Văn phòng cho thuê TP. Hồ Chí Minh: Phân khúc hạng A sẽ tăng giá thuê lên đỉnh vào cuối năm 2022

Theo Markettimes, trong quý III/2022, vì không có nguồn cung mới nên thị trường văn phòng hạng A tại TP. Hồ Chí Minh có tỷ lệ trống khoảng 5,9% - giảm 0,7% điểm phần trăm so với quý trước, giảm mạnh mức 7,8 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2021. Nguồn cung hạn chế là yếu tố tác động lên giá thuê trong quý tăng lên 5,2% so với cùng kỳ năm ngoái, nằm ở mức 57,68 USD/m2 (gồm phí dịch vụ).

Văn phòng hạng A trong trung tâm thành phố (CBD) có giá thuê là 62,59 USD/m2, tăng 4,3% so với cùng kỳ, tỷ lệ hấp thụ đạt 1.548m2 vì khách thuê có xu hướng tìm không gia chất lượng cao nhiều hơn nhưng thị trường lại hạn chế nguồn cung.

Trong khi giá thuê văn phòng hạng A tại khu Nam Sài Gòn tăng 0,6% so với quý II, đạt mức 34,30 USD/m2, tỷ lệ hấp thụ hơi khiêm tốn chỉ 697 m2. Điều này khiến tỷ lệ trống tại khu vực là 14,6%, khách thuê sẽ có lợi hơn.

Giám đốc bộ phận Chiến lược và Giải pháp cho Khách thuê của Knight Frank Việt Nam - Ông Leo Nguyễn cho biết: “Theo quan sát của chúng tôi, trong quý III này, xu hướng chủ yếu diễn ra là khách hàng thuê văn phòng hạng A chuyển chỗ hoặc mở rộng diện tích thuê lên trong cùng phân khúc, chứ không phải là khách thuê văn phòng hạng B chuyển sang thuê văn phòng hạng A. Như vậy khiến giá thuê văn phòng hạng A trong khu vực không biến động nhiều so với quý trước đó.

Mặt khác, khách hàng thuê văn phòng hạng B có tài chính khiêm tốn hơn đang ưa chuộng những tòa văn phòng hạng B đã hoạt động được trên 5 năm. Phổ biến nhất trong đó là diện tích sàn thuê từ 500 - 700m2 và có giá thuê dưới 30 USD/m2/tháng".

Trong quý III/2022, thị trường văn phòng cho thuê hạng B không có nhiều biến động, nguồn cung mới đạt 19.965 m2 tới từ hai tòa cao ốc văn phòng là Cobi Tower 1 và Cobi Tower 2 vừa được khai trường tại khu Nam thành phố. Giá thuê văn phòng hạng B khá ổn định khi ở mức 33,78 USD/m2, giảm 0,1% so với quý II và đạt tỷ lệ trống là 8,4%. 

Theo dữ liệu, có thể thấy các chủ tòa nhà văn phòng cho thuê phân khúc hạng B đang tìm cách để duy trì được mức giá ổn định để thu hút thêm lượng khách hàng có nhu cầu chuyển địa điểm và gia hạn hợp đồng thuê văn phòng.

Đa số các khu vực đã có người thuê và được duy trì ở mức giá ổn định, ngoại trừ khu CBD và khu Nam thành phố. Giá thuê văn phòng tăng lần lượt là 0,6% và 1,9% so với quý II vì sở hữu vị trí đắc địa và tỷ lệ trống thấp tại khu CBD và các văn phòng mới được khai trương tại khu Nam, thông thường sẽ có giá chào thuê cao hơn khi mới đi vào hoạt động.

Trong quý III này, chiếm đa số giao dịch thuê là 48% chuyển đổi địa điểm; 32% thuê mới; 20% gia hạn hợp đồng thuê. Trong đó có khoảng 70% giao dịch thuê lớn là những mặt sàn có diện tích từ 1.000 - 2.000m2. Ngành nghề hoạt động của khách thuê khá đa dạng, không gian làm việc chung chiếm 9%, điện tử chiếm 12%, logistics chiếm 12%, công nghệ thông tin chiếm 16%, F&B chiếm tỷ lệ nhiều nhất là 17%.

Theo dự kiến, tới năm 2024, thành phố Thủ Đức và khu CBD sẽ đón thêm nguồn cung mới cho cả hai phân khúc văn phòng hạng A và hạng B. Tổng diện tích sàn mới lần lượt là 176.931 m2 và 127.410 m2. Trải qua một khoảng thời gian không có thêm nguồn cung mới, thành phố Thủ Đức hiện chuẩn bị đón thêm 75.000m2 diện tích văn phòng đến từ dự án Vinhomes Grand Park Quận 9.

Thị trường văn phòng hạng B tại khu CBD dù có dự kiến sẽ không chịu ảnh hưởng, nguồn cung mới vẫn có thể tạo được sự cạnh tranh trực tiếp với các khu vực ngoài trung tâm như những khu vực cho thuê trong cùng thành phố Thủ Đức, khu phía Nam Sài Gòn, khu Tây Bắc TP. Hồ Chí Minh.

Chung quy lại, dự kiến mức giá thuê văn phòng hạng A sẽ đạt đỉnh vào cuối năm 2022, đạt mức 58 USD/m2 trước khi giảm dần vào các năm 2023 - 2024. Mặt khác, văn phòng hạng B sẽ có mức giá thuê giảm đi và duy trì khoảng 55% giá thuê văn phòng hạng A để có thể cạnh tranh với nguồn cung với của cả 2 phân khúc này.

“Chúng tôi vẫn nhận định trong tương lai gần, thị trường TP. Hồ Chí Minh vẫn sẽ ưu ái với các chủ tòa nhà. Mặc dù vậy, khi nguồn cung dồi dào gia nhập thị trường vào 2 năm tiếp theo, nhất là những tòa văn phòng mới xây dựng đưa ra giá thu, cùng với nhiều ưu đãi cho thuê hấp dẫn, thì cán cân thị trường có thể dịch chuyển dần về phía khách thuê. 

Bất kể có những biến động nào trên thị trường thì chúng tôi vẫn khuyến cáo khách thuê nên theo dõi sát sao tất cả các diễn biến và lên kế hoạch sớm nhất có thể nhằm giảm thiểu chi phí liên quan tới việc di dời văn phòng, trong khi thương lượng mức giá thuê hợp lý và chỉ định một Đại diện Khách thuê có uy tín.

Ở thời điểm này, hầu hết các tập đoàn, công ty đa quốc gia đã đến mùa làm ngân sách, với triển vọng kinh doanh cho năm 2023 - 2024 sẽ do các Tổng Giám đốc và Giám đốc Tài chính định đoạt. Vì vậy họ cũng nên