Giá rẻ, vị trí tốt, có tiềm năng…
Kể từ đầu năm nay, khi Chính phủ liên tục có những chỉ đạo tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và lãi suất ngân hàng có dấu hiệu hạ nhiệt, nhiều nhà đầu tư có vốn lớn đã bắt đầu rục rịch “đi săn đất ngộp” sau một thời gian chờ đợi.
“Đất ngộp” có thể hiểu là những sản phẩm bất động sản đang được các nhà đầu tư cần bán gấp vì gặp khó khăn về tài chính như phải đáo hạn ngân hàng, trả nợ… Với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, mua vào đúng thời đỉnh sốt thì tình trạng đất ngộp diễn ra khá nhiều. Khi đó, nhà đầu tư chỉ mong bán được sản phẩm để thu hồi được gốc hoặc một phần gốc, chấp nhận bán lỗ. Các “cá mập” đang tích lũy một lượng lớn tiền mặt chỉ chờ đợi điều này.
Anh Nguyễn Văn Tiến, một môi giới bất động sản tại Thọ Xuân – Thanh Hóa (một trong những khu vực diễn ra sốt đất mạnh mẽ nhất giai đoạn trước) chia sẻ, với những người đã có kinh nghiệm về đầu tư bất động sản từ chu kỳ trước, khi thấy đất đai sốt mạnh, họ đã rục rịch bán và thu lợi, đồng thời tích trữ một lượng tiền mặt lớn để chờ đợi “gom hàng” khi sốt đất đi qua. Đây chính là thời cơ và họ đã bắt đầu gom hàng giá thấp.
“Với các nhà đầu tư non kinh nghiệm, thậm chí ngay cả môi giới bất động sản mới vào nghề, họ không đủ tỉnh táo để nhìn ra khi đất đai quá sốt nóng chính là lúc rất nguy hiểm. Khi các nhà đầu tư lão luyện bán ra thì họ vẫn mua vào với giá cao và tiếp tục hy vọng đất đai sẽ tăng thêm nữa. Do đó, họ trở thành người “thanh khoản” cho những nhà đầu tư lão luyện lúc nào không hay. Nhưng nguy hiểm hơn, nhiều nhà đầu tư mua đất bằng tiền đi vay là chủ yếu, nên khi thị trường đóng băng, những nhà đầu tư “tay mơ” này buộc phải bán tháo bất động sản – chủ yếu là phân khúc đất nền”, Tiến nói.
Có lẽ đây là tình trạng chung diễn ra ở nhiều địa phương sau giai đoạn sốt đất vừa qua. Đặc biệt, không chỉ riêng đất nền phân lô, đất nông nghiệp vùng ven, tỉnh lẻ, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn cũng phải bán rẻ sản phẩm vì nguy cơ đứt gãy dòng tiền. Đây cũng là cơ hội cho các “cá mập” thực thụ gom hàng thông qua các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A).
Báo cáo mới đây cũng Batdongsan.com.vn cũng cho hay, một nhóm người chơi mới đã xuất hiện và tìm kiếm cơ hội thông qua M&A, mua quỹ đất…
Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho hay, hiện nay thị trường bất động sản đang ấm dần lên, có nhiều tín hiệu tích cực từ các giải pháp tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, Ngân hàng nhà nước và các quy định liên quan. Điển hình như các chỉ đạo tháo gỡ vướng mắc pháp lý, không cấm tách thửa, lãi suất đang ngày càng hợp lý hơn và dự kiến lãi suất tiền gửi lẫn lãi suất cho vay sẽ về với mức của năm 2021 – tức giai đoạn tiền rẻ. Trước những tín hiệu này, các “cá mập” đang bắt đầu đi mua hàng.
“Có thể nói tôi cũng là một “cá lớn”. Từ quý 1/2023 thì chúng tôi đã vào Cam Lâm, Bắc Vân Phong, Phú Quốc để bắt đầu mua vào và hiện nay vẫn đang tiếp tục mua. Chúng tôi chỉ mua những sản phẩm rẻ hơn thị trường 30-50%, có quy hoạch đất ở, tại các mặt đường lớn, có thể kinh doanh và khai thác dòng tiền ngay và tiềm năng tăng trưởng lớn trong tương lai”, ông Quê nói.
Ông Quê dẫn ví dụ, những sản phẩm bất động sản dạng này có thể tăng gấp nhiều lần, bởi chênh lệch giá giữa nội đô và vùng ven đang rơi vào khoảng 10 lần.
“Nhìn lại ví dụ ở Hà Nội, như khu vực Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Gia Lâm chẳng hạn, chỉ cần 5 năm (từ 2018 – 2023), giá đất những khu vực này đã tăng 3-6 lần. Đặc biệt, ở đường Tố Hữu, so với Lê Văn Lương, giai đoạn 2010 thì giá chênh lệch nhau khoảng 6 lần, nhưng hiện nay chỉ chênh lệch nhau 1,5 lần. Tôi tin rằng những "cá mập" đi mua sớm, mua được sản phẩm tốt, giá rẻ thì sẽ thu lợi lớn trong tương lai”, ông Quê phân tích.
Ông Nguyễn Anh Quê cho rằng, cần nhìn thấy “cơ trong nguy”, trong khi thị trường khó khăn cần tận dụng để mua tài sản giá rẻ.
“Tôi lấy ví dụ ở Phú Quốc, trước kia không thể đàm phán được với giá thấp, vì giá cả đã thiết lập mặt bằng mới từ giai đoạn trước, nhưng hiện nay, nhiều người phải chấp nhận bán với giá cắt lỗ khá thấp vì không thể chịu nổi áp lực từ ngân hàng, từ các chủ nợ, từ việc cần dòng tiền để kinh doanh… nên họ phải chấp nhận bán với giá thấp hơn 30-50%. Chúng tôi đã nhận thấy cơ hội này và đã săn mua nhiều sản phẩm từ quý 1/2023”, ông Quê nói.
Ông Võ Hồng Thắng (DKRA Group) cũng chia sẻ, thi trường bất động sản khó khăn, thanh khoản sụt giảm với mức chiết khấu sâu. Thậm chí, ở thị trường sơ cấp, một số dự án có chiết khấu thanh toán nhanh tới 40-50% để thu tiền về. Đây là thời điểm thích hợp cho các nhà đầu tư có sẵn tiền mặt mua sản phẩm với giá tốt, vị trí đẹp mà ở giai đoạn trước rất khó để có thể sở hữu, dù có tiền.
Cần hỗ trợ nền kinh tế mạnh mẽ hơn
Về những phân khúc tiềm năng giai đoạn tới, ông Nguyễn Anh Quê cho hay chung cư, đất nền (vị trí, quy hoạch tốt, giá rẻ), bất động sản công nghiệp… là những phân khúc “điểm sáng”.
Đánh giá chung về thị trường bất động sản năm 2023, ông Quê cho rằng sẽ tươi sáng hơn so với năm 2022. Đặc biệt, tâm lý chung của thị trường thì thường quý 4/2023 có khởi sắc hơn, nhất là hàng loạt luật liên quan đến thị trường bất động sản đang được sửa đổi, khơi thông các vướng mắc pháp lý cho thị trường, tạo thêm niềm tin cho nhà đầu tư. Dù vậy, thị trường sẽ không có sự sốt nóng như giai đoạn vừa qua.
Tuy vậy, vị này cũng cho biết, hiện nay nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn do ảnh hưởng từ biến động trên thế giới cũng như nội tại trong nước. Để thị trường bất động sản nói riêng cũng như nền kinh tế nói chung nhanh chóng phục hồi và phát triển, cần có nhiều giải pháp
Ví dụ, theo ông Quê, về đầu tư công, phải cởi bỏ được nút thắt pháp lý, thể chế để nhanh chóng giải ngân được vốn đầu tư công, phải thực sự chạy đua để giải ngân mạnh mẽ trong 6 tháng cuối năm để thúc đẩy kinh tế.
“Việc làm đúng đã khó, vừa làm đúng vừa làm nhanh lại càng khó vì cán bộ “sợ” bị xử lý. Thậm chí, có nhiều vướng mắc, chồng chéo trong quy định pháp luật nên nhiều cán bộ, công chức không biết đâu là đúng. Do vậy, cần có chính sách khuyến khích cán bộ dám nghĩ, dám làm và hạn chế hình sự hóa trong quan hệ kinh tế”, Chủ tịch Tập đoàn G6 nêu.
TS Cấn Văn Lực cho rằng vướng mắc pháp lý là một trong những khó khăn lớn nhất của doan nghiệp bất động sản, do đó, cần quyết liệt tháo gỡ khó khăn pháp lý.
“Pháp lý được tháo gỡ thì mới tăng được nguồn cung, doanh nghiệp mới có thể tiếp cận được vốn ngân hàng và thị trường mới có thể hồi phục. Do đó, Nhà nước cần đẩy mạnh tháo gỡ khó khăn trong vấn đề này”, ông Lực nhấn mạnh.
