dự án được cấp mới rất ít. Do đó, nguồn hàng đưa ra thị trường là rất nhỏ so với nhu cầu BĐS của người dân. Tỷ lệ sở hữu nhà của người dân hiện còn thấp, hiện diện tích nhà ở bình quân cả nước chỉ đạt 23m2/người, thấp hơn nhiều so với trung bình của thế giới. Việt Nam là nước đang phát triển, quá trình đô thị hóa đang diễn ra nhanh chóng, điều này góp phần làm tăng nhu cầu sở hữu BĐS.

Với sự phát triển nóng của thị trường BĐS thời gian qua không thể tránh khỏi những vấn đề bất cập của thị trường như thổi giá, mua bán thiếu công khai minh bạch …Đòi hỏi cơ quan Nhà nước cần có những hành động để quản lý thị trường BĐS tốt hơn. Cụ thể, việc siết tín dụng vào BĐS góp phần giảm lượng tiền vào thị trường giúp loại bỏ một bộ phận những nhà đầu tư ăn xổi, chộp giật.

Tuy nhiên, việc siết chặt tín dụng này nếu thực hiện không phù hợp, thị trường BĐS không chỉ tăng trưởng chậm lại, thậm chí là trầm lắng hoặc tệ hơn nữa là đóng băng. Điều này vô cùng nguy hiểm đối với nền kinh tế vì đằng sau là khoảng 40 ngành kinh tế liên quan với ngành BĐS.

Theo các chuyên gia, việc siết tín dụng BĐS còn ảnh hưởng trực tiếp đến những người có nhu cầu mua nhà ở thực sự vì khó tiếp cận các khoản vay và giá nhà tăng cao do nguồn cung ngày càng khan hiếm.

Thực tế, trong 2 - 3 năm vừa qua, nếu doanh nghiệp các lĩnh vực khác được vay lãi suất từ 7 - 9%/năm thì BĐS phải vay với mức lãi suất 11 - 13%/năm. Đó là chưa kể điều kiện để được vay vốn luôn chặt chẽ hơn rất nhiều so với phương án kinh doanh bình thường. Ngoài ra, hạn mức cho vay cũng bị rút bớt. Đơn cử, một số dự án trước đây được cho vay khoảng 70% thì nay chỉ được duyệt khoảng 50% nhưng hồ sơ vẫn đang nằm chờ xem xét và chưa biết khi nào được thông qua...

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, siết tín dụng BĐS là chủ trương đúng trong giai đoạn hiện nay, nhưng siết thế nào, siết nhóm nào thì cần phải tính toán kỹ để tránh gây ra những tác dụng phụ ảnh hưởng xấu tới nền kinh tế.

Nên siết "có chọn lọc"
Theo các chuyên gia, cần phân loại nhóm những đối tượng đầu cơ, thổi giá, chuyên lướt sóng góp phần giúp lành mạnh hóa thị trường BĐS. Đồng thời hướng dòng vốn tập trung vào nhóm những nhà đầu tư chuyên nghiệp dài hạn. Việc này giúp dòng vốn phát huy tối đa vai trò của mình, góp phần làm thị trường BĐS phát triển bền vững hơn.

von-tren-thi-truong-bds-2-1652844336.jpg
Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, các phân khúc còn thiếu cung, lĩnh vực xây dựng, thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp.

TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đánh giá, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, các phân khúc còn thiếu cung, lĩnh vực xây dựng, thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp... Do đó, cần phát triển thị trường tài chính phù hợp, tạo điều kiện phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, nắn dòng vốn chứ không làm nên nghẽn, chú trọng điều tiết cung cầu BĐS. Để làm điều này, cần phân bổ vốn ngân hàng phù hợp hơn để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp. Có lộ trình thuế BĐS phù hợp, minh bạch, công bằng và phân bổ thu nhập... thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch trong lĩnh vực BĐS. "Đối với doanh nghiệp BĐS, ngoài vốn tín dụng cần linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác. Cần hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp và chân chính, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết và hạn chế đòn bẩy, đầu cơ, đám đông..." 

Cùng quan điểm này, chuyên gia kinh tế, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng cần có các biện pháp để thị trường BĐS có thể hồi phục và phát triển, đáp ứng nhu cầu hồi phục và tăng trưởng của các ngành kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội. Cụ thể, ông Thịnh đề xuất, cần xem xét mức độ dòng vốn đổ vào tín dụng BĐS một cách linh hoạt, phù hợp với từng Ngân hàng thương mại và từng dự án, không nên quy định một tỉ lệ 8% chung cho tất cả Ngân hàng thương mại. "Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh việc cho vay với các dự án căn hộ chung cư bình dân và trung cấp, có chính sách tín dụng ưu đãi với dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân… Đẩy mạnh cho vay đối với doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, tập trung nguồn lực đầu tư có trọng tâm, trọng điểm, sớm có sản phẩm đưa ra thị trường. Đặc biệt, cần quan tâm cấp vốn tín dụng cho các dự án đang trong quá trình triển khai, chuẩn bị mở bán vì nếu nguồn cung BĐS không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá tăng cao và tạo ra nhiều hệ lụy", ông Thịnh đề xuất.

dinh-trong-thinh-1652844554.jpg
PGS-TS Đinh Trọng Thịnh

Đẩy mạnh việc xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp BĐS góp phần giữ vững kênh huy động vốn bằng trái phiếu. Phát triển vốn đầu tư trung và dài hạn là đặc biệt quan trọng đối với thị trường BĐS. Do đó, dòng vốn từ trái phiếu rất quan trọng đối với các doanh nghiệp phát triển dự án BĐS. Để làm được điều này, cần đẩy mạnh việc xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp giúp giữ vững niềm tin của nhà đầu tư. Vấn đề này càng cấp thiết hơn sau khi xảy ra vụ việc phát hành trái phiếu ở doanh nghiệp BĐS Tân Hoàng Minh, niềm tin của nhà đầu tư đã giảm sút nghiêm trọng.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia phân tích, trái phiếu chiếm tới một nửa số vốn trung dài hạn của quốc gia, là nguồn vốn rất quan trọng với BĐS nói riêng và thị trường nói chung. Do đó, phải có giải pháp đẩy nhanh chất lượng xếp hạng tín nhiệm của các doanh nghiệp BĐS để tạo điều kiện phát triển thị trường trái phiếu lành mạnh.
 
Còn theo PGS.TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, không nên siết tín dụng BĐS một cách đại trà mà cần có sự sàng lọc, chọn lựa, tránh tác dụng ngược làm cho giá BĐS ngày càng lên cao do nguồn cung giảm.

“Khi ai cũng có nhu cầu mua bất động sản để đầu tư, sinh lời thì giá tăng là điều dễ hiểu. Nên xem xét tín dụng từ các kênh đầu tư khác để giảm nhẹ sức nóng cho kênh bất động sản, không nên sử dụng biện pháp siết tín dụng bất động sản một cách võ đoán, triệt để, một chiều mà cần phân tích, xem xét làm rõ từng dự án; tránh việc càng siết tín dụng, nguồn cung càng hiếm, giá càng bị đẩy lên cao sẽ gây khó cho người mua nhà”, PGS.TS Đặng Hùng Võ lưu ý.