Bất động sản công nghiệp vẫn đứng vững trong cơn biến động của thị trường BĐS

Phạm Thị Giang
Trong bức tranh trầm lắng của thị trường địa ốc, bất động sản công nghiệp vẫn nổi lên khi liên tục ghi nhận gia tăng về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy.

Phân khúc "đi ngược" thị trường

Trước làn sóng bán cắt lỗ của thị trường thì ở phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn ghi nhận được nhiều chuyển biến khởi sắc và là điểm sáng của thị trường. Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam, năm 2022 là một năm chứng kiến nhiều kỷ lục của thị trường bất động sản công nghiệp, đặc biệt là nhu cầu thuê nhà xưởng tăng cao kỷ lục. Giá thuê trung bình vùng đạt 4 USD/m2/năm, tăng 5% so với cùng kỳ 2021.

Tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 83% tăng 3% so với cùng kỳ năm 2021. Nhu cầu thuê mặt bằng bất động sản công nghiệp cũng tăng mạnh, đặc biệt là trong 6 tháng đầu năm khi thị trường phía Nam chứng kiến những thương vụ lớn như Lego thuê tại KCN VSIP 3, Coca Cola tại Khu công nghiệp Phú An Thạnh....

Giá thuê trung bình cũng tăng khoảng 6% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 84 USD/m2/kỳ. Riêng tại TP.HCM giá thuê đạt 6 USD/m2/tháng. Bên cạnh đó, thị trường cho thuê chứng kiến xu hướng thuê dài hạn hơn, các hợp đồng cho thuê xưởng kéo dài 2-3 năm thay vì 6 tháng - 1 năm như trước đây. Một số địa phương còn chứng kiến thời hạn thuê lên đến 5-6 năm như Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh, Tiền Giang - con số cao hơn khá nhiều so với các thị trường còn lại, ông Thắng nhận xét.

bat-dong-san-cong-nghiep-1-1673280538.jpg
Bất động sản công nghiệp trong năm 2022 vẫn ghi nhận gia tăng về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy. (Ảnh minh họa)

Trong báo cáo mới đây của Cushman & Wakefield cũng cho thấy, giá thuê bất động sản công nghiệp tiếp có xu hướng tăng mạnh ở thị trường miền Nam. Diện tích đất Khu công nghiệp cho thuê đạt 28,170 ha tăng 1% so với quý trước và tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ lấp đầy chiếm 81%. Giá thuê trung bình đạt 159 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 3% so với quý trước và tăng 10% so với năm ngoái.

Bên cạnh đó, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn cũng được cải thiện, đạt khoảng 4.820.000 m2, tăng 2% so với quý trước và tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung nhà kho xây sẵn tăng 9% so với quý trước và tăng 39% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 5.000.000 m2. Thị trường kho xưởng xây sẵn ghi nhận hơn 300.000m2 nguồn cung mới, tập trung chủ yếu tại các tỉnh phía Nam như Đồng Nai và Long An.

Tỷ lệ lấp đầy tại 6 tỉnh trọng điểm phía Nam cũng lên tới 84%. Bình Dương tỷ lệ lấp đầy trên 90%, với hơn 7.000ha đất công nghiệp.

Thời gian qua, Việt Nam cũng nổi lên như một trung tâm sản xuất linh kiện và sản xuất thiết bị điện tự hư AirPods, iPad, Apple Watch cho Apple, chiếm lần lượt 30%, 25,1% và 16,3% tổng số dự án.

BĐS công nghiệp vẫn chiếm "ngôi vương" trong năm 2023

Lý giải nguyên nhân bất động sản công nghiệp vẫn giữ vững vị thế "ngôi sao" trên thị trường địa ốc mặc cho những "sóng gió" từ nhiều phía, giới chuyên gia cho rằng, việc gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu cùng với biến động chính trị là chất xúc tác cho sự đa dạng hóa lĩnh vực sản xuất tại Việt Nam. Nhiều nhà đầu tư đã bước vào giai đoạn thăm dò thị trường bằng việc thuê các nhà xưởng với quy mô nhỏ, sau đó sẽ quyết định lâu dài, mở rộng nhà xưởng.

Theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, thời gian qua phân khúc này đã có đà tăng trưởng tốt, bởi việc giải ngân vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đang tăng. Đặc biệt, trong 3 năm qua, dù vốn đăng ký có thể giảm những vốn giải ngân vẫn tăng - đây cũng là yếu tố thúc đẩy phân khúc này tiếp tục tăng trưởng.

Đánh giá về triển vọng phát triển trong năm 2023, chuyên gia Thịnh cho rằng, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục "cất cánh" trong thời gian tới.

"Việt Nam đang tập trung phát triển hạ tầng, tham gia vào các Hiệp định thương mại, ưu đãi thu nhập doanh nghiệp. Chính phủ cũng đang tiếp tục hỗ trợ doanh nghiệp thu hút nguồn lao động nhờ một số Nghị định liên quan đến đầu tư nhà ở xã hội trong các khu công nghiệp, tận dụng tối đa ưu thế vốn về lực lượng lao động dồi dào.

Nước ta cũng là nước nắm giữ nhiều lợi thế so với các nước cùng khu vực. Cụ thể, mức giá thuê hiện đang ở mức tương đối thấp so với Ấn Độ, Malaysia, Thái Lan hay Trung Quốc… Chưa kể, nước ta còn nắm giữ nguồn lao động dồi dào, mức chi phí chi trả cho lao động không quá cao" - Ông Thịnh đánh giá.

Đặc biệt, với sự bùng nổ thương mại điện tử trong những năm gần đây, Việt Nam sẽ dễ dàng thu hút nhiều nhà đầu tư gốc Á như Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc, Hồng Kông (Trung Quốc)....

Tuy nhiên, nhóm đầu tư cập bến trong giai đoạn 2022-2023 đang có xu hướng tìm kiếm bất động sản hậu cần chất lượng cao. Đây cũng là thách thức của các nhà đầu tư khi xây dựng khu công nghiệp trong thời gian tới.

"Vì vậy, các địa phương, tỉnh thành cần chuẩn bị tốt quỹ đất sạch để phát triển khu công nghiệp - đây cũng là một trong những việc làm cần thiết để thu hút đầu tư nước ngoài cũng như trong nước", ông Thịnh nói.

anh-chuyen-gia-thinh-1673281740.jpg
Chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh.

Hãng quản lý đầu tư và dịch vụ bất động sản Colliers nhận định, xét trên bình diện khu vực thì dư địa phát triển bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn rất lớn nhờ lợi thế về vị trí địa lý, sự ổn định chính trị, nguồn lao động dồi dào, chi phí hợp lý và có nhiều điều kiện ưu đãi thu hút đầu tư và hỗ trợ phát triển công nghiệp. Bên cạnh đó, tiềm năng tăng giá tương lai là rất hấp dẫn, trung bình khoảng 7-10%.

SSI Research cũng đánh giá, nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp trong năm 2023 sẽ còn rất lớn. Đáng chú ý, xu hướng chuyển dịch nhà máy sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam vẫn tiêp tục tăng. Các chính sách thu hút đầu tư cũng giúp các nhà đầu tư sớm quay trở lại Việt Nam. Bên cạnh đó, việc Việt Nam đẩy mạnh cải thiện cơ sở hạ tầng trong thời gian tới cũng sẽ tạo kết nối giữa các khu công nghiệp.

Số liệu thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư mới đây cũng là một minh chứng cho triển vọng của thị trường bất động sản công nghiệp năm 2023 khi số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện trong năm 2022 tại Việt Nam đạt gần 22,4 tỷ USD, tăng 13,5% so với năm trước. Đây cũng là số vốn đầu tư cao nhất trong 5 năm qua và được đánh giá là tín hiệu tốt cho doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp trong nước năm 2023.