Việt Nam tiếp tục là điểm đến đầu tư lý tưởng năm 2023

Tâm lý nhà đầu tư quốc tế

Lãi suất tăng cao, các chính sách tiền tệ được thắt chặt cùng với mối lo ngại ngày càng tăng về suy thoái kinh tế đã khiến tâm lý các nhà đầu tư trên thương trường quốc tế trở nên khắt khe hơn trong tìm kiếm các cơ hội giao dịch BĐS tại khu vực APAC.  

Khảo sát của CBRE cho thấy bước sang năm 2023, có đến hơn 31% nhà đầu tư BĐS tại khu vực APAC đang nhắm mục tiêu đến các giao dịch cơ hội, tài sản chiết khấu, ưu đãi giảm giá sâu và các tài sản gán mác nợ xấu sau những giai đoạn khó khăn của thị trường BĐS, con số này tăng từ 26% của năm 2022 cho thấy sự chuyển dịch giao dịch cơ hội trong tâm lý nhà đầu tư chu kỳ mới.

Đáng chú ý, 60% trong tổng số 39,7 tỷ USD vốn huy động được từ các quỹ BĐS tập trung vào APAC năm 2022 đa phần đều liên quan đến các chiến lược cơ hội, số tiền cao nhất trong một thập kỷ qua. CBRE cho biết thêm, sở thích ngày càng tăng này là do các điều kiện thị trường hiện tại, bao gồm chi phí tài chính tăng cao và việc mở rộng lợi suất nhẹ đã làm giảm sức hấp dẫn của các chiến lược cốt lõi. 

Ông Greg Hyland, người đứng đầu bộ phận tư vấn thị trường vốn APAC, cũng chỉ ra rằng các nhà đầu tư nên thận trọng trong bối cảnh kinh tế vĩ mô gặp nhiều khó khăn, ông cho biết, “Mặc dù mức huy động vốn tốt, nhưng hầu hết các nhà đầu tư đang áp dụng cách tiếp cận thận trọng khi họ tìm kiếm các dấu hiệu mở rộng lợi suất và chu kỳ thắt chặt lãi suất để ổn định.”

Cách tiếp cận có phần dè chừng này dự kiến ​​sẽ tiếp tục vào năm 2023, tuy nhiên, ông Hyland kỳ vọng hoạt động đầu tư ở APAC sẽ tăng tốc trong nửa cuối năm nay, sau khi sự mở cửa trở lại của Trung Quốc, cùng với các điều chỉnh trong chính sách kinh tế khu vực.

Sự chênh lệch về mức giá kỳ vọng giữa hai bên mua - bán cũng là mối bận tâm đối với các nhà đầu tư do lượng giao dịch ít ỏi và các quyền lợi chưa được đảm bảo giữa chủ đầu tư và người sở hữu đã diễn ra trong năm 2022.

Trong số các điểm đến đầu tư của APAC, bên cạnh Nhật Bản và Singapore vẫn duy trì “sức nóng” là hai quốc gia tâm điểm cho các nhà đầu tư cốt lõi và giá trị gia tăng, TP HCM của Việt Nam được vinh dự lần đầu tiên đứng ở vị trí thứ ba trên bảng xếp hạng. Trong khi đó, TP Hà Nội cũng lọt vào top 10 điểm đến đầu tư lý tưởng tại khu vực APAC.

Nhận định từ CBRE, sức hút của Việt Nam khi dành được sự quan tâm từ các nhà đầu tư ngoại quốc là một phần hưởng lợi từ “người hàng xóm” Trung Quốc trong giai đoạn “Zero Covid” từ năm ngoái. Đồng thời, “các ông lớn” quốc tế đang tìm kiếm những giao dịch mang tính cơ hội theo xu hướng chung. Song hành với đó là các kỳ vọng được hỗ trợ bởi chính sách ổn định cùng môi trường đầu tư lành mạnh, minh bạch tại thị trường nước ta.

Xu hướng đầu tư tại khu vực APAC trong năm 2023

Thống kê từ Báo cáo Khảo sát ý định của nhà đầu tư Châu Á Thái Bình Dương năm 2023 cho thấy, hầu hết (93%) các nhà đầu tư tại thị trường APAC kỳ vọng khoản phân bổ của họ vào bất động sản sẽ tăng hoặc duy trì ổn định vào năm 2023. Trong đó, các nhà đầu tư cá nhân, văn phòng gia đình và doanh nghiệp tư nhân có thu nhập cao thể hiện ý định mua mạnh mẽ hơn, tập trung vào các tài sản chính cốt lõi và các giao dịch mang tính cơ hội.

