Áp thuế lũy tiến với “lướt sóng” BĐS khiến thị trường địa ốc giảm sức hút

Nguyễn Văn Chương
Việc áp thuế lũy tiến nặng đối với đối tượng đầu cơ, lướt sóng bất động sản như ở một số nước trên thế giới chắc chắn sẽ làm giảm sự bất ổn của thị trường. Tuy nhiên, nhiều người lo lắng việc này sẽ làm giảm sức hút đối với ngành bất động sản.

Nhà đầu tư lo lắng

Mới đây, thông tin từ tờ trình dự thảo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, điều chỉnh năm 2023 để trình Chính phủ của Bộ Tư pháp đã khiến giới đầu tư, kinh doanh bất động sản xôn xao. Bởi trong đó có những quy định mới về thuế thu nhập cá nhân. Cụ thể là Bộ Tư pháp nghiên cứu bổ sung quy định đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ.

Theo đó, sẽ áp dụng thuế suất cao hơn đối với việc giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn để có mức độ điều tiết hợp lý và hạn chế tình trạng đầu cơ, bong bóng bất động sản. Bên cạnh đó, Bộ Tư pháp cũng xác định, chính việc nắm giữ bất động sản trong thời gian ngắn đã gây ra tình trạng bất ổn chi thị trường bất động sản.

Với quy định này, hiểu nôm na là thời gian nắm giữ bất động sản càng ngắn thì khi chuyển nhượng phải chịu thuế càng cao, không còn 2% như trước đây nữa. Đơn cử như ở Mỹ, tại thành phố San Francisco, nếu bán bất động sản trong năm đầu tiên mua sẽ chịu thuế 24%; năm thứ 2 là 22%; đến năm thứ 3 là 20%; năm thứ 5 là 14%. Như vậy, thuế sẽ được áp dụng lũy tiến tùy thuộc vào thời gian mua-bán.

untitled-1674028650.jpg
Bộ Tư pháp gửi tờ trình về việc đánh thuế lũy tiến chuyển nhượng bất động sản.

Tương tự, tại Singapore, việc đánh thuế chống đầu cơ bất động sản được làm một cách quyết liệt. Theo đó, nếu bán bất động sản vừa mua năm thứ nhất sẽ bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch; sau 2 năm là 50%, sau 3 năm là 25%. Có thể lấy ví dụ đơn giản, anh A mua mảnh đất đầu năm 2023 với giá 1 tỷ đồng, sang năm thứ 2 bán với giá 2 tỷ đồng sẽ bị đánh thuế 100% trên giá trị 1 tỷ đồng chênh lệch.

Vừa nghe được thông tin từ tờ trình của Bộ Tư pháp, anh Nguyễn Minh Thành, nhân viên kinh doanh của một công ty bất động sản tại Hà Nội cho rằng thị trường bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn hơn nếu quy định trên áp dụng. Bởi hiện nay, tất cả các giao dịch bất động sản đều áp thuế thu nhập cá nhân 2% kể cả mua đi, bán lại trong 1-2 tháng.

“Rõ ràng việc này sẽ giảm được tình trạng bán lướt sóng đất, tuy nhiên, nó ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản. Bất động sản, chứng khoán, bitcoin…là một kênh kinh doanh. Khi giao dịch, chúng tôi đã phải đóng 2% tổng giá trị giao dịch rồi. Đó cũng là con số khá lớn. Nếu chúng ta áp đến 20-30% hoặc 40% nếu bán bất động sản trong năm đầu chắc chắn nhiều người sẽ ngại ngần trong việc đầu tư. Bởi việc đánh thuế như vậy quá cao”, anh Thành chia sẻ.

Anh Thành nói thêm, thị trường bất động sản hiện nay đang gặp vô vàn khó khăn, thanh khoản thấp. Nếu quy định kia được áp dụng chắc chắn tính thanh khoản sẽ còn thấp hơn nữa. Dòng tiền từ bất động sản có thể sẽ chảy sang một số kênh đầu tư khác như chứng khoán, bitcoin, vàng. Bởi không phải ai cũng xác định đầu tư dài hạn. Bên cạnh đó, cũng có người mua đất, nhà ở là nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, do việc kinh doanh khó khăn, vỡ kế hoạch họ phải bán đất để trả nợ, để đầu tư. Lúc đó lại bị đánh thuế cao dẫn đến khó khăn càng thêm khó khăn.

