100% giao dịch BĐS phải qua sàn: Chống thất thu thuế nhưng “bất công” với chủ đầu tư

Nguyễn Văn Chương

Nhiều ý kiến cho rằng, để tránh thất thu ngân sách nhà cũng như tạo sự minh bạch, tất cả các giao dịch bất động sản phải được thực hiện qua sàn. Tuy nhiên, không ít người khẳng định, việc này sẽ gây bất tiện chủ đầu tư và cho dân.

Mọi giao dịch phải thông qua sàn

Những lùm xùm tranh cãi về việc các giao dịch bất động sản có nên thông qua sàn hay không đã diễn ra từ cách đây rất lâu và đến nay vẫn chưa có điểm dừng. Nó cũng được coi là “cơn đau đầu” đối với những nhà làm luật, đặc biệt là trong lần sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản tới đây.

Theo một thống kê, tính đến năm 2020, trên cả nước hiện có hơn 1.600 sàn giao dịch bất động sản hoạt động. Trong đó có những sàn giao dịch “cực lớn” từ các tập đoàn bất động sản lớn. Tuy nhiên, cũng có nhiều sàn giao dịch đã để lại không ít dấu ấn tiêu cực cho thị trường. Nhiều chuyên gia từng lên tiếng khẳng định, hiện nay tại Việt Nam đang có tình trạng loạn sàn giao dịch bất động sản khi nhiều sàn nhỏ, chất lượng thấp vẫn hoạt động.

4-1-1663727601.jpg

Bộ Xây dựng đề xuất 100% các giao dịch bất động sản phải qua sàn.

Những làn sóng Covid-19 vừa qua như một cơn “đại hồng thủy” quét đi những sàn giao dịch bất động sản nhỏ. 80% các sàn phải dừng hoạt động hoặc chuyển sang làm môi giới. Trụ lại chỉ còn những sàn lớn, uy tín, có tiềm lực tài chính thực sự. Điều này cho thấy, một số sàn giao dịch nhỏ làm ăn kiểu chộp giật sẽ tiềm ẩn những rủi ro cho khách hàng.

Trong khi những lùm xùm, tranh cãi về việc có “nhất thiết” phải giao dịch bất động sản qua sàn vẫn chưa ngã ngũ thì Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Bộ Xây dựng đề xuất giao dịch bất động sản qua sàn. Vị này cho rằng, các sàn đang thực hiện giao dịch các dự án nhà ở có sẵn và hình thành trong tương lai. Với dự thảo Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi, cơ quan soạn thảo cũng đưa ra quy định mọi giao dịch bất động sản phải thông qua sàn môi giới giao dịch bất động sản.

Trước đây, việc bán các dự án chung cư lớn, các chủ đầu tư thường chuyển cho các đơn vị phân phối, trong khi đó, đất nền thì việc mua bán chỉ cần thực hiện qua các văn phòng công chứng. Như vậy, với việc mọi giao dịch bất động sản phải thông qua sàn môi giới thì từ các dự án chung cư, đất nền… sẽ phải qua sàn.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân đồng ý với việc các giao dịch bất động sản phải được thực hiện thông qua sàn. Theo vị này, sàn giao dịch BĐS sẽ kiểm tra và xác thực, thay cho việc thực hiện công chứng như hiện nay.

GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng, giao dịch bất động sản là một giao dịch có hàng hóa rất lớn. Các giao dịch bất động sản cần phải có cơ quan trung gian, độc lập có đủ năng lực để xác thực, xác định về giá thị trường.  Việc để các giao dịch bất động sản trao tay vừa khiến thất thu ngân sách nhà nước vừa tạo ra những cơn sốt đất gây nhiễu loạn thị trường. Nhà nước cũng khó có thể kiểm soát được những giao dịch này.

Thực tế cho thấy, những cơn sốt đất trong thời gian qua một phần cũng do tình trạng mua đi bán lại, mua bán trao tay của giới đầu cơ. Giá đất liên tục nhảy múa mà không có bất cứ cơ quan nào có thể can thiệp trực tiếp được. Cùng lắm Bộ Xây dựng hoặc chính quyền địa phương đưa ra những khuyến cáo về tình trạng sốt đất ảo, có dấu hiệu trục lợi từ việc “thổi giá” đất. Tuy nhiên, những cơn sốt đất vẫn cứ diễn ra theo nhiều kịch bản khác nhau.

Doanh nghiệp, người dân phản đối

Từng trao đổi về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói rằng, việc bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn là bước thụt lùi, không phù hợp với các quy định hiện hành và không sát với thực tiễn. Vị này dẫn chứng, quy định này từng xuất hiện ở Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 nhưng đã bị bãi bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

hoang-van-cuong-1663727674.jpeg

GS.TS Hoàng Văn Cường.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest cho biết hiện nay phần lớn các doanh nghiệp bất động sản có quy mô đều có bộ phận kinh doanh, bán hàng. Các nhân viên kinh doanh này được đào tạo bài bản, rất am hiểu về các sản phẩm mình bán. Bởi họ gắn bó với dự án từ lúc bắt đầu triển khai đến khi hoàn thiện.

Trong khi đó, một sàn có thể phân phối nhiều dự án của nhiều chủ đầu tư. Trong đó có nhiều dự án gần nhau, cùng phân khúc. Nếu thông qua một sàn sẽ mất đi tính trung lập. Bên cạnh đó, do phải bán quá nhiều dự án nên các sàn sẽ thiếu tính chi tiết. Ông Hiệp nói rằng nên để cho các chủ đầu tư dự án tự tìm phương án bán hàng phù hợp.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Khắc Vinh, Chủ tịch HĐQT SENLAND cho biết, công ty ông thường kinh doanh, môi giới các sản phẩm đất nền. Đó có thể là đất nền của một dự án lớn hoặc đất thổ cư của nhà dân. “Nếu áp dụng 100% các giao dịch bất động sản đều phải thông qua sàn thì rất bất tiện cho người dân. Bởi lâu nay, người bán, mua vẫn làm việc trực tiếp với nhau về giá rồi qua văn phòng công chứng. Việc quy định người dân phải bán qua sàn sẽ tạo ra sự bất tiện cho họ. Chắc chắn người dân sẽ phản đối”, ông Vinh nói.

Cũng theo ông Vinh, giá bất động sản là do thị trường quyết định. Chính vì thế, cũng không nhất thiết phải do các sản phẩm định, kiểm tra, xác minh về giá. Điều này nhiều khi còn gây ra rào sản đối với việc bán hàng của các chủ đầu tư. “Chủ đầu tư bỏ tiền ra để thực hiện dự án nên phải có quyền quyết việc bán tài sản của mình. Họ thấy việc bán hàng ở các sàn không nhanh, không ổn thì có thể chuyển kênh khác. Bên cạnh đó, người dân họ thấy giá cả mảnh đất của mình hợp lý thì sẽ bán, thậm chí bán rẻ hơn thị trường. Họ cũng không cần ai phải xác định giá bán cho mình”, Chủ tịch HĐQT SENLAND nói.

Nhiều CEO bất động sản cho rằng, việc quy định bán sản phẩm bất động sản qua sàn là bất công với các chủ đầu tư. Các sàn giao dịch không phải bỏ bất cứ chi phí vào việc xây dựng nhưng sau đó nghiễm nhiên thu % từ phí giao dịch. Chưa dừng lại ở đó, số tiền người dân đặt cọc hoặc thanh toán hợp đồng sẽ bị các sàn chiếm dụng trong thời gian chờ trả lại cho chủ đầu tư.