Meey Land
Tình hình thị trường bất động sản Quý IV/2023 khó ghi nhận sự thay đổi đột biến nhưng sẽ là bước đệm cho sự chuyển mình vào năm 2024 khi Chính Phủ, các bộ ngành cùng các bên liên quan sẽ tiếp tục mạnh tay hơn trong các động thái nhằm giúp thị trường nhanh chóng trở về “trạng thái bình thường mới”, bằng cách ban hành các cơ chế, chính sách theo hướng chi tiết và cụ thể hơn, “đánh thẳng” vào các vấn đề của thị trường.
Bên cạnh đó, các luật liên quan đến thị trường bất động sản sửa đổi dự kiến thông qua vào tháng 10 với những nội dung quan trọng liên quan đến các vấn đề pháp lý của dự án chắc chắn sẽ ảnh hưởng tới hoạt động của thị trường. Tuy nhiên, cần thời gian cho đến khi chính thức có hiệu lực.
Ngoài ra, gói tín dụng 120 nghìn tỉ đồng đang được đẩy mạnh tốc độ giải ngân cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Đến cuối năm 2023, dự kiến sẽ có thêm khoảng 50 dự án và hàng nghìn người dân được tiếp cận gói tín dụng này.
Chúng tôi cũng cho rằng, nguồn cung mới có xu hướng tăng nhẹ, nhiều dự án vướng mắc ở khâu pháp lý cuối cùng được tháo gỡ sẽ là những tín hiệu tốt giúp tình hình thị trường khả quan hơn, chủ đầu tư cũng sẽ mở bán lại các sản phẩm đã tạm dừng, đóng giỏ hàng trước đó.
Bên cạnh đó, thị trường sẽ chứng kiến sự “góp mặt” của một số “cánh chim đầu đàn” trong việc triển khai các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá hợp lý hơn. Tuy nhiên, nguồn cung trong ngắn hạn vẫn chưa thể có sự “đột phá”, do các dự án cần một khoảng thời gian chuẩn bị đã có thể triển khai, đủ điều kiện mở bán.
Sau chuỗi ngày khó khăn và những nỗ lực không ngừng nhằm phát triển thị trường theo hướng minh bạch và lành mạnh hơn. Đây sẽ là tiền đề cho các hoạt động khác nói chung và hoạt động M&A nói riêng có điều kiện thuận lợi có thể đi đến các bước chốt cuối cùng.
Lực cầu được cải thiện đáng kể, đặc biệt là tại các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực, có khả năng tạo dòng tiền từ việc cho thuê tại các địa phương được đầu tư phát triển công nghiệp, dịch vụ.
CĐT vẫn tiếp tục áp dụng, triển khai thêm các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán, hỗ trợ ân hạn gốc, lãi vay,... để kích cầu thị trường.
Tóm lại, từ nay đến cuối năm 2023, thị trường bất động sản sẽ vẫn tiếp tục tăng, cải thiện, nhiều dự án được chào hàng, giao dịch cũng sẽ được đẩy mạnh hơn. Phân khúc dẫn dắt thị trường vẫn là phân khúc chung cư, nhất là chung cư ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM vẫn có xu hướng tăng khi nhu cầu về nhà ở vẫn còn rất lớn. Tuy nhiên, mức tăng sẽ không cao như thời gian trước đây do tính cung cầu của thị trường.
Cuộc khủng hoảng bất động sản trong thời gian vừa qua xuất phát từ việc mất cân bằng cung – cầu. Nếu như trước đây, khủng hoảng do dư cung thì lần này là khủng hoảng do thiếu cung. Thị trường rơi vào hoàn cảnh ngặt nghèo nhưng doanh nghiệp lại thiếu vốn, thị trường đóng băng nên bản thân họ cũng không thể mở thêm dự án.
Quan sát của chúng tôi về niềm tin thị trường đã phục hồi tới mức nào. Chúng tôi đã theo dõi việc các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản vừa phát hành trái phiếu thời gian qua. Tuy nhiên, lượng mua không cao, cho thấy, so với kỳ vọng, thị trường mới đang “rón rén” phục hồi được khoảng 30%.
So với quý IV/2022, thị trường bất động sản đã có nhiều dấu hiệu tích cực để có thể kỳ vọng vào sự phục hồi của thị trường trong những tháng cuối năm 2023 và cả năm 2024. Có thể kể đến lãi suất giảm, nhiều chính sách ưu đãi về hạn mức tín dụng khi vay mua bất động sản dành cho khách hàng cũng như niềm tin của khách hàng được củng cố hơn,…
Tuy nhiên, thanh khoản của nền kinh tế vẫn còn khó khăn, dòng tiền chưa được 1 vòng quay trong 1 năm. Nền kinh tế trì trệ, thanh khoản khó khăn ở nhiều ngành nghề, không riêng gì bất động sản. Những yếu tố này tác động rất lớn tới thị trường bất động sản, khiến những khó khăn có thể kéo dài tới quý II – III/2024.
Hiện, Chính phủ cũng đang quyết liệt cùng Tổ công tác để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản cộng với sự tham gia tới tận doanh nghiệp. Những nỗ lực có thể nói là chưa từng có nhưng hiệu quả vẫn chưa cao.
Theo tôi, việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ là “tử huyệt” của thị trường bất động sản hiện nay. Vì vậy, chúng ta cần tập trung nguồn lực và có những giải pháp để tháo gỡ, phát triển phân khúc sản phẩm này, đưa bất động sản về giá trị thực.
