Bịt khe hở trong đấu giá đất

Lê Thị Liên

Thời gian qua nổi lên không chỉ có "thổi" giá, mà còn là dìm giá bất động sản, có "quân xanh, quân đỏ" đấu giá đất gây nhiều bức xúc.

Cuối năm 2021, khi thị trường bất động sản còn chưa hết sốc trước kết quả trúng đấu giá cao kỷ lục, tính ra mỗi m2 đất được trả giá khoảng 2,45 tỷ đồng tại khu đô thị Thủ Thiêm, TP Hồ Chí Minh, thị trường lại chứng kiến 2 doanh nghiệp trúng đấu giá tại đây "bỏ cọc". Hai doanh nghiệp còn lại là Dream Republic và Sheen Mega đã trễ hạn 20 ngày tính từ đợt đóng tiền sử dụng đất lần thứ hai nhưng vẫn xin lùi thời gian đóng 100 tỷ đồng trước ngày 30/4. 

Tại một số tỉnh thành khác, đất đấu giá với lợi thế mặt bằng sạch, pháp lý rõ ràng, lại trở thành "món hàng" béo bở của giới đầu cơ đất. Những người này chỉ "săn" đất đấu giá rồi mua đi bán lại, không nhằm mục đích đưa đất vào sử dụng. Bởi vậy, bên cạnh những ý kiến của các đại biểu Quốc hội, ghi nhận từ thị trường cho thấy, nhiều kẽ hở trong đấu giá đang ngày càng lộ rõ.

Nhiều khu đất sau khi được đấu giá thành công vẫn chỉ là bãi cỏ mọc, bởi thực chất nhiều người chỉ coi đấu giá đất là một loại giao dịch, chứ không hề có ý định mua để ở. Nhiều chuyên gia cho rằng đã đến lúc cần xem lại mục đích thật sự của các cuộc đấu giá đất.

Chúng tôi đã có cuộc phỏng vấn cùng Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW để thảo luận rõ hơn về nội dung này.

- Thời gian qua, thị trường bất động sản đã xảy ra những bất cập trong hoạt động đấu giá đất như tình trạng lập “quân xanh, quân đỏ” để thao túng các phiên đấu giá đất, đưa ra mức giá đấu cao bất thường nhằm đẩy giá đất lên cao rồi bỏ cọc, … Điều này đã gây ảnh hưởng như thế nào tới thị trường, thưa ông?

nguyen-thanh-ha-1650964439.jpg
Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW

Việc thao túng đấu giá đất đã làm biến dạng giá đất ở một số khu vực trong thời điểm nhất định, đẩy giá lên rất cao dẫn đến tình trạng sốt đất. Nhiều nhà đầu tư nhảy vào thị trường và đẩy giá đất lên cao. Đất thì không tăng được giá trị nhưng các nhà đầu tư đã tạo ra cơn sốt đất và thành bong bóng bất động sản. Điều này cũng gây khó khăn cho việc Nhà nước thu hồi, giải phóng mặt bằng đối với các dự án có liên quan đến an ninh quốc phòng, đất phục vụ lợi ích công cộng mà phải thu hồi đất. Dẫn đến tình trạng người dân không đồng thuận vì chênh lệch lớn giữa giá trên thị trường trao đổi mua bán và giá nhà nước đền bù. Một điều nữa là gây khó cho các nhà đầu tư khác khi triển khai dự án gần với các khu đất bị thổi giá.

Theo quy định của Luật Đất đai hiện nay, các nhà đầu tư thực hiện các dự án kinh doanh bất động sản hoặc dự án kinh tế cần thỏa thuận với người sử dụng đất để thực hiện thủ tục mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu người dân không đồng thuận và đẩy giá ngang với giá đất trúng đấu giá sẽ rất khó cho nhà đầu tư.

- Cơ quan chức năng cần làm gì để ngăn chặn tình trạng này xảy ra, thưa ông?

