Bất động sản sơ cấp là gì? Kinh nghiệm mua bán bất động sản sơ cấp

Bất động sản sơ cấp là gì?

Bất động sản sơ cấp là các bất động sản lần đầu được giao dịch mua bán. Hiện nay phần lớn giao dịch thị trường sơ cấp tập trung vào phân khúc căn hộ, nhà hoặc đất dự án do chủ đầu tư mở bán. 

Tại sao bất động sản sơ cấp vẫn hết hàng dù giá cao hơn bất động sản thứ cấp?

Trong các chiến lược marketing bán hàng, chủ đầu tư dự thường phát triển nhiều chiến lược đánh vào tâm lý của người mua, nhà đầu tư như sau:

Đánh vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai của khách hàng: Ví dụ giá bán nhà sẽ là giá thị trường thời điểm giao nhà chứ không phải giá của hiện tại, tức là mua bây giờ lãi về sau. Tuy nhiên, thực tế, thị trường không phải lúc nào cũng đi lên, nó cũng có thể đi ngang và thậm chí đi xuống. Chưa kể, không chắc dự án mà chúng ta bỏ tiền vào sẽ giữ được độ “nóng” trong tương lai, sau khi đưa vào hoạt động liệu có nhiều người đến ở hay không.

Hiệu ứng FOMO: Các sự kiện mở bán đánh vào tâm lý khách hàng bằng phương pháp khiến họ không kịp suy nghĩ kỹ, hay còn gọi là hiệu ứng FOMO (fear of missing out). Mọi hoạt động trong lễ mở bán đều diễn ra rất nhanh như MC có thể đọc các căn/lô được bán liên tục, khiến người tham dự không kịp suy nghĩ mà chốt đơn luôn trong ngày.

Bị môi giới thuyết phục: Nhiều dự án lớn có tới 50 - 60 sàn F1 cùng tham gia bán, số lượng môi giới có thể lên tới hàng nghìn người, tạo ra hiệu ứng bán hàng khá lớn. Các sàn và môi giới được hưởng hoa hồng cao hơn rất nhiều so với bán hàng ở thị trường thứ cấp, lại được hỗ trợ bằng hoạt động marketing của chủ đầu tư. Do đó, môi giới sẽ tìm mọi cách để bán hàng, nhiều khi họ có thể cung cấp thông tin không khách quan cho khách hàng.

Lịch thanh toán bất động sản sơ cấp thường được kéo dài hơn nên đôi khi được xem là “nhẹ gánh” hơn thứ cấp, dẫn đến người mua chấp nhận mức giá đắt hơn khá nhiều.

Xét riêng thị trường thứ cấp, thị trường này hoàn toàn diễn ra theo cơ chế thuận mua vừa bán và gần như không có bất kỳ chiến dịch marketing nào hỗ trợ. Nhiều khi giao dịch thành công và không thành công chỉ vì chênh nhau khoảng 10 triệu đồng.

Tại sao người mua bỏ qua bất động sản thứ cấp để mua bất động sản sơ cấp với giá cao hơn khá nhiều?

Có 3 lý do khiến bất động sản sơ cấp là gì luôn nhận được sự quan tâm hàng đầu của giới đầu tư, người mua ở thực.

Thứ nhất, rất nhiều người mua nhà sơ cấp nhưng không phải do họ chủ động tìm đến mà do nhận thông tin một cách “thụ động”, đa phần là thông qua thông tin quảng cáo của chủ đầu tư, sự kiện m mở bán, môi giới. Trong khi đó, bất động sản thứ cấp đòi hỏi người mua có kỹ năng tìm hiểu thông tin “tích cực”, mới có thể tìm ra căn nhà phù hợp nhất. Thực tế, những người tham gia thị trường thứ cấp thường am hiểu thị trường, có nhiều năm kinh nghiệm hơn phần lớn người mua bất động sản tại các dự án mới mở bán.

Thứ hai, nhiều người không hiểu thị trường, họ cho rằng mua từ chủ đầu tư chính là mua với “giá gốc” và mua lại là bị “ăn tiền chênh”. Thế nhưng, họ không biết rằng cái “giá gốc” kia còn nhiều khi còn cao hơn so với giá thứ cấp.

