Bất động sản khó quay trở lại thời điểm “ngủ đông” như năm 2008

Nguyễn Văn Chương
Các chuyên gia khẳng định, trong năm 2022 và 2023, thị trường bất động sản đã và sẽ gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, thị trường sẽ không rơi vào tình thế “ngủ đông” dài hạn như năm 2008, bởi thực tế cho thấy, một số phân khúc bất động sản thời điểm này vẫn còn nhiều điểm sáng.

Nhiều điểm tương đồng

Còn nhớ, những năm 2007-2008, thị trường bất động sản Việt Nam tạo nên những cơn sốt đất được miêu tả bằng hai từ “khủng khiếp”. Khi đó tại Hà Nội và cả tỉnh lần cận như Hà Tây, Vĩnh Phúc, tại miền Nam là TP.HCM và khu vực Đông Nam Bộ, những cơn sốt đất liên tục ập đến, đưa các sản phẩm bất động sản lập những kỷ lục về giá. Thời điểm đó, giá đất tại một số khu vực tăng theo ngày và tăng sốc không theo một quy luật nào.

Giữa năm 2007, việc mua bán bất động sản tại vùng ven Hà Nội tấp nập như những buổi chợ phiên. Các nhà đầu tư ồ ạt đổ về các vùng quê tại các huyện ngoại thành Thủ đô và tỉnh Hà Tây, nơi chuẩn bị sáp nhập vào Hà Nội. Người ta mua bán với nhau chỉ “lướt” bằng những giờ giấy đặt cọc viết tay và kiếm hàng chục triệu đồng. Người người, nhà nhà đổ xô đi làm cò đất, các công ty bất động sản mọc lên như nấm sau mưa.

bat-dong-san-1668651562.jpg
Thị trường bất động sản thời điểm năm 2023 dự đoán sẽ còn tiếp tục khó khăn.

Đến giữa năm 2008, thị trường bất động sản bắt đầu chững lại và các nhà đầu tư trước đó rất hồ hởi với việc mua bán bỗng nhiên tháo chạy. Thời điểm đó, nhiều người cho rằng chính sách thiết chặt tiền tệ đã được đưa ra, nguồn cung tín dụng từ các ngân hàng bị cắt đứt. Giá đất tăng nhanh ra sao thì cũng giảm không phanh như thế. Một số nhà đầu tư ôm đất sau cùng lãnh đủ vì lỗ vốn và muốn bán cũng chẳng ai mua. Thị trường lâm vào cảnh đóng băng vào cuối năm 2008.

Nhiều chuyên gia và các nhà đầu tư cho rằng, thời điểm năm 2020 đến nay cũng có nhiều điểm tương đồng so với năm 2007-2008. Khi những cơn sốt đất xuất hiện trên phạm vi toàn quốc với tần suất dày đặc. Việc này nghiêm trọng đến nỗi nhiều tỉnh, thành phố phải ra các khuyến cáo về việc sốt đất ảo. Và điều này được giải thích một phần do bàn tay của cò bất động sản.

Tuy nhiên, đến thời điểm này, thị trường chững lại, thanh khoản rất thấp và một bộ phận nhà đầu tư đang nắm trong tay bất động sản phải “toát mồ hôi” vì không bán được hàng. Câu chuyện này rất giống thời điểm cuối năm 2008.

“Tôi là một trong số rất nhiều nạn nhân của đợt thị trường bất động sản năm 2008 đóng băng. Thời điểm đó, gia đình tôi cũng có chút tiền bán đất nên tham gia đầu tư bất động sản. Ban đầu, tôi đi đặt cọc mảnh đất ở khu vực Hoài Đức, Hòa Lạc rồi sang nhượng luôn cho nhà đầu tư khác để kiếm lời. Mỗi vụ như thế cũng kiếm được từ 20-40 triệu đồng. Có khi một ngày tôi đặt cọc được 3 mảnh và chỉ trong ngày hôm sau là chuyển nhượng cọc, thu tiền. Khi kiếm tiền quá dễ thì dễ khiến con người ta “say máu”. Tôi dồn hết tất cả tiền bán đất, tiền tiết kiệm, tiền lời lãi để mua 2 mảnh đất giá cao ngất ngưởng. Vì nghĩ rằng, đợi đến đầu năm 2009, giá đất lập đỉnh sẽ đem bán. Ai ngờ, tôi là người cuối cùng mua mảnh đất đó khi nó đã qua hơn chục người chủ”, anh Nguyễn Quang Điền, một môi giới bất động sản chia sẻ.