Hiện nay, các cơ quan chức năng cũng kiên quyết xem xét và sửa đổi lại những bất cập trong lĩnh vực đấu giá hiện nay, ví dụ như điều chỉnh thời gian đóng tiền quyền sử dụng đất theo thông báo, tăng tiền cọc lên cũng như sửa các quy định của pháp luật. Tuy nhiên, thời gian sửa đổi phải lâu dài và nghiên cứu thấu đáo thì trong giai đoạn trước mắt, đối với các doanh nghiệp đẩy giá lên cao, trúng đấu giá nhưng bỏ cọc thì các cơ quan chức năng cần phải tiến hành điều tra xem xét động cơ, mục đích thực sự của hành vi này. Các hành vi vi phạm, thao túng thị trường sẽ phải xem xét và xử lý thật nghiêm thậm chí xử lý hình sự. 

Bên cạnh đó, hiện nay có tình trạng đấu giá đất thấp đi hoặc tình trạng "quân xanh quân đỏ" để dìm giá đất xuống làm thất thu ngân sách nhà nước, hoặc đẩy giá đất cao lên để có thể vay được vốn ngân hàng hoặc tăng giá trị cổ phiếu của doanh nghiệp thì chúng ta cũng cần xử lý nghiêm thậm chí tiến hành điều tra. Tuy nhiên, điều tra những trường hợp như vậy khá khó cần sự vào cuộc của các cơ quan chức năng trong đó có các cơ quan cảnh sát điều tra.

- Có nhiều ý kiến cho rằng, Chính phủ cần xử lý các đối tượng có dấu hiệu vi phạm trong lĩnh vực bất động sản như xử lý trong lĩnh vực chứng khoán. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

Đối với hành vi thao túng giá đất để đấy giá lên cao với các mục đích nêu trên trong Bộ Luật hình sự vẫn chưa có quy định. Tôi nghĩ các nhà lập pháp cũng nên xem xét có nên đưa hành vi thao túng bất động sản giống như thao túng chứng khoán hay không? Tôi hoàn toàn đồng ý để chúng ta có thể kiểm soát được thị trường đất đặc biệt là tránh tình trạng bong bóng bất động sản.

- Hiện nay, chúng ta có quy định doanh nghiệp trúng đấu giá đất sẽ có thời gian 90 ngày để hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền vào ngân sách nhà nước. Với các trường hợp đơn vị không hoàn thành nghĩa vụ thanh toán sẽ bị xử lý như thế nào? Theo ông có giải pháp nào để ngăn chặn tình trạng này tái diễn?

Như chúng ta đã biết, hiện nay, chưa có chế tài xử lý cho những đơn vị có hành vi bỏ cọc sau khi đấu giá. Đây là quan hệ dân sự nên bên đấu giá chỉ có thể hủy kết quả đấu giá nếu người, doanh nghiệp trúng đấu giá không hoàn thành tài chính, doanh nghiệp trúng đấu giá đó chỉ mất tiền cọc.

Việc người trúng đấu giá quyền sử dụng đất bỏ cọc, không ký kết hoặc không thực hiện hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất đấu giá là trái pháp luật, vi phạm Luật đấu giá tài sản năm 2016. Và theo quy định Luật đấu giá tài sản năm 2016 thì khoản tiền cọc (hay tiền đặt trước) này sẽ được nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật, sau khi trừ chi phí đấu giá tài sản.

Luật đấu giá tài sản năm 2016 cũng quy định, người trúng đấu giá “nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật". Do đó, nếu việc người trúng đấu giá bỏ cọc mà gây thiệt hại cho nhà nước hoặc người khác thì cũng sẽ phải có trách nhiệm bồi thường các thiệt hại đó theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, quy định về trách nhiệm bồi thường này là còn quá khái quát, chưa thật sự rõ ràng, cụ thể về các trường hợp phải bồi thường, và các khoản thiệt hại, chi phí phải bồi thường là như thế nào, dẫn đến tính hiệu lực và tính khả thi áp dụng quy định này trong thực tiễn là còn rất thấp, chưa đáp ứng được các yêu cầu của thực tiễn hiện nay.

