Bất động sản tăng giá ở hầu hết các phân khúc: Yếu tố đầu cơ khiến thị trường phát triển thiếu bền vững

Lục Thị Giang

Những cơn sốt đất và các yếu tố đầu cơ đã khiến thị trường bất động sản tăng giá ở hầu hết các phân khúc. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường bất động sản. Mặt bằng giá bị đẩy lên cao, những người lao vào kẹt dòng tiền, trong khi nhà ở cho người có nhu cầu thực lại quá xa vời…

Bất động sản tăng giá ở hầu hết các phân khúc

Sau thời gian dài bị "đè nén" do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid - 19, thị trường bất động sản Việt Nam đang ghi nhận xu hướng tăng giá ở hầu hết các phân khúc. Trong đó, đất nền, nhà ở ghi nhận mức tăng khá mạnh.  

Theo Báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2022 của Đất Xanh Services, trong quý đầu năm, mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội đạt mức 45 triệu đồng/m2, tăng 5% so với quý trước. Trong khi đó, tại TP HCM, mặt bằng giá căn hộ được nâng lên mức cao kỷ lục, đạt 64 triệu đồng/m2, tăng 9% so với quý trước.

Đối với phân khúc đất nền, giá đất vùng ven Hà Nội và TP HCM có xu hướng tăng đến mức tiệm cận giá đất khu vực trung tâm khi các thông tin quy hoạch được công bố. Theo đó, khi có thông tin quy hoạch, các dự án có vị trí cách khu vực trung tâm khoảng 10 km ghi nhận tốc độ tăng giá 10-15%, các dự án cách khu vực trung tâm 20-30 km có tốc độ tăng giá 35-38%.

Tại phía Bắc, giá đất nền các tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang đã tăng 20 - 30% so với cùng kỳ năm 2021. Mặt bằng giá mới liên tục được thiết lập sau các đợt đấu giá đất. Trong khi đó, khoảng nửa năm qua, giá đất nền một số tỉnh phía Nam như Long An, Đăk Nông, Bình Phước... đã tăng hơn 30%. Thậm chí, có những căn biệt thự ở Đồng Nai tăng đến 20% giá trị trong khoảng 2 tháng.

ava-1649239705.jpg

Mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội và TP HCM tăng mạnh.

Thống kê của Cushman & Wakefield Việt Nam cũng cho thấy, giá bán căn hộ TP. HCM không ngừng đạt đỉnh trong 10 năm qua, mức giá bán trung bình toàn thị trường bao gồm tất cả các phân khúc đạt 3.300 USD/m2 (tương đương 75,4 triệu đồng/m2), tăng 8% theo quý và tăng 27% theo năm.

Đối với nhà liền thổ, mức giá bán phân khúc này tại TP HCM cao hơn 3 lần so với các tỉnh lận cận. Cụ thể, giá bán trung bình tại TP.HCM đạt 7.580 USD/m2 (tương đương 173 triệu đồng/m2) tăng 30% theo quý và tăng 42% theo năm. Giá bán trung bình tại các tỉnh lân cận đạt 2.630 USD/m2 (tương đương 60 triệu đồng/m2), tăng 6% theo quý và 46% theo năm.

Theo khảo sát thực tế trên thị trường, từ cuối năm 2021 đến nay, giá bất động sản tiếp tục tăng. Đối với đất nền, tại các huyện ngoại thành Hà Nội như Thạch Thất, Quốc Oai,

có những khu vực giá đất tăng 50% so với cách đây khoảng nửa nănm. Bất động sản tăng giá mạnh ở khắp nơi, trên mọi phân khúc, một số địa phương có tình trạng sốt đất ảo, giá rao bán được đẩy lên rất cao.