Thị trường đóng băng khiến anh Điền không kịp trở tay. Anh rao bán bằng giá gốc nhưng không ai ngó ngàng. Thậm chí, anh bán lỗ nhưng vẫn không thể thanh khoản được. Và hai mảnh đất đó, đến năm 2019 anh Điền mới đẩy được cho nhà đầu tư khác.

Anh Điền nói rằng, thời điểm này khá giống năm 2008-2009 khi thị trường bất động sản trầm lắng đến mức “lạnh sống lưng”. Trong khi đó, ngân hàng cũng siết chặt lại việc cấp tín dụng cho BĐS và nhiều nhà đầu tư đang ôm hàng có cảm giác ngồi trên đống lửa. “Khó khăn của thị trường bất động sản chắc chắn sẽ không thể giới quyết được trong một sớm một chiều”, nhân viên môi giới BĐS nhận định.

Vẫn còn điểm sáng

Ông Nguyễn Công Chánh, CEO Phú Vinh Group cho rằng, thị trường bất động sản năm 2022 có nhiều điểm tương đồng so với năm 2008. Đầu tiên đó là việc bất động sản tăng giá gấp đôi. Và một vài thời điểm trong năm 2022, một số dự án bất sản cũng tăng đến 150-200%. Cả hai thời điểm, một phần nguyên nhân lớn dẫn đến sự tăng giá này là do tác động của lạm phát.

phan-cong-chanh-1668651648.jpg
Ông Phan Công Chánh.

Điểm tương đồng thứ 2 là thị trường bất động sản Việt Nam ảnh hưởng của suy thoái kinh tế thế giới. Có thể thấy là, năm 2008, thị trường nhà đất Hòa Kỳ rơi vào tình trạng khủng hoảng và tác động lên kinh tế thế giới. Việt Nam cũng không nằm ngoài guồng đó. Còn năm nay, FED liên tục tăng lãi suất để cứu lạm phát, ngoài ra, kinh tế thế giới còn liên tục chịu ảnh hưởng từ dịch bệnh Covid-19, chiến tranh. “Tuy nhiên, cũng phải nhìn nhận thẳng về việc, thị trường năm 2022 có nhiều điểm khác so với năm 2008, vì có những điểm sáng từ các phân khúc bất động sản”, vị này phân tích.

Cùng quan điểm, CEO Winhousing Việt Nam Vũ Trường Thắng khẳng định thị trường BĐS năm 2022 và 2023 sẽ không lâm vào cảnh bi đát, đóng băng như năm 2008-2009. Thời điểm 14 năm về trước có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến việc thị trường đóng băng dài hạn. Đó là do nguồn tín dụng cấp cho thị trường khá dễ dãi, các luật liên quan đến đất đai, bất động sản chưa chặt chẽ. Bên cạnh đó, kỹ năng quản trị của các công ty bất động sản còn chưa có nhiều kinh nghiệm, chưa thực chiến và kiến thức của nhà đầu tư không có nhiều.

CEO này nhấn mạnh, hiện nay, thực tế cho thấy, các cơ quan quản lý nhà nước đã rất nhanh nhạy và có nhiều kinh nghiệm trong việc điều hành thị trường, ứng phó với lạm phát. Điều này thể hiện mức lạm phát của chúng ta vẫn trong tầm kiểm soát và được thế giới đánh giá rất cao. Tôi cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước sẽ đưa ra các quyết sách đúng thời điểm để thị trường bất động sản vượt qua khó khăn. Hơn nữa, các quy định về nhà đất, bất động sản đã hoàn thiện hơn thời điểm cách đây 14 năm rất nhiều. Các doanh nghiệp bất động sản cũng có tiềm lực hơn, chiến lược phát triển mạch lạc, cụ thể hơn.

Một điều quan trọng mà CEO Vũ Trường Thắng đưa ra là các nhà đầu tư Việt sau nhiều lần vấp ngã đã trưởng thành hơn, điều phối cảm xúc và tâm lý tốt hơn. Hiện nay, việc mua bán bất động sản bằng tâm lý chỉ diễn ra ở một số ít nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Vị này nói thêm, thị trường hiện nay vẫn còn có những điểm sáng ở phân khúc bất động sản công nghiệp, bất động sản du lịch. Bởi thực tế cho thấy, làn sóng các nhà đầu tư vào Việt Nam vẫn rất cao. Bên cạnh đó, từ sau khi chúng ta mở cửa thời điểm hậu Covod-19, khách du lịch cũng coi Việt Nam là điểm đến khó có thể bỏ qua. Ngoài ra, thị trường vẫn còn cơ hội cho các nhà đầu tư có tiền mặt, có tiềm lực.