Bất động sản 2023 khó giảm giá, phân khúc nào đáng để “xuống tiền”?

Nguyễn Hương Lan
Chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản trong năm 2023 sẽ còn khó khăn và sự phục hồi của dòng tiền vẫn chậm, nhưng giá nhà năm 2023 không thể hy vọng giảm giá được.

Giảm giá sẽ chỉ ghi nhận ở một số phân khúc từng tăng quá ảo

Batdongsan.com.vn vừa đưa ra kết quả một khảo sát được thực hiện với nhóm đối tượng là môi giới bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội cũng cho ra kết quả, 33% môi giới tại Thành phố Hồ Chí Minh chọn bất động sản vẫn tăng giá, 29% cho rằng sẽ đi ngang trong năm Quý Mão; 29% môi giới tại Hà Nội nhận định giá bất động sẽ tăng.

Tương tự, một khảo sát tâm lý người dùng năm 2022 với hơn 1.000 khách hàng. Theo đó, khi được hỏi về dự báo biến động giá bất động sản trong năm 2023, chỉ khoảng 10% người dùng có quan điểm giá nhà đất sẽ giảm trong năm nay. Hơn 84% đáp viên còn lại đều nhận định, giá bất động sản sẽ vẫn diễn tiến xu hướng tăng.

gia-nha-1672630555.jpeg
Giá bất động sản sẽ vẫn diễn tiến xu hướng tăng (Ảnh minh họa).

Nhận định về xu hướng của thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) cho rằng, hiện nay trên thị trường phạm vi khu vực phía Bắc muốn mua nhà 30 triệu đồng/m2 rất khó bởi giá vật liệu xây dựng tăng lên rất cao. Với tiêu chí một căn hộ nhỏ thông thường diện tích khoảng 70m2 ước tính giá đã khoảng 2,1 tỷ đồng.

Theo lý giải của vị chuyên gia này, suất đầu tư 1m2 của nhà chung cư thông thường bây giờ chủ đầu tư đi thuê nhà thầu khoảng 15 triệu đồng/m2 chưa tính tiền đất, chưa tính chi phí quản lý dự án, chi phí thiết kế… Nhìn vào thực tế, mức giá 20 triệu đồng/m2 rất khó khả thi, trừ trường hợp nhà ở xã hội, với điều kiện không có thang máy, các điều kiện khác thấp. “Theo tôi, hiện nay kiếm được dự án làm 30 triệu đồng/m2 cũng vô cùng khó”, ông Hiệp nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp đưa ra dẫn chứng, giai đoạn 2012-2013, nhà nhà làm bất động sản, công ty nào cũng đầu tư bất động sản, rất nhiều dự án được hình thành. Khi hàng dư thừa, sức mua kém sẽ xảy ra hiện tượng giảm giá. Ngược lại, hiện nay thị trường bất động sản không có hàng nên dù sức mua giảm thì giá không giảm và vẫn neo cao.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, các yếu tố quyết định giá bán như chi phí vật liệu xây dựng, nhân công, tiền sử dụng đất, thuế phí… đều đang tăng. Sắp tới đây, Luật Đất đai sẽ đưa giá đất sát giá thị trường, giá nhà cũng vì vậy sẽ phải điều chỉnh theo nên rất khó để chủ đầu tư giảm giá bán. Giá bất động sản phụ thuộc vào cung cầu của thị trường, thực tế hiện nay là cầu nhiều nhưng cung thiếu, giá bất động sản sẽ khó giảm.

Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội phân tích thêm, việc tăng giá nhanh thời gian qua nên phân khúc nhà liền kề, biệt thự đang ghi nhận sự trầm lắng, thanh khoản thấp. Nhiều chủ nhà liền kề, biệt thự đã hạ giá bán để mong sớm bán được nhưng do mức giá còn cao, không phù hợp với mức mua ở thực của phần lớn người dân.

Theo ông Điệp, hàng loạt chủ nhân các căn liền kề, biệt thự tại các khu đô thị Geleximco - Lê Trọng Tấn, Nam An Khánh đang được rao bán cắt lỗ. Tuy nhiên, mức giá này thực sự vẫn còn quá cao nếu so sánh với mặt bằng giá 2 năm vừa qua.

gia-nha-dat-2-1672630640.jpg
Giá nguyên vật liệu tăng cao gây sức ép lên nguồn cung bất động sản (Ảnh minh họa).

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Việt Nam cho rằng, sự giảm giá sẽ ghi nhận ở một số phân khúc từng tăng giá ảo và ở loại hình không đáp ứng nhu cầu ở thực. Những phân khúc như căn hộ trung cấp, bình dân và bất động sản có giá trị khai thác thương mại tốt, vẫn sẽ có giao dịch nên khả năng hạ giá là rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.