- Nếu không thực hiện đúng quy chế đấu thầu chỉ mất tiền cọc, chế tài như vậy có "nhẹ" quá không, thưa ông?

Quy định chủ đầu tư trúng đấu giá mà không ký kết hoặc không thực hiện hợp đồng mua bán tài sản đầu giá sẽ bị mất tiền đặt cọc (có giá trị từ 05% đến 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá) là chế tài chưa đủ sức răn đe với các doanh nghiệp, đặc biệt là trong trường hợp đấu giá đất công và thực hiện các dự án kinh doanh bất động sản.

img-bgt-2021-photo-1-1641606895536682956555-1645063932-width667height375-1650964389.jpg

Các lô đất được tổ chức đấu giá tại khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Pháp luật hiện hành đã có rất nhiều các quy định về việc xử lý các hành vi vi phạm trong đấu giá tài sản, từ các chế tài dân sự, hành chính, đến hình sự. Tuy nhiên, đối với hành vi bỏ cọc như các vụ việc vừa qua thì mới chỉ dừng lại ở chế tài dân sự (mất tiền đặt trước), còn các chế tài hành chính và hình sự thì không có quy định.

- Vậy, giải pháp nào để ngăn chặn tham nhũng trong quá trình đấu giá đất và làm sao định giá đất cho sát, cho trúng, thưa ông?

Biện pháp đầu tiên để ngăn chặn quá trình đấu giá tài sản nói chung và đất nói riêng chính là cơ quan chức năng cần tiếp tục hoàn thiện pháp luật liên quan đến đấu giá trong đó quy định chặt chẽ quy trình định giá đất.

1-7686-1651726616.jpg

Tình trạng bỏ giá rất cao những lô đất ở các cuộc đấu giá rồi bỏ cọc, tạo mặt bằng giá ảo để thao túng thị trường diễn ra khá phổ biến.

Các địa phương, các cơ quan chức năng cần tập trung rà soát, kiểm tra công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi.

Mặt khác, cần phải đảm bảo được việc xác định giá khởi điểm sát hơn với giá thị trường, điều kiện về năng lực, đặc biệt là các điều kiện về uy tín và năng lực tài chính, trách nhiệm đối với việc thực hiện dự án của chủ đầu tư cần phải được quy định chặt chẽ hơn.

Cơ quan quản lý cũng cần nâng cao hơn nữa chế tài xử lý đối với các nhà đầu tư bỏ cọc như: Buộc phải chứng minh năng lực tài chính bằng hoặc cao hơn giá trị đã trả giá, ngoài việc bị mất số tiền đặt cọc thì nhà đầu tư bỏ cọc sẽ bị cấm tham gia đấu giá, đấu thầu trong một thời gian nhất định và bị trừ điểm uy tín khi tham gia các cuộc đấu giá hoặc đấu thầu về sau.

Đồng thời, tăng mức đặt cọc đối với tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất công, thực hiện dự án kinh doanh bất động sản. Bổ sung các quy định rõ ràng và chi tiết hơn về các trường hợp và các thiệt hại, chi phí phải bồi thường khi nhà đầu tư bỏ cọc (chi phí tổ chức đấu giá lại), để tăng tính răn đe và có cơ sở pháp lý rõ ràng hơn trong việc xử lý các nhà đầu tư vi phạm.

 

Xây dựng các quy định về xử lý vi phạm trong đấu giá tài sản, trong đó riêng đối với đấu giá sử dụng đất phải có chế tài đủ sức răn đe đối với các cá nhân tổ chức có hành vi thao túng về giá đất. Luật Đất đai cần sửa đổi về chế định đấu giá quyền sử dụng đất, đảm bảo phù hợp với Luật Đấu giá tài sản và các văn bản hướng dẫn. Đặc biệt, thiết lập liên kết với các đơn vị thẩm định độc lập cập nhật thông tin giá đất giữa nhà nước và thị trường hiện tại.

- Xin cảm ơn luật sư!