Thứ ba, nhiều người không nắm được thủ tục pháp lý, sợ mua nhà thứ cấp dễ gặp rủi ro mất tiền, nên mua của chủ đầu tư sẽ yên tâm hơn. Tuy nhiên, đây là nỗi lo vô cớ khi mà giờ đây mọi thông tin về quy trình mua bán đều xuất hiện công khai trên internet. Việc mua nhà hiện nay cũng thuận lợi hơn trước kia rất nhiều nhờ có các phòng công chứng. Những người mua nhà thiếu kinh nghiệm, nếu muốn chắc chắn hơn thì có thể đề nghị công chứng cả hợp đồng đặt cọc để giảm rủi ro về mức tối đa.

Tại sao giá của bất động sản sơ cấp thường cao hơn bất động sản thứ cấp?

Bất động sản sơ cấp là gì có giá cao hơn do các chi phí khá lớn liên quan đến hoạt động mở bán dự án mới. Một số khoản phí như:

• Chiết khấu hoa hồng cho môi giới từ 2 - 5%, trong khi thị trường thứ cấp chỉ 1%.
• Chủ đầu tư chi mạnh cho các hoạt động marketing, PR trên truyền thông, báo chí, internet, mạng xã hội, tờ rơi, brochures…
• Xây nhà mẫu, tổ chức nhiều sự kiện, thuê biểu diễn, PG…

Trong khi đó, bất động sản thứ cấp hoàn toàn không chịu các mức chi phí này.

Kinh nghiệm mua bán bất động sản sơ cấp tại Việt Nam

Hướng dẫn lựa chọn dự án bất động sản sơ cấp phù hợp

Để xác định được bất động sản đó có phải là lựa chọn tốt hay không, hãy xem xét những yếu tố sau của dự án: 

Chủ đầu tư

Chủ đầu tư là đơn vị trực tiếp quản lý thực hiện dự án; đóng vai trò là thước đo xác định mức độ uy tín của một công trình. Chúng ta có thể đánh giá một dự án thông qua chủ đầu tư của dự án đó bằng cách tìm hiểu về số năm hoạt động, số lượng dự án hoàn thành và chất lượng được đánh giá bởi cư dân đối với từng dự án do chính chủ đầu tư này đảm nhiệm. Một số chủ đầu tư lớn và uy tín hiện nay như Vinhomes, Masterise Homes, Novaland, Keppel Land, TNR Holdings, Sunshine...

Tình trạng pháp lý của dự án

Một dự án chỉ xứng đáng để đầu tư khi nó có giấy tờ hợp pháp. Những thông tin bạn cần kiểm tra liên quan đến tình trạng pháp lý của bất động sản, bao gồm: Tình trạng chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy phép xây dựng, quyết định giao đất, quy hoạch 1/500, bảo lãnh ngân hàng, thông báo đủ điều kiện huy động vốn... Càng nắm rõ những thông tin ban đầu này thì càng có thể tránh được nhiều rủi ro về sau.

Vị trí của dự án

Dự án đó cách nơi làm việc của bạn bao xa? Cách bệnh viện, trường học, siêu thị, trung tâm thương mại bao xa? Giao thông khu vực có thường xuyên bị kẹt xe hay ngập lụt hay không? Đây là những vấn đề cơ bản nhưng lại là những cân nhắc cực kỳ quan trọng. Vì chúng không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của người mua mà còn ảnh hưởng đến thanh khoản của bất động sản trong tương lai.

Tiện ích kèm theo dự án

Hầu hết các dự án hiện nay đều thiết lập sẵn các tiện ích chung như hồ bơi, gym, khu vực tiệc nướng BBQ, khu vực sinh hoạt chung... Đây là những tiện ích cần thiết, phục vụ cuộc sống hàng ngày của cư dân tiện nghi hơn như khu vui chơi trẻ em, công viên, khu tập thể dục. Các dự án có nhiều tiện ích thường sẽ được rao bán với giá cao hơn. 

Giá và tiến độ thanh toán

Yếu tố không kém phần quan trọng là giá: Hãy tính toán bất động sản sơ cấp này có trong khả năng chi trả của bạn và gia đình hay không. Ngoài ra, tiến độ thanh toán mà chủ đầu tư đưa ra cũng cần phù hợp với thu nhập của bạn và gia đình. Sẽ bớt áp lực tài chính hơn nếu bạn mua được một căn có tiến độ thanh toán dài. 

Hướng dẫn đặt chỗ dự án bất động sản sơ cấp

Đối với bất động sản sơ cấp, dự án vẫn đang trong giai đoạn thi công. Chủ đầu tư thường yêu cầu khách hàng đặt chỗ trước ngày mở bán diễn ra. Khoản tiền này sẽ được khấu trừ trực tiếp trong số tiền thanh toán ban đầu và có thể được hoàn tiền nếu không mua.