Cụ thể, bên cạnh huy động nguồn lực xã hội đầu tư phát triển nhà ở giá rẻ, Nhà nước cần thành lập quỹ tin thác nhà ở giá rẻ hoặc quỹ cho vay nhà ở giá rẻ. Bên cạnh đó, cũng cần có chính sách hỗ trợ những đơn vị phát triển bất động sản giá rẻ, để họ không bị thiệt thòi về tài chính so với các đơn vị phát triển nhà ở thương mại. Trong trường hợp cần thiết, Chính phủ có thể quy định khung giá cho nhà ở giá rẻ như ở Trung Quốc. Nếu chúng ta chưa tạo mặt bằng gias nhà ở thì chưa giải quyết được khủng hoảng của thị trường bất động sản.
Tại báo cáo thị trường bất động sản Quý III/2023 vừa công bố của Savills Việt Nam cho thấy, thị trường nhà ở diễn ra khá trầm lắng, lượng giao dịch thấp. Song song với đó là sự thận trọng của các chủ đầu tư trước việc đưa ra nguồn cung mới. Nguồn cung tiếp tục hạn chế khiến chênh lệch cung – cầu mạnh mẽ và đây vẫn là các thách thức hiện hữu trên thị trường bất động sản.
Chưa kể hiện nay, thị trường bất động sản cũng còn nhiều thách thức như chênh lệch cung – cầu lơn và giá nhà vẫn neo ở mức cao. Trong khi đó, thị trường ghi nhận chủ yếu nguồn cầu đối với các phân khúc nhà ở vừa túi tiền thì tỷ trọng nguồn cung cùa phân khúc này lại vẫn ở mức thấp.
Có thể thấy, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng hạn hẹp. Nếu như năm 2015, tỷ trọng nguồn cung sơ cấp căn hộ vừa túi tiền tại Hà Nội đạt 51% thì nay, tỷ trọng này đã giảm dần và chỉ còn chiếm 5% tổng nguồn cung sơ cấp của toàn thị trường. Như vậy, việc cải thiện nguồn cung cho phân khúc nhà ở này vẫn là mấu chốt để giải quyết cơn khát của thị trường bất động sản.
Thời gian qua, các chính sách tài khóa, tiền tệ đang được điều tiết tốt. Chính phủ cùng Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo để giải quyết quyết liệt, nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường cũng như doanh nghiệp bất động sản. Có thể kể đến Nghị quyết 33, Quyết định 388, Nghị định 08, Nghị định 10.
Đặc biệt, nếu được áp dụng đúng tiến độ, Luật Đất đai 2023 sẽ có hiệu lực trong nửa cuối năm sau, từ đó, sẽ giúp tháo gỡ các nút thắt trong phê duyệt dự án tại các khu dân cư mới. Đồng thời sẽ giúp nguồn cung nhà ở phục hồi ở giai đoạn 2024-2025.
Khi các chính sách mới bắt đầu phát huy hiệu quả, dự kiến trong 12 tháng tới, thị trường bất động sản sẽ có nhiều thay đổi tích cực. Vì vậy, thị trường bất động sản sẽ thay đổi rõ nét nhất từ quý II/2024.
Theo quan sát của chúng tôi về lượng giao dịch trên thị trường, cũng như tình hình chính trị thế giới, các chính sách trong nước, có thể thấy "đáy" của thị trường đã qua đi từ cuối năm 2022 và tới quý IV/2023 thị trường sẽ chứng kiến sự sôi động trở lại.
Về từng phân khúc, theo tôi, năm 2023, phân khúc chung cư sẽ không có dấu hiệu cắt lỗ, trừ chủ đầu tư có nợ trái phiếu mới tính đến phương án này. Trong 2-3 năm tới, chung cư cũng không giảm giá nhưng tăng giá sẽ chậm. Về nhà phố, cũng sẽ không tăng thậm chí có dấu hiệu giữ giá hoặc giảm giá. Đối với đất nền, sẽ có xu hướng tăng hoặc giảm nhẹ tùy vị trí.
Từ cuối năm 2022 đến nay, chúng ta có Chỉ thị 03 cũng như các cuộc họp để giải quyết vấn đề làm sao để “tan băng” thị trường bất động sản. Bởi chúng ta có thể nhìn nhận thấy rõ ràng rằng, thị trường tan băng sẽ giúp giải bài toán nợ trái phiếu, tăng ngân sách quốc gia cũng như nhiều tác động tích cực khác tới nền kinh tế. Ban Chỉ đạo cũng được thành lập và đã có những giải pháp như hạ lãi suất, nới room tín dụng, triển khai cho vay,... cũng có những tác động không nhỏ tới thị trường.
Trên thế giới, FED vừa qua cũng tăng lãi suất chậm. Đây là cơ sở để NHNN có hỗ trợ về vấn đề hạ lãi suất và room tín dụng rất tốt cho bất động sản.
Bất động sản năm 2023 cần giải quyết 4 vấn đề lớn.
Thứ nhất là tâm lý nhà đầu tư. Nhà đầu tư có 3 loại hình: nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội đầu tư từ sớm, nhà đầu tư lưỡng lự, nhà đầu tư chỉ quay lại khi thị trường sôi động. Vấn đề chúng ta cần đó là giải quyết vấn đề tâm lý cho họ yên tâm đầu tư vào thị trường. Thứ hai, Chính phủ cần giải quyết vấn đề về dòng tiền, lượng tiền. Hiện nay, chúng ta đang phải bơm một lượng tiền rất lớn vào nền kinh tế. Nhưng lượng tiền đó sẽ không có giá trị nếu chúng ta không luân chuyển dòng tiền bởi dòng tiền quan trọng hơn lượng tiền. Thứ ba, việc thông qua 3 dự thảo Luật trong thời gian tới sẽ giúp thị trường lành mạnh hơn, minh bạch hơn. Thứ tư, tình hình chính trị thế giới cũng là điểm tựa để chúng ta có những điều chỉnh phù hợp cho thị trường.
