Cú đảo chiều rất mạnh
PV: Có luồng ý kiến cho rằng, năm 2022 là một năm “sóng gió” với thị trường bất động sản, ông có đồng tình với nhận định này?
GS. Đặng Hùng Võ: Thị trường bất động sản có một cú đảo chiều rất mạnh trong năm 2022, đầu năm sốt giá, cuối năm trầm lắng, thể hiện sự chưa bền vững của thị trường. Sự sốt giá đầu năm không phải là bản chất của vấn đề cạnh tranh giá cả mà do tác động của con người kích giá lên. Hành vi kích giá đầu năm dẫn tới sự trầm lắng cuối năm nặng nề hơn.
Nói rõ hơn về sốt giá bất động sản đầu năm 2022. Khi thị trường đang nóng sẽ không có lợi cho nền kinh tế. Bởi vì sao, sốt giá tức là kích giá ảo, nền kinh tế có thêm một yếu tố làm tăng lạm phát. Điều đó là không tốt, chúng ta phải giữ được tính thanh khoản của thị trường nhịp nhàng, chứ đừng bao giờ “sốt” và cũng đừng bao giờ “lạnh”.
Thời điểm này, chính các nhà đầu tư bất động sản đã tạo ra ngữ cảnh gây sốt cho thị trường. Tôi cho rằng, thị trường thời điểm đó không có cơ sở gì để "leo thang" nhưng họ đã dùng nhiều cách thức để tạo cơn sốt. Chính những động tác vung tin, lập “chợ cóc” bất động sản, bắn tin quy hoạch… đã gây ra thương tích lớn cho thị trường bất động sản.
Còn nói về sự trầm lắng của thị trường giai đoạn cuối năm vừa qua là do sự khủng hoảng của thị trường tài chính. Điều này đã tác động đến thị trường bất động sản ở một mức độ nhất định. Thực tế đã bắt đầu xuất hiện các hiện tượng chào bán nợ xấu, chào bán các bất động sản thế chấp. Nhưng nặng nề hơn là những rắc rối liên quan đến câu chuyện pháp luật lâu ngày chưa giải quyết được.
PV: Nói như vậy, chính nhà đầu tư bất động sản đã tạo sốt và họ phải nhận hệ lụy từ việc này, thưa ông?
GS. Đặng Hùng Võ: Đúng vậy! Chính các nhà đầu tư bất động sản đã tự mình hại mình, tạo sốt để làm gì? Họ toan tính tạo sốt để kích giá và lấy lợi từ việc tăng giá đó nhưng tăng giá phải có lý do thật của nó còn tất cả những yếu tố tạo ra không thể giúp tăng giá bền vững được. Hơn nữa, tăng giá từ từ mới tạo ra độ thật còn tăng theo kiểu “đột ngột” (tăng gấp 2-3 lần-PV) thì ai có đủ tiềm lực mua?
Hệ lụy từ việc kích giá, tạo cơn sốt là hiện nay bất động sản đang nằm yên tại chỗ và chịu áp lực của việc giảm giá. Điều đó cho thấy một thị trường thiếu chuyên nghiệp, không hướng đến lợi ích của người dân, tạo ra sự bấp bênh tính thanh khoản của thị trường.
PV: Sự lệch pha cung cầu của thị trường căn hộ ở TPHCM và Hà Nội ngày càng lớn khi cả một năm qua rất ít dự án căn hộ giá bình dân được đưa ra thị trường. Trong khi đó, thị trường căn hộ cao cấp lại đang dư thừa. Vì sao có nghịch lý này, thưa ông?
GS. Đặng Hùng Võ: Nhìn vào thực tế, thị trường bất động sản nhà ở tại Việt Nam không phục vụ người lao động mà phục vụ cho giới giàu lên từ bất động sản. Khi nguồn cung hiện hữu chủ yếu cho đầu cơ sẽ dẫn đến tình trạng nguồn cung cho cầu ảo. Nhu cầu của đại đa số nhân dân thì gần như không được đáp ứng.
Nguyên nhân phân khúc nhà ở giá rẻ khan hiếm là do các địa phương chưa bố trí nguồn lực đất đai để phát triển. Mặt khác, các nhà đầu tư cũng thiếu năng động trong phát triển phân khúc này. Theo đó, Nhà nước cần cải cách thị trường bất động sản nhà ở theo hướng giảm giá cho phù hợp với thu nhập của nhóm trung lưu.
Theo tôi, các yếu tố pháp lý và chậm phê duyệt dự án đã chặn đứng nguồn cung trên thị trường. Ngay từ năm 2020, nhiều nhà đầu tư muốn bỏ thị trường, rời bỏ dự án vì cảm thấy không chịu đựng nổi do bị thất thiệt cả về tinh thần lẫn tài chính. Ví dụ như việc vốn đầu tư đã đưa vào rồi, nhưng dự án nằm một chỗ mà họ không biết chờ đến bao giờ, bao giờ được tháo gỡ, bao giờ được phê duyệt.
Thực tế, tại các thành phố lớn, nơi có thị trường bất động sản sôi động nhất như ở Hà Nội và TPHCM, khi Luật Đất đai sửa đổi chưa được thông qua, chắc chắn sẽ không có dự án mới nào được phê duyệt. Ngoài ra, những dự án ở các địa phương, dù gặp ít vướng mắc hơn nhưng dự án mới cũng không có nhiều. Hơn nữa cần phải tính toán từng dự án một chứ đâu có thể tăng cung tại hàng loạt như trước đây vẫn làm. Vấn đề lớn nhất là tới đây sắp xếp tín dụng ra sao, để phù hợp giúp các dự án đã phê duyệt triển khai sớm nhất có thể.
Khâu thực thi pháp luật thiếu hiệu lực, hiệu quả
PV: Thực tế cho thấy, năm 2022, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản thua lỗ nhưng vẫn rầm rộ phát hành trái phiếu, điều này khiến thị trường thêm ảm đạm, thưa ông?
GS. Đặng Hùng Võ: Thị trường bất động sản hiện nay đang gắn công cuộc chống tham nhũng, đấy chính là một yếu tố làm sạch thị trường, ảnh hưởng tốt đến thị trường.
Thị trường bất động sản hiện nay đang ở tình trạng thanh khoản kém, giao dịch ít. Nhiều vụ doanh nghiệp phát hành trái phiếu trái pháp luật bị phanh phui càng làm cho tính thanh khoản thấp đi do thị trường gặp phải vấn đề dòng tiền.
Nếu không có chuyện doanh nghiệp phát hành trái phiếu dồn dập như vừa qua hoặc có những vụ việc liên quan đến pháp luật thì thị trường bất động sản chưa hẳn đến mức lao đao như hiện nay. Nhất là khi thị trường trái phiếu ở Việt Nam có sự cộng tác của ngân hàng. Chính ngân hàng là bên chào bán trái phiếu của doanh nghiệp nên ngân hàng với doanh nghiệp phát hành trái phiếu hợp sức với nhau, tạo nên thị trường tài chính có sự cộng hưởng của cả tín dụng và phát hành trái phiếu. Đây là vấn đề phức tạp. Còn bản thân thị trường bất động sản bản chất là vay tiền và tính thanh khoản yếu, tiền vay bị ứ đọng lại.
Tôi cho rằng 2023 chúng ta cố gắng tháo gỡ pháp luật nhưng 2023 chúng ta có thể giải quyết được những vướng mắc hiện nay hay không cũng là một bài toán. Vấn đề về vốn có thể giải quyết được nhưng vấn đề pháp luật là câu chuyện rất phức tạp. Đặc biệt khi nó gắn với câu chuyện chống tham nhũng. Đó là cả một vấn đề lớn.
PV: Theo ông đâu là “lực cản” và giải pháp nào giúp tháo gỡ điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện nay?
GS Đặng Hùng Võ: Theo tôi, một trong những nguyên nhân chính khiến các dự án mới thời gian qua không được phê duyệt là bởi trên một dự án có nhiều loại quyền sử dụng đất khác nhau, được vận hành theo các khung pháp luật khác nhau. Song song đó, ngữ nghĩa của các thuật ngữ pháp lý chưa rõ ràng, khó hiểu, thậm chí mỗi luật dùng một từ ngữ khác nhau. Điều này khiến khâu thực thi pháp luật thiếu hiệu lực, hiệu quả.
Khi vấn đề pháp lý chưa được giải quyết xong thì cần có những chính sách đặc thù để hỗ trợ thị trường bất động sản, như ban hành khung phê duyệt cho các dự án đã được cấp chủ trương đầu tư, doanh nghiệp đã có tiền để thực hiện. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước cần chủ động hơn về chính sách tín dụng, tránh tình trạng loay hoay như thời gian qua.
Mấu chốt tháo gỡ điểm nghẽn của thị trường bất động sản thời điểm này trước mắt chính là câu chuyện tài chính. Đầu tiên phải kiểm soát được thị trường trái phiếu doanh nghiệp, doanh nghiệp phát hành phải có đủ tiêu chuẩn năng lực tài chính đảm bảo phát hành trái phiếu ra và không có bất kỳ rủi ro nào.
Còn bản thân thị trường bất động sản, tôi cho rằng thị trường hiện nay thiếu thanh khoản còn dư cung mới đáng sợ. Tính thanh khoản yếu là do tâm lý nhiều người không tin vào thị trường. Bởi sau một loạt vụ đổ bể của phát hành trái phiếu doanh nghiệp từ FLC, Tân Hoàng Minh… mọi người không tin rằng thị trường ổn định, từ đó có tâm lý rút khỏi thị trường kể cả nhà đầu tư dự án lẫn nhà đầu tư thứ cấp.
Thời điểm này, chúng ta phải cùng nhau ngồi để đánh giá lại tất cả các dự án bất động sản. Dự án nào không có năng lực thực hiện, không quan trọng nên dừng. Dự án nào gần xong, có triển vọng thị trường thì phải tiếp tục cho vay, khuyến khích ngân hàng cho vay để có thể đảm bảo dự án được hoàn thành.
PV: Xin cảm ơn cuộc trao đổi!