Anh Lê Tùng (Đông Anh, Hà Nội) đang có nhu cầu tìm mua một mảnh đất khoảng 50m2 để xây nhà. Anh chia sẻ, qua một thời gian tìm hiểu, mức giá hiện nay đã tăng cao khác xa so với khoảng 1,2 năm trước. Đáng kể nhất là đất nền, giá bán tăng đến 30-50% tùy từng vị trí. Anh cho biết, “Tôi đã tìm mua và cân nhắc khoảng hơn 1 năm nay rồi, càng để lâu ngày giá đất càng tăng cao. Mức giá hiện tại đã vượt khả năng tài chính và tính toán ban đầu của tôi, nên nếu mua ở thời điểm hiện tại sẽ phải vay thêm từ ngân hàng hoặc người thân. Vì vậy, tôi quyết định sẽ tiếp tục đợi một thời gian nữa xem giá đất có giảm không”.

Trong khi đó, chị Hương Ly (Tây Hồ, Hà Nội) cũng cho biết chị đầu tư mua một mảnh đất nền 80m2 ở xã Hải Bối, huyện Đông Anh từ đầu năm 2021 với mức giá 50 triệu đồng/m2. Đến đầu năm nay, do gia đình có việc cần tiền gấp, chị chấp nhận rao bán bằng giá mua, để có thể bán được nhanh chóng, chị Ly nhờ cả môi giới bán giúp nhưng vẫn không thuận lợi. Có nhiều khách đến xem, nhưng đến nay vẫn chưa có người mua.

Có thể thấy, chính việc giá đất bị đẩy lên quá cao đã khiến tình trạng hấp thụ của thị trường kém đi, người có nhu cầu mua thực không mua được, người bán thì nghe ngóng thị trường rồi đưa ra mức giá cao nên khó bán…

Nguyên nhân do đâu?

Có rất nhiều yếu tố khiến giá nhà, đất, căn hộ tăng mạnh trong thời gian qua. Các chuyên gia phân tích, một trong những nguyên nhân trong đó là tình trạng lạm phát toàn cầu đã ảnh hưởng ít nhiều tới thị trường bất động sản. Đối diện với rủi ro lạm phát cao, bất động sản được tìm đến như một kênh đầu tư neo giữ tài sản an toàn, hiệu quả. Nhiều nhà đầu tư chứng khoán với mức tăng 2-4 lần lợi nhuận trong năm cũng qua đang có xu hướng chuyển sang đầu tư bất động sản để gia tăng tài sản và hạn chế rủi ro. Trong đó, đất nền là phân khúc có nhu cầu khá cao.

Theo chuyên gia bất động sản Nguyễn Thế Điệp, do lo ngại về trượt giá và lạm phát khi tiền được bơm ra thị trường thông qua các gói kích thích kinh tế và giải ngân vốn đầu tư công, nhu cầu tích lũy tài sản gắn liền với đất làm kênh trú ẩn an toàn đang tăng lên trong năm nay, vì thế đất nền sẽ tiếp tục được quan tâm nhiều, và giá bán theo đó cũng sẽ tăng theo.

loi-nhuan-cong-ty-bat-dong-san-boc-hoi-sau-soat-xet-7710-1649239809.jpg

Bất động sản tăng giá ở hầu hết các phân khúc. 

Bên cạnh đó, tình trạng khan hiếm nguồn cung, mất cân bằng cung cầu là nguyên nhân chính dẫn đến sự tăng giá không ngừng của bất động sản các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM. Đặc biệt tại TP HCM, nguồn cung mở bán mới tại thị trường này liên tục giảm do quá trình cấp phép cho các dự án mới chậm và quỹ đất hạn chế, nhiều dự án nhà ở bị ách tắc, vướng mắc lâu năm vẫn chưa được giải quyết.

Đặc biệt là sự kiện đấu giá đất Thủ Thiêm vào cuối năm 2021 được coi như một cơn tâm chấn, có sức lan tỏa mạnh mẽ, đẩy mặt bằng chung giá bất động sản tăng lên. Chưa kể, một số dự án nằm ở khu quy hoạch dự án mới, cũng tăng giá “tát nước theo mưa”, như các dự án chung cư tại thành phố Thủ Đức tại TP HCM hoặc khu vực đường vành đai 2,5 đang triển khai tại Hà Nội.

