Áp thời hạn chung cư có thể kéo giảm nhá nhà: Chỉ giải quyết phần ngọn?

Nguyễn Văn Chương

Mấy ngày qua, việc Bộ Xây dựng đề xuất áp dụng thời hạn cho chung cư đang gây tranh cãi lớn trong giới kinh doanh bất động sản và người dân. Không ít người cho rằng, khi chung cư bị áp thời hạn sẽ khiến loại hình này giảm giá và nhiều người sẽ có cơ hội tiếp cận với việc mua nhà. Tuy nhiên, không ít ý kiến khẳng định, việc áp thời hạn sử dụng chỉ giải quyết được phần ngọn đối với thị trường bất động sản “nhiễu loạn” về giá trong thời gian qua.

Bộ Xây dựng quyết “áp” thời hạn cho chung cư

Câu chuyện quy định thời hạn cho chung cư không phải đến bây giờ mới nóng. Nó đã khiến rất nhiều chuyên gia bất động sản, doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh bất động sản và người mua nhà tranh cãi. Nhiều người nói rằng, việc áp thời hạn cho chung cư là điều nên làm bởi các nước trên thế giới đều đã áp dụng. Và ngay cả tại Việt Nam, không ít chung cư cũng có giá trị sử dụng 50 năm. Tuy nhiên, ở một khía cạnh khác, đối với người lao động Việt Nam, nhiều người tích cóp hàng vài chục năm mới mua được một căn hộ và cũng tính để lại cho con cháu. Vì thế, nghĩ đến viễn cảnh sau 50 năm hoặc 70 năm… căn chung cư đó không còn là của mình nữa khiến nhiều người cảm thấy hoang mang.

Mới đây, trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Cục Phó Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thông tin rằng, Bộ Xây dựng vẫn tiếp tục đề xuất hai phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

47-1663299451-chung-cu-thoi-han-5-1663317134.jpg

Thời hạn sở hữu chung cư có kéo được giá nhà xuống thấp?

Cụ thể, với phương án 1 là bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trong khi đó, phương án 2, thời hạn sở hữu nhà chung cư là theo quy định của pháp luật đất đai.

“Phương án 1 là đề xuất mới, tác động đến nhiều người nên nhận được sự quan tâm rất lớn của dư luận. Nhiều người cho rằng, nếu chiểu theo quy định đó thì việc sở hữu nhà tương đương với 50-70 năm. Tuy nhiên, bản chất của quy định này không phải như vậy”, ông Khởi nhấn mạnh.

Theo vị này, 50 hay 70 năm không hề có trong dự thảo. Số năm cụ thể sẽ được căn cứ vào loại công trình, tuổi thọ thiết kế của công trình. Thông số này được nêu rõ tại hồ sơ thiết kế và các hồ sơ liên quan.

Cụ thể, đối với công trình cấp 1, từ 25 đến 50 tầng, chiều cao 75-200m thì niên hạn sử dụng có thể trên 100 năm. Với công trình bậc 2, có thể 50-100 năm. Trong trường hợp các công trình được xây dựng, bảo trì tốt thì còn có thể được gia hạn niên hạn sau khi thẩm định. Việc thẩm định sẽ được các cơ quan chức năng thực hiện khi hết hạn sử dụng và có quyết định có cho người dân tiếp tục sử dụng công trình nữa không.

Ngoài ra, khi vòng đời của nhà chung cư không còn (do đã bị phá dỡ) thì quyền sở hữu của các chủ sở hữu đối với nhà chung cư này cũng sẽ chấm dứt do tài sản được ghi nhận quyền sở hữu không còn trên thực tế.

Được biết, Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang được đăng tải lấy ý kiến rộng rãi người dân trên website của Bộ Xây dựng. Và, dự án Luật Nhà ở sửa đổi nếu được thông qua dự kiến có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/7/2024, tức là sau 2 năm nữa.

Khi được hỏi về việc đối với các công trình được xây dựng và cấp phép xây dựng trước 1/7/2024 thì tính niên hạn như thế nào, ông Khởi khẳng định các công trình này vẫn áp dụng quy định hiện hành. Bởi, các công trình hiện nay không bị hồi tố và không có sự xáo trộn. Người dân hoàn toàn có thể yên tâm.

Có giảm được giá nhà?

Trên thế giới, việc áp niên hạn cho chung cư đã được thực hiện từ lâu. Ngay tại một số nước Đông Nam Á, quy định này cũng được thực hiện tại Singaore, Malaysia… Điều này cho thấy, quy định này dễ khả thi khi áp dụng vào thực tiễn chứ không phải là chính sách “trên trời”. Tuy nhiên, cách áp dụng thời điểm nào, đi kèm với đó là những vấn đề gì phát sinh mới là điều quan trọng.

Về vấn đề này, ĐBQH khóa XIII Trần Khắc Tâm cho biết, những ngày qua, qua điện thoại, một số người dân bày tỏ sự thắc mắc với ông về đề xuất áp niên hạ cho chung cư. “Hiện nay không chỉ Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng mà loại hình chung cư xuất hiện ở tất cả các thành phố trên toàn quốc. Khu đô thị mọc lên khắp nơi nên người dân có nhiều cơ hội sở hữu những căn chung cư. Chính vì thế, thông tin về việc quy định thời hạn sở hữu chung cư cũng khiến nhiều người quan tâm”, ông Trần Khắc Tâm nói.

8026-1663222178-1663317227.jpg

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục Phó Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng).

Vì này chia sẻ, nhiều người có tâm lý “ăn chắc, mặc bền” thường cố tích cóp tiền mua nhà mặt đất. Tuy nhiên, các gia đình trẻ, thích cuộc sống hiện đại thường chọn phân khúc chung cư. Chính vì thế, quy định áp thời hạn sở hữu chung cư sẽ khiến một số người phải suy nghĩ lại về việc nên mua chung cư hay nhà mặt đất.

Ông Trần Khắc Tâm cho rằng, chắc chắn khi áp thời hạn sở hữu chung cư, giá chung cư sẽ rẻ hơn. Tuy nhiên, đó là nhìn về vi mô, còn nhìn rộng hơn thì thị trường bất động sản sẽ chịu áp lực đối với phân khúc đất nền. Trước đây, đất nền đã tăng chóng mặt, loạn giá ở tất cả các khu vực. Nếu đề xuất niên hạn chung cư được thông qua, chắc chắn phân khúc đất nền sẽ tiếp tục có những làn sóng mới. Và điều này không hề tốt cho thị trường bất động sản. Bởi, giá đất nền sẽ tăng một cách phi lý.  Và, việc giảm giá được phân khúc chung cư chỉ là xử lý phần ngọn trong các vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản.

“Tất nhiên, sẽ có nhiều người vẫn mua chung cư dù có bị áp niên hạn hay không. Nhưng số lượng người tìm đến đất nền sẽ lớn hơn. Bởi người dân Việt vẫn có thói quyên mua tài sản lâu dài để sau này để lại cho con cái. Không ít người sẽ cân đo đong đếm về việc tích cóp cả đời mua một căn hộ rồi đến khi hết hạn thì không còn quyền sở hữu. Mặc dù thời hạn có thể lên đến 70 năm, 100 năm…”, vị này chia sẻ.

Về góc độ pháp lý, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục Phó Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nói rằng,  đề xuất này không vi hiến, phù hợp với Luật Dân sự. Vị này giải thích, theo quy định của Hiến pháp, quyền sở hữu sẽ không bị hạn chế trừ trường hợp có những quy định nhằm đảm bảo an toàn tính mạng của người dân. Mặt khác, Luật Dân sự cũng quy định, quyền sở hữu sẽ chấm dứt khi tài sản (ở đây được hiểu là các căn chung cư cũ, xuống cấp, không đảm bảo an toàn bị buộc dỡ bỏ) bị tiêu huỷ.

Ông Khởi cho biết Bộ Tư pháp cũng đồng tình về vấn đề liên quan Hiến pháp.