Bằng cách đặt chỗ, khách hàng sẽ được ưu tiên chọn căn có vị trí đẹp, hưởng ưu đãi và chiết khấu cao từ chủ đầu tư. Quá trình đặt chỗ sẽ diễn ra từ 1 - 2 tháng trước ngày mở bán chính thức. Khách hàng sẽ chuyển tiền trực tiếp cho chủ đầu tư và nhận lại giấy xác nhận. 

Hướng dẫn đặt cọc bất động sản sơ cấp

Trong hoặc sau ngày dự án mở bán, nếu chọn được bất động sản muốn mua, khách hàng sẽ thanh toán chính thức lần đầu tiên với chủ đầu tư dự án, hay còn gọi là đặt cọc. Số tiền đặt cọc này thường bằng 10 - 15% tổng giá trị bất động sản. Để hoàn thành thủ tục đặt cọc, người mua cần mang theo chứng minh thư nhân dân, căn cước công dân hoặc hộ chiếu cùng biên bản đặt chỗ (nếu có). Chủ đầu tư sẽ ký với người mua một văn bản xác nhận, có thể là hợp đồng góp vốn hoặc thỏa thuận đặt cọc hoặc hợp đồng tư vấn.

Hướng dẫn ký hợp đồng mua bán bất động sản sơ cấp

Sau giai đoạn đặt cọc, tùy tiến độ thanh toán của từng dự án, người mua sẽ thanh toán  định kỳ cho chủ đầu tư. Khi số tiền đã thanh toán đủ từ 30%, người mua sẽ ký với chủ đầu tư hợp đồng mua bán. Hợp đồng mua bán là văn bản quan trọng bởi nó chứa đầy đủ điều khoản và thông tin liên quan đến giao dịch. Ngoài ra, người mua cũng có thể sử dụng hợp đồng này để vay thế chấp ngân hàng, hoặc chuyển nhượng bất động sản cho người khác. Một hợp đồng mua bán đầy đủ sẽ gồm những thông tin sau: 

• Thông tin cá nhân của chủ đầu tư và người mua
• Thỏa thuận giữa hai bên về bất động sản sơ cấp 
• Giá bán, thời hạn thanh toán và phương thức thanh toán
• Chất lượng công trình
• Quyền và nghĩa vụ của hai bên
• Thuế và các khoản phí
• Xử lý chậm trễ thanh toán
• Bàn giao và bảo hành
• Cam kết của các bên

Lưu ý hãy kiểm tra kỹ càng tiến độ xây dựng của dự án tại thời điểm ký hợp đồng mua bán. Thông thường, hợp đồng mua bán sẽ được ký khi dự án đã hoàn thiện xây dựng phần móng cọc. 

Hướng dẫn nhận bàn giao bất động sản sơ cấp

Khi người mua thanh toán được 70% giá trị căn hộ, họ có thể tạm ngừng thanh toán. Lúc này, chủ đầu tư bắt buộc hoàn thiện xây dựng để bàn giao căn hộ. Khi nhận bàn giao nhà, hãy so sánh và đối chiếu tất cả hạng mục chủ đầu tư đã cam kết trong hợp đồng mua bán và khiếu nại nếu có sai sót xảy ra. 

Hướng dẫn đăng ký và nhận sổ hồng căn hộ chung cư

• Thông thường, người mua sẽ chỉ thanh toán đến 95% giá trị, 5% còn lại sẽ thanh toán khi chủ đầu tư làm thủ tục cấp sổ hồng căn hộ cho khách hàng. Trong vòng 1 - 6 tháng (hoặc hơn) kể từ ngày bàn giao, chủ đầu tư và khách hàng sẽ cùng hoàn tất giấy tờ để nhận sổ hồng. 
• Người mua cần nộp các loại giấy tờ sau: Đơn đăng ký đất đai, tờ khai lệ phí trước bạ, hợp đồng mua bán, biên bản bàn giao nhà, CMT/ CCCD/ Hộ chiếu, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (nếu có) trong trường hợp vợ chồng đồng sở hữu căn nhà chung cư.
• Ngoài ra, người mua cần nộp các khoản phí như: phí cấp giấy chứng nhận, phí trước bạ, phí cấp địa chỉ nhà…
• Sau cùng, người mua nộp tiền đợt cuối để nhận được sổ hồng.