CBRE nhấn mạnh vào hai phân khúc BĐS được ưu tiên lựa chọn đầu tư chính là công nghiệp và hậu cần, tiếp theo là loại hình văn phòng và nhà ở. Bày tỏ quan điểm về vấn đề này, ông Henry Chin, Trưởng bộ phận Lãnh đạo tư tưởng đầu tư toàn cầu & Trưởng bộ phận nghiên cứu tại CBRE Thái Lan cho biết: “Mặc dù sự quan tâm đến văn phòng giảm do lo ngại về mức lợi suất hiện tại, nhưng cuộc khảo sát cho thấy các nhà đầu tư cốt lõi vẫn chọn văn phòng là lựa chọn hàng đầu của họ”. 

Dự báo từ chuyên gia, các văn phòng cao cấp, chất lượng cao tại các khu vực trung tâm thương mại trên khắp Châu Á Thái Bình Dương sẽ vẫn được săn đón, do nguồn cung hạn chế trong tương lai và nhu cầu mạnh mẽ từ các doanh nghiệp đang tìm kiếm không gian văn phòng chất lượng tốt hơn. Ông Chin cũng cho biết thêm rằng các nhà đầu tư thể hiện sự quan tâm đặc biệt vào các khu vực dân cư, đặc biệt là đối với tài sản đa gia đình và tài sản được xây dựng để cho thuê.

Ngược lại, khách sạn và tài sản bán lẻ đã trở nên yếu thế hơn do điều kiện thị trường đầy thách thức. CBRE cho biết nhà đầu tư không mấy “mặn mà” với hai phân khúc này song đây cũng là thời điểm sự kỳ vọng về mức giá từ phía nhà đầu tư với các tài sản bán lẻ. Có đến hơn 60% người trả lời khảo sát mong đợi sẽ có sự xuống giá mặt bằng tại các trung tâm mua sắm và cửa hàng trên phố.

Ở diễn biến khác, với 5% số người tham gia khảo sát cho biết ý định đầu tư vào các tài sản khác, CBRE ghi nhận đa số họ sẽ hướng đến các sản phẩm chăm sóc sức khỏe, bao gồm chăm sóc đời sống và các trung tâm y tế. 

Về tiêu chí lựa chọn BĐS tại các nước trong khu vực APAC, tiêu chuẩn ESG (Environment – Môi trường, Social – Xã hội và Governance – Quản trị doanh nghiệp) tiếp tục đóng vai trò chủ chốt trong quyết định “xuống tiền” của nhà đầu tư quốc tế.

Khoảng 60% nhà đầu tư, phần lớn trong số đó là các quỹ đầu tư tư nhân, quỹ bất động sản và REITS, có ý định tiếp tục áp dụng các tiêu chí ESG trong tất cả các quyết định của họ. Điều này là do họ đã cam kết trước với các yêu cầu pháp lý khác nhau, các quy định về bảo vệ môi trường và Điểm chuẩn GRESB.

Dù vậy, bất chấp vô số lợi ích của nó, nhiều nhà đầu tư vẫn cảm thấy ái ngại việc áp dụng tiêu chuẩn ESG vào các BĐS của mình do áp lực từ chi phí tài chính đắt đỏ. CBRE tin rằng nhà đầu tư lo ngại về chi phí có thể xem xét tham gia vào các dự án có thời gian hoàn vốn ngắn hơn bằng cách sử dụng các khoản vay xanh (tín dụng xanh).

Nhìn chung, khảo sát 62% doanh nghiệp cho biết họ đã hoặc đang cân nhắc chuyển sang công trình xanh, cho thấy xu hướng BĐS xanh sẽ tiếp tục nóng lên trong năm nay. Cụ thể, tỷ lệ áp dụng công trình xanh trung bình tại khu vực APAC là 43% vào năm 2022, ghi nhận tỷ lệ này đối với tòa nhà mới hoàn thành lại cao hơn, đạt 63% vào tháng 11 năm 2022.