Một yếu tố khác đó là giá hàng hoá, vật liệu tăng cao, giá xăng dầu, sắt thép đều tăng cũng khiến chi phí đầu vào tăng và đẩy giá bất động sản tăng cao…

Đáng chú ý, từ năm 2021 đến đầu năm nay, các thông tin quy hoạch vùng, địa phương, triển khai kết nối hạ tầng được công bố, cùng với đó, các doanh nghiệp ngoại phát triển khu công nghiệp, dự án nghỉ dưỡng... Những yếu tố này đã khiến nhà đầu tư chú ý, đặt ra chiến lược đón đầu dự án, quy hoạch, đẩy giá bất động sản lên cao.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà CBRE Việt Nam, giá đất đầu năm nay tăng nhanh, sốt đất còn xuất phát nhiều từ yếu tố tâm lý. Bên cạnh những khu vực thực sự có tiềm năng tăng giá, quy hoạch cụ thể có nơi cũng chỉ là thông tin đồn thổi, tạo ra những cơn sốt đất ảo, khiến không ít nhà đầu tư bị "mắc kẹt".

Ngoài ra, sự phát triển của hạ tầng giao thông là điểm nhấn giúp thị trường bất động sản tăng giá. Theo đó, thông tin tích cực từ các gói hỗ trợ của chính phủ, các chính sách nhằm thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng tạo ra triển vọng cho thị trường bất động sản.

Giá quá cao khiến khả năng hấp thụ kém

Theo các chuyên gia bất động sản, các phân khúc bất động sản tăng giá mạnh, giá bán quá cao sẽ có những ảnh hưởng tiêu cực đến nhà đầu tư và thị trường.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, chuyên gia Savills nhận xét, hiện Việt Nam đang đối mặt với nguy cơ lạm phát. Nếu lạm phát xảy ra, dù giá bất động sản có tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, không có giao dịch, tính thanh khoản không có. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính cao, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành gánh nặng cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.

dr-su-ngoc-khuong-1582101768-1649239877.jpg

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương - Chuyên gia Savills Việt Nam.

“Chính vì vậy, trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, việc cân nhắc kỹ khi sử dụng các đòn bẩy tài chính để đầu tư các sản phẩm bất động sản là đặc biệt quan trọng, tránh lặp lại tình trạng “chết trên đống tài sản” như đã từng xảy ra trong quá khứ. Tôi cho rằng trong 9-12 tháng tới, việc một số nhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản do không thể gánh được áp lực từ các công cụ hỗ trợ tài chính là hoàn toàn có thể xảy ra", ông Khương nhận định.

Cùng quan điểm này, Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, giá bất động sản bị đẩy lên cao nhưng thực tế giao dịch thấp, hạn chế bởi giá bán quá cao, không phản ánh đúng giá trị thực. Các nhà đầu tư, người mua cũng tính được giá trị ở mức độ nào là hợp lý. Vì vậy, người có nhu cầu thực sẽ không mua những sản phẩm bị thổi giá quá cao, dẫn đến tình trạng hấp thụ của thị trường sẽ kém đi.

Ông Đính đánh giá, nguồn cung trên thị trường hiện đang rất khan hiếm, nắm được tình trạng này nhiều môi giới, đầu cơ tiếp tục đẩy giá lên, nhưng nhiều chỗ đẩy giá quá cao sẽ không có người mua. Những người có nhu cầu thực sẽ tìm kiếm những khu giá cả hợp lý, chủ đầu tư uy tín..

Thực tế hiện nay, nhiều khu vực thiết lập mặt bằng giá rất cao do sốt đất và các yếu tố đầu cơ đã gây tác hại rất lớn đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường bất động sản. Những cơn sốt đất chỉ trong thời gian ngắn, nhưng hậu quả để lại là rất lớn, đẩy mặt bằng giá lên mức cao, những người lao vào kẹt dòng tiền, trong khi nhà ở cho người có nhu cầu thực lại quá xa vời…

Đặc biệt khi tình trạng lệch pha cung cầu trên thị trường ngày càng nghiêm trọng, thiếu trầm trọng nguồn cung nhà ở có giá phù hợp với người thu nhập thấp nhưng lại dư thừa nguồn cung nhà ở cao cấp, hạng sang, căn hộ nghỉ dưỡng…