“Bất động sản đáp ứng nhu cầu thực và sinh lời từ thương mại vẫn không có sự biến động lớn, những phân khúc có tính đầu cơ cao như nhà liền kề, biệt thự bước vào quá trình thanh lọc”, ông Đính nói.

Bàn về vấn đề giá nhà năm 2023, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, rất khó để giá nhà sơ cấp giảm trong bối cảnh mọi chi phí phát triển dự án đều đang tăng.

Giai đoạn 2012 -2013, thị trường khủng hoảng do thừa sản phẩm, cung nhiều – cầu ít dẫn đến giá nhà lao dốc 20-30%. Nhưng với thị trường hiện tại, vấn đề lớn nhất lại là thiếu hụt sản phẩm chào bán, không có chuyện thừa cung, thiếu cầu mà ngược lại, nhu cầu của thị trường vẫn rất lớn nhưng nguồn cung thì khan hiếm.

Theo ý kiến nhiều chuyên gia, sự giảm giá sẽ chỉ ghi nhận ở một số phân khúc từng tăng quá ảo và ở loại hình không đáp ứng nhu cầu ở thực. Những phân khúc như căn hộ trung cấp, bình dân và bất động sản có giá trị khai thác thương mại tốt, vẫn sẽ có giao dịch nên khả năng hạ giá là rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.

Phân khúc nào đáng để xuống tiền?

Nhận định chung về năm 2023, giới chuyên gia cho rằng, sẽ có sự thay đổi trong cơ cấu phát triển sản phẩm. Thay vì tập trung vào những căn hộ cao cấp, giá từ 6-7 tỷ đồng, doanh nghiệp sẽ điều chỉnh giỏ hàng, hướng đến ưu tiến phát triển những sản phẩm tầm khoảng 2 – 3 tỷ đồng để tiếp cận nhu cầu thị trường và đảm bảo thanh khoản bền vững.

Theo ghi nhận của PV, tâm lý của không ít người hiện nay là giữ tiền mặt để chờ giá nhà giảm và bắt đáy. Nhưng theo giới chuyên gia, dù thị trường đang khó khăn, song không đồng nghĩa giá nhà sẽ giảm sâu. Thế nên, người mua nên sớm đưa ra quyết định trước khi giá nhà lại tiếp tục tăng.

Trong thời điểm hiện nay, theo ông Lê Đình Hảo, Giám đốc khối kinh doanh Batdongsan.com.vn, mỗi một phân khúc, dự án đều có tiềm năng trong thị trường tùy thuộc vào chính sách tác động đến phân khúc đó. Bối cảnh hiện tại trong một năm tới khi chính sách vĩ mô chưa tháo gỡ, cũng như các vấn đề về tín dụng, lãi suất sẽ dẫn tới xu hướng đầu tư bất động sản.

Ông Hảo đưa ra 3 phân khúc có triển vọng đầu tư trong thời gian tới là bất động sản nhà phố; phân khúc khu công nghiệp, nhà xưởng kho bãi và phân khúc chung cư.

Tuy nhiên, Chủ tịch Hội Môi giới Việt Nam đưa ra viễn cảnh “đầu tư màu xám” bởi thị trường đang đối mặt với nguồn cung khan hiếm, thiếu sản phẩm hấp dẫn nhà đầu tư và khó khăn về chính sách tín dụng, tiếp cận nguồn vốn… Các nhà đầu tư khó biết chọn gì có thể sinh lời trong giai đoạn hiện nay. Hiện tượng đầu cơ đã không còn vì giá đất tăng rất cao từ Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh đến cả những khu vực rất xa. Thế nên, nếu nhà đầu tư mua vào thời điểm này thì một vài tháng nữa không bán được, nếu có bán được thì cũng lỗ, nên không ai dại đầu cơ cả.

Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam Sử Ngọc Khương đánh giá, hiện nay thị trường bất động sản đang chịu tác động bởi một loạt yếu tố như áp lực tăng giá, lạm phát tăng, nguồn vốn bị siết chặt. Trong đó, việc siết chặt tín dụng bất động sản có thể khiến thị trường gặp khó khăn một thời gian nhất định và ảnh hưởng đến tính thanh khoản của tài sản.

Tuy nhiên, theo quan điểm của Ngân hàng Nhà nước, cơ quan quản lý ngân hàng vẫn sẽ kiểm soát chặt tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là hoạt động đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, đầu tư và kinh doanh chứng khoán, bất động sản. Riêng đối với bất động sản, Ngân hàng Nhà nước sẽ kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng và nhóm khách hàng lớn, các dự án có quy mô lớn, phân khúc cao cấp.