Còn nhiều tranh cãi

GS.Dương Như Hùng, Trường ĐH Bách Khoa TP.HCM khẳng định, đánh thuế lũy tiến sẽ giảm được đáng kể nạn đầu cơ bất động sản. Việc này đã được áp dụng khá thành công ở nhiều quốc gia trên thế giới. Việt Nam hoàn toàn có đủ thời gian, kinh nghiệm để học theo việc đánh thuế này.

Theo GS.Hùng, khi đánh thuế lũy tiến đối với việc chuyển nhượng bất động sản không chỉ làm giảm nạn đầu cơ, lướt sóng gây bất ổn định thị trường mà còn giúp các tỉnh tăng nguồn thu để đầu tư hạ tầng, tăng phúc lợi xã hội. Bên cạnh đó, đánh thuế lũy tiến còn góp phần tăng sự minh bạch, công bằng xã hội. Những người có nhiều bất động sản sẽ phải đóng thuế nhiều hơn những người có 1 nơi ở duy nhất.

Tuy nhiên, TS Sử Ngọc Khương, Viện phó Viện Nghiên cứu tin học và Kinh tế ứng dụng lại đánh giá rằng, việc đánh thuế lũy tiến chỉ giải quyết được việc tăng thu ngân sách. Bởi, nhiều người khi đầu tư bất động sản có lãi cao chấp nhận việc đánh thuế nặng ở năm đầu hoặc năm thứ 2 bán bất động sản. Bởi khi họ có tỷ suất lợi nhuận 40-50% thì đánh thuế 20% họ vẫn có lãi lớn. Ông Khương lấy ví dụ như ở Trung Quốc, Hồng Kông (Trung Quốc)… mặc dù đánh thuế lũy tiến nhưng tình trạng đầu cơ, lướt sóng bất động sản vẫn diễn ra.

su-ngoc-khuong-1674028729.jpg
TS Sử Ngọc Khương, Viện phó Viện Nghiên cứu tin học và Kinh tế ứng dụng.

Bên cạnh đó, việc đánh thuế không phải là giải quyết tận gốc nạn đầu cơ. Tại Việt Nam, tình trạng đầu cơ diễn ra bởi thông tin quy hoạch vẫn đang mù mờ, chưa được công khai. Khi có một nhóm người biết khu vực này chuẩn bị được mở đường, xây cầu, làm khu đô thị thì dẫn đến việc đầu cơ để kiếm lời. Nhưng nếu chúng ta đảm bảo được các thông tin quy hoạch được công khai, lan tỏa đến toàn xã hội thì chắc chắn nạn đầu cơ sẽ tự nhiên biến mất. Không còn tình trạng mua đi bán lại trong thời gian ngắn nữa. Lúc đó, các nhà đầu tư sẽ phải đầu tư dài hạn, không làm ăn chộp giật được.

Dưới góc nhìn kinh doanh, CEO Nguyễn Khắc Vinh, BĐS SENLAND việc đánh thuế lũy tiến chắc chắn sẽ làm nạn đầu cơ giảm đi. Tuy nhiên, nó sẽ xảy ra hệ lụy mới. Bởi đánh thuế cao  sẽ khiến giá bán lẫn giá cho thuê bất động sản tăng. Điều này dẫn đến người dân càng khó tiếp cận nhu cầu nhà ở.  Bởi đối với các nhà đầu cơ có nhiều tiền, khi có lãi lớn, thuế có đánh cao cũng không ảnh hưởng nhiều đến họ. “Tôi lấy ví dụ, một mảnh đất trước đây có giá 1 tỷ đồng khi thuế là 2%. Tuy nhiên, khi áp thuế lũy tiến 20% chẳng hạn, chủ đất sẽ bán lên 1,3 -1,5 tỷ đồng. Như vậy, người mua phải chịu số tiền trên. Và lần bán tiếp theo sẽ lên 1,8 tỷ đồng. Và những người có nhu cầu ở thực sẽ khó có cơ hội để sở hữu nhà. Vì vậy, việc đánh thuế lũy tiến cần phải được xem xét một cách thận trọng và thực hiện có lộ trình”, CEO Nguyễn Khắc Vinh chia sẻ.