Bỏ quy định sau 5 năm mới được bán: “Cởi trói” cho NƠXH

Nguyễn Văn Chương

Không ít các chuyên gia pháp lý và người dân cho rằng, thời hạn 5 năm sở hữu mới được mua bán là quá dài. Việc bỏ quy định sau 5 năm mới được bán nhà ở xã hội là điều cần thiết, sát với thực tế.

“Cởi trói” cho người sở hữu NƠXH

Những ngày qua, việc Bộ Xây dựng lấy ý kiến rộng rãi của nhân dân đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đưa ra nhiều thông tin liên quan đến thị trường bất động sản khiến dư luận hết sức quan tâm. Trong đó, có nội dung liên quan đến vấn đề mua, bán nhà ở xã hội.

Lâu nay, vấn đề nhà ở xã hội luôn nhận được sự theo dõi sát sao của người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp. Bởi, đây là những đối tượng có nhu cầu thực hiện nay. Tuy nhiên, do thiếu nguồn cung, bên cạnh giá nhà thương mại đang ở ngưỡng quá cao nên họ không thể chạm tới ước mơ sở hữu nhà. Nhà ở xã hội là “mục tiêu” duy nhất của họ nhưng hiện nay, nhu cầu có nhưng ít doanh nghiệp mặn mà với loại hình nhà ở này.

nha-o-xa-hoi-516-1663643739.jpg

Bộ Xây dựng đề xuất bỏ quy định chỉ được bán nhà ở xã hội sau 5 năm sở hữu. 

 

Chính vì thế, mới đây, Bộ Xây dựng đã trình Thủ tướng phê duyệt đề án xây dựng hơn 1,8 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất trong giai đoạn 2021-2030. Bộ Xây dựng khẳng định, việc phát triển nhà ở xã hội sẽ được thực hiện tại các đô thị lớn, các khu công nghiệp lớn trên cả nước. Tại đây, tập trung nhiều công nhân có nhu cầu sở hữu nhà thực sự.

Theo Bộ Xây dựng, quy định cứng phải dành tỷ lệ tối thiểu 20% diện tích để cho thuê trong các dự án nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng dẫn đến tình trạng quỹ nhà ở xã hội để cho thuê để không, lãng phí trong khi đó chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn.

Chính vì thế, Bộ này đề xuất hai phương án đối với việc bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội.

Phương án thứ nhất, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi quy định bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này sau 5 năm. Tuy nhiên, chỉ được bán lại cho các đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định. Bên cạnh đó, bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân.

Phương án hai, bãi bỏ quy định thời hạn được bán lại nhà ở, nhưng bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại nhà ở cho các đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định. Ngoài ra, bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân.

Người dân nói gì?

Anh Nguyễn Viết Long, một cư dân sinh sống tại một nhà ở xã hội khu vực Cầu Giấy (Hà Nội) nói rằng, việc bãi bỏ quy định thời hạn bán lại nhà ở xã hội là điều vô cùng cần thiết. “Thực ra có những người sở hữu nhà ở xã hội muốn đổi nhà sau 2-3 năm sở hữu. Tuy nhiên, do vướng quy định sau 5 năm mới được bán nên họ không thể bán được và phải chờ thêm. Trong khi đó, nhiều người có nhu cầu sở hữu nhà ở xã hội cũng không thể mua được vì người bán chưa sở hữu qua 5 năm”, anh Long nói.

Người này chia sẻ, năm 2019, vợ chồng anh tích cóp mua được một căn nhà ở xã hội rộng khoảng trên 60 m2 làm rơi chui ra chui vào của vợ chồng anh và 2 con. Năm 2020, gia đình anh có thêm thành viên mới. Căn hộ này tỏ ra chật chội. Anh rất muốn bán căn nhà ở xã hội này để mua một căn khác 3 phòng ngủ rộng rãi hơn nhưng “lực bất tòng tâm”. Bởi căn hộ anh sở hữu chưa đến 5 năm. “Phải bán căn nhà này đi, tôi vay mượn thêm mới đủ tiền mua căn hộ khác rộng hơn. Thế nên vợ chồng tôi phải cố gắng thêm 2 năm nữa. Tôi cũng hiểu, sở dĩ cơ quan nhà nước đưa ra quy định này là để hạn chế việc người dân “kinh doanh” nhà ở xã hội bằng cách mua đi bán lại kiếm lời. Nhưng thực sự, điều này rất bất tiện”, an Long nói.

Cùng quan điểm, chị Nguyễn Thị Thanh Hằng (quê Nam Định) cũng nói rằng, việc bỏ quy định mua nhà ở xã hội 5 năm mới được bán đang cởi trói cho người đang sở hữu nhà và đang có ý định mua nhà. Hiện nay chị Hằng đang đi thuê trọ tại quận Nam Từ Liêm, Hà Nội và cũng có ý định đăng ký mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc có quy định sau 5 năm mới bán được nhà khiến chị phân vân.

Chị Hằng tâm sự: “Với việc không quy định thời hạn bán nhà nữa thì nhiều người sẽ có cơ hội sở hữu nhà hơn. Bởi họ có thể mua bán của những người khác chỉ sau 1-2 năm sử dụng chứ không phải chờ đến 5 năm nữa”.  

Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Diệp Năng Bình, Trưởng Văn phòng luật sư Tinh Thông Luật cho biết, việc áp thời hạn bán nhà ở xã hội được nêu rất rõ tại các quy định của pháp luật. Theo quy định tại Điều 19 Nghị định 100 của Chính phủ, người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua. Người mua, thuê nhà chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

quan-ly-phi-bao-tri-chung-cu-la-van-de-cuc-nong-bong-co-noi-la-tranh-chap-1663643739.jpg

Luật sư Diệp Năng Bình. 

“Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở 2014, bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở. Trường hợp trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân”, Luật sư Bình dẫn chứng.

Theo Luật sư Diệp Năng Bình, việc các cơ quan quản lý nhà nước đưa ra các quy định trên ở thời điểm những năm trước đó là điều cần thiết. Bởi tránh trường hợp nhiều người dùng việc mua nhà ở xã hội để kinh doanh, mua đi bán lại kiếm lời. Tuy nhiên, tại thời điểm này, trên thị trường đã có rất nhiều sản phẩm nhà ở. Vì thế, việc bãi bỏ quy định sau 5 năm mới được bán nhà ở xã hội là điều cần thiết. Nhiều người sau 2-3 năm sở hữu cũng có nhu cầu mua căn nhà khác rộng rãi hơn, tiện nghi hơn.

Cũng liên quan đến vấn đề nhà ở xã hội, Chủ tịch Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam Nguyễn Đình Khang cho biết, việc xây nhà ở xã hội đang gặp nhiều khó khăn. Thứ nhất là do thiếu vốn thực hiện; thứ hai là địa phương thiếu đất; giải phóng mặt bằng chậm và nhiều thủ tục dẫn đến thời gian hoàn thành bị kéo dài. Chính vì thế, ông Khang đề nghị sửa đổi một số nội dung tại Luật Nhà ở và cần bổ sung nội dung đối với UBND tỉnh, thành phố cân đối được ngân sách, có thể dành một phần để làm nhà ở xã hội.