Vỡ mộng làm giàu từ nhà đất khi sử dụng đòn bẩy tài chính

Với 900 triệu tiền đền bù đất, thay vì mang tiền đi gửi tiết kiệm thì anh Trần Tiến - Hà Nội, quyết định hùn vốn mua đất cùng bạn bè. Lần thứ nhất, anh cùng hai người bạn nữa mua một lô khá đẹp có diện tích 60m2 với mức giá 2,5 tỷ đồng. Chỉ sau 1 tháng, nếu bán kiếm lời, mỗi người trong nhóm anh Tiến bỏ túi khoảng 200 triệu.

Lần đầu tham gia vào thị trường với mức lợi nhuận khủng, nhóm đầu tư “F0” này nhanh chóng quyết định đầu tư thêm các lô đất tiếp theo với hi vọng làm giàu từ đây. Chỉ trong nửa tháng, nhóm của anh Đạt lần lượt mua về 3 lô đất có tổng số vốn gần 6 tỷ. Đồng nghĩa với việc một tay ngang như anh Đạt phải vay ngân hàng một khoản khá lớn mà theo chia sẻ, mỗi tháng số lãi phải trả là gần 13 triệu đồng.

“Khi tham gia đầu tư bất động sản, mình muốn gia đình có cuộc sống tốt hơn. Thế nhưng đến hiện tại, mặc dù vợ chồng mình đã sống dè dặt nhất có thể nhưng vẫn không đủ để trang trải tiền nợ và tiền lãi. Mình đã nghĩ đến phương án cắt lỗ đề bù một phần vốn, nhưng một tháng vừa rồi mình vẫn chờ khách trong vô vọng. Nếu tình hình này còn kéo dài, thì mình khả năng trụ lại của mình là hầu như không có, thậm chí còn có nguy cơ bị ngân hàng siết nợ”, anh Đạt chia sẻ về tình hình bản thân hiện tại.

Thị trường bất động sản những năm gần đây đã dẫn dắt khá nhiều nhà đầu tư tay ngang tham gia đường đua. Thế nhưng, không phải ai cũng đủ tỉnh táo để xuống tiền, nhất là khi thị trường đang nằm trong cơn sốt. Hầu hết những tay chơi mới này sẽ có tâm lý mua đất để lướt sóng để kiếm lời, nhưng lại điểm hạn chế của họ là đầu tư theo hiệu ứng đám đông mà không tìm hiểu thị trường.

Theo phân tích của các chuyên gia, nguyên nhân dẫn đến làn sóng đầu tư này là do ở thời điểm trước, các sản phẩm bất động sản tăng giá liên tục khiến thị trường đất đai trở thành kênh đầu tư hấp dẫn hơn hết. Bên cạnh đó, nguồn cung thiếu hụt hụt nghiêm trọng trong khi nhà đầu tư lại có cho rằng đây là nơi trú ẩn an toàn cũng là nguyên nhân khiến các sản phẩm nhà đất trở thành miếng bánh ngon mà nhà đầu tư nào cũng muốn có phần.

Tuy nhiên, đã có không ít nhà đầu tư phải nhận thất bại bởi không tính toán được diễn biến thị trường. Mặc dù trước đó đã có rất nhiều những chuyên gia dự báo thị cả về tình hình lẫn mức độ rủi ro có thể gặp. Theo đó, không khó để bắt gặp những trường hợp chấp nhận bán cắt lỗ do không kham nổi các khoản nợ vay đầu tư.

Lời khuyên tìm hiểu kỹ dự án trước khi đầu tư hầu như ai cũng được nghe nhưng không phải ai cũng làm. Cách đây 1 năm, từ những lời giới thiệu đầu tư có cánh, anh Quốc Tuấn - Cầu giấy, Hà Nội có mua một 2 căn trong một dự án liền kề với số tiền không hề nhỏ. Tưởng chừng như sau khi hoàn thành, 2 căn hộ hạng sang này sẽ là “cái máy in tiền” thế nhưng không giống như tính toán. Tính từ khi hoàn thành đã gần 1 năm thế nhưng nhà của anh Tuấn vẫn trong trạng thái “đắp chiếu” bởi đường đi chưa có dẫn đến việc không mấy ai mặn mà với thị trường này. Trong khi đó, nguồn tiền của anh này lại càng hạn hẹp.

Cân nhắc khi đầu tư

Theo phân tích của nhiều chuyên gia uy tín trong ngành, mặt bằng giá chung của thị trường bất động sản trong thời gian qua tăng theo tính tịnh tiến và tiệm cận. Nếu như các năm trước, giá bất động sản tăng một lúc từ 10-15% thì năm nay, tốc độ tăng giá của thị trường trong từng tháng là rất nhỏ. Nhưng đến khi tổng kết thì lại cho ra kết quả tăng giá từ đến 25%. 

Thực tế hiện nay hiện rõ một số bất cập khi giá cả của các sản phẩm bất động sản tăng thế nhưng tính thanh khoản lại giảm mạnh, bởi lượng cầu mua với mục đích ở thực lại khó có khả năng chi trả chi phí. Để cân bằng được hai yếu tố này, đòi hỏi chúng ta phải nhìn nhận thị trường bằng một góc nhìn toàn diện hơn để có thể phân tích đầy đủ các góc độ cung cầu, tính thanh khoản và mặt bằng giá.

Song, khi các nhà đầu tham gia vào thị trường bất động sản cũng cần cân nhắc vì không phải cứ đầu tư là thành công. Đây là “sân chơi” dành cho những nhà đầu tư có tiềm lực về kinh tế bởi tất cả các sản phẩm của kênh đầu tư này đều có giá trị lớn, chính vì thế tài sản tích lũy và nguồn thu nhập ổn định là hai yếu tố cần có của một nhà đầu tư khi tham gia đầu tư ở thị trường bất động sản. 

Hiện nay, nếu nhà đầu tư có số vốn tích lũy từ 600 -700 triệu đồng sẽ rất khó để bước chân vào thị trường bất động sản, chính vì vậy, đòn bẩy tài chính trong trường hợp này là là phương án được nhiều người nghĩ đến và lựa chọn. Từ số vốn sẵn có và thu nhập ổn định hàng tháng thấp nhất từ 20 triệu trở lên thì mới nên nghĩ đến việc đầu tư bất động sản.

Theo đó, Mức thu nhập ổn định mỗi tháng từ 20 triệu đồng trở lên có khả năng vay được 600 -800 triệu, với khoản vay này hàng tháng cả tiền lãi và tiền gốc sẽ phải trả rơi vào khoảng 10 triệu đồng. Nếu cộng với số tiền tích lũy có thể mua bất động sản có mức giá giao động từ 600 triệu đến 1,3 tỷ đồng, tùy theo mức độ rủi ro mà nhà đầu tư có thể gánh chịu.