3 gánh nặng "đè lên vai" bất động sản nhà ở

Lê Thị Liên

Ngành bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức làm ảnh hưởng đến triển vọng phát triển, gồm lãi suất, giá vật liệu tăng, thắt chặt nguồn vốn.

Báo cáo của VNDirect nhận định ngành bất động sản (BĐS) đang đối mặt với nhiều thách thức làm ảnh hưởng đến triển vọng ngành, gồm: (1) lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, (2) giá vật liệu tăng có thể làm tăng giá nhà ở và (3) thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực BĐS, giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN). Tiềm năng của ngành là sự phục hồi của nguồn cung cấp mới.  Báo cáo của VNDirect cũng chỉ ra 3 rủi ro, đó là: 1) huy động vốn thắt chặt hơn kỳ vọng, 2) lạm phát và lãi suất tăng cao hơn dự
kiến, và 3) giá vật liệu xây dựng tiếp tục tăng.

bat-dong-san-nha-o-1-1652949761.jpg
Nhiều thách thức đang đón chờ thị trường bất động sản

Các chủ đầu tư có thể sẽ gặp thách thức trong việc huy động vốn trong vài quý tới. Do đó, hoạt động bán hàng có thể sẽ được đẩy mạnh trong khi mở rộng quỹ đất sẽ chậm lại, giúp giá nhà đất hạ nhiệt trong các quý còn lại của năm. Tuy nhiên, VNDirect cho rằng các doanh nghiệp BĐS có quỹ sản phẩm sẵn sàng bán lớn và bảng cân đối tài chính lành mạnh sẽ vẫn có mức tăng trưởng lợi nhuận ổn định trong 2022 - 2023. Về lâu dài, triển vọng thị trường vẫn tích cực.

Nguồn cung ảm đạm

Theo CBRE, nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM trong quý 1/2022 giảm 48% so với cùng kỳ (svck) còn 884 căn, mức thấp nhất theo quý kể từ năm 2013, dẫn đến số căn hộ sơ cấp tiêu thụ trong quý 1/2022 giảm 53% svck còn 1.247 căn.

Giá trung bình căn hộ sơ cấp tăng 7,7% svck trong quý 1/2022, tăng chậm lại so với mức 14,6% svck trong quý 1/2021 và 6,9% svck trong quý 4/2021.

Trong phân khúc Nhà đất, giá thứ cấp trung bình một số khu vực giảm khoảng 5% svck trong quý 1/2022, Củ Chi là khu vực duy nhất ghi nhận mức tăng đột biến 72,7% svck do đề xuất được lên thành phố.

Còn tại Hà Nội, giá bán tăng ấn tượng nhưng nguồn cung mới sụt giảm. Lượng tiêu thụ căn hộ sơ cấp trong quý 1/2022 tại Hà Nội tăng 16% (svck) lên 4.800 căn trong khi nguồn cung mới giảm 20,3% svck còn 3.525 căn.

Giá trung bình căn hộ sơ cấp quý 1/2022 tăng ấn tượng 13,3% svck lên 1.655 USD/m2. Nguồn cung mới nhà xây sẵn quý 1/2022 cũng sụt giảm 24,7% svck còn 296 căn.

VnDirect cho rằng đợt bùng phát dịch từ tháng 2-3/2022 tại Hà Nội đã ảnh hưởng các hoạt động xây dựng, bán hàng.

Ở phân khúc Nhà đất, giá thứ cấp của 12/15 quận, huyện tại Hà Nội ghi nhận giảm trong quý 1/2022, trung bình giảm 7,7% so với quý trước, nhưng vẫn tăng 5,7% svck.

Khó khăn huy động vốn

0-png-3093-1652750858-1652949798.png
 

Trong những năm qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã từng bước hướng dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực sản xuất, dịch vụ, nông nghiệp ... và giảm tỷ lệ cho vay đối với lĩnh vực BĐS. Thông tư 22 của NHNN có hiệu lực từ năm 2020 yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn xuống còn 34% từ tháng 10/2021 và 30% từ tháng 10/2022. Do đó, tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực BĐS đã chậm lại từ 26% năm 2018 xuống còn 12% năm 2021 và có thể giảm xuống 9-10% năm 2022.

Vào tháng 4 năm nay, để hạn chế đầu cơ BĐS, NHNN đã yêu cầu các ngân hàng giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực BĐS và hạn chế tín dụng đối với đầu tư BĐS cao cấp, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ BĐS. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng yêu cầu cần giám sát thị trường TPDN do rủi ro vi phạm phát hành và đấu giá quyền sử dụng đất. 

Theo nghiên cứu của VNDirect, trái phiếu doanh nghiệp BĐS chiếm 40% tổng giá trị phát hành trong quý I với mức tăng trưởng mạnh mẽ 73% so với cùng kỳ. Để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường, Bộ Tài chính đang rà soát khung pháp lý với các điều kiện chặt chẽ hơn đối với các tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ.

NHNN sẽ giám sát, kiểm tra các tổ chức tín dụng đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp, cung cấp dịch vụ bảo lãnh phát hành chứng khoán, đầu tư, phân phối trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu của doanh nghiệp BĐS, doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, kết quả kinh doanh âm và không có tài sản đảm bảo. Do đó, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là lĩnh vực BĐS sẽ bị kiểm soát chặt chẽ trong vài quý tới.

Áp lực lãi suất vay mua nhà gia tăng trong bối cảnh lãi suất huy động tăng trở lại

Tính đến ngày 26/4/2022, lãi suất huy động kỳ hạn 3 tháng và kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng quốc doanh không đổi so với mức cuối năm 2021 trong khi lãi suất tiền gửi kỳ hạn 3 tháng và lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng tư nhân lần lượt tăng 14 điểm cơ bản và 13 điểm cơ bản so với mức cuối năm 2021.

Theo VnDirect, lãi vay thế chấp trung bình tại các ngân hàng nội địa thay đổi không đáng kể trong qusy 1/2022. VnDirect cho rằng lãi suất huy động khó duy trì mức thấp lịch sử và có thể sẽ tăng 30-50 điểm cơ bản cho cả năm 2022 do (1) nhu cầu huy động vốn cao hơn khi tín dụng tăng tốc, (2) áp lực lạm phát ở Việt Nam sẽ gia tăng trong năm 2022, (3) cạnh tranh gay gắt hơn với các kênh đầu tư khác như bất động sản, chứng khoán để thu hút dòng vốn.

bat-dong-san-nha-o-2-1652949762.jpg
VNDirect kỳ vọng thị trường BĐS sẽ chứng kiến xu hướng phục hồi nguồn cung trong năm 2022

VnDirect cho rằng lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng thương mại có thể tăng lên 5,9-6,1%/năm vào cuối năm 2022 (hiện ở mức 5,5-5,7%/năm), vẫn thấp hơn so với mức trước đại dịch là 7,0%/năm. Các ngân hàng thương mại có khả năng tăng lãi suất cho vay đối với các khoản vay thông thường khác để bù đắp việc tăng lãi suất huy động, đặc biệt trong bối cảnh thắt chặt kiểm soát tín dụng vào lĩnh bất động sản như hiện nay.

VnDirect kỳ vọng lãi suất thế chấp cho vay mua nhà trong năm 2022 sẽ dao động trong khoảng 9,5%-10,0%, vẫn thấp hơn so với mức trước đại dịch là 11-11,5%/năm. Cũng theo dự báo của VnDirect, lãi suất thế chấp cho vay mua nhà vẫn ở mức thấp vào năm 2022 và do đó, không kỳ vọng các giao dịch căn hộ bị ảnh hưởng tiêu cực trong năm 2022.

Đẩy mạnh hoạt động bán hàng, chậm lại trong việc mở rộng quỹ đất

VNDirect kỳ vọng thị trường BĐS sẽ chứng kiến xu hướng phục hồi nguồn cung trong năm 2022, vì các chủ đầu tư sẽ tập trung đẩy mạnh hoạt động bán hàng để cải thiện dòng tiền. Điều này được thể hiện qua triển vọng doanh số ký bán của các doanh nghiệp BĐS niêm yết tăng trưởng mạnh mẽ trong năm nay, với Khang Điền (HoSE: KDH) tăng 14 lần, Đất Xanh (HoSE: DXG) tăng 4 lần, Nam Long (HoSE: NLG) tăng 105%.  

Ngoài ra, theo báo cáo này, các chủ đầu tư có thể sẽ thận trọng hơn trong việc mở rộng quỹ đất và có thể sẽ giảm ngân sách cho hoạt động này. Xu hướng các chủ đầu tư Việt Nam sẽ hợp tác phát triển dự án BĐS với các đối tác có nguồn tiền dồi dào, hoặc các nhà phát triển nước ngoài trong bối cảnh nguồn vốn thắt chặt như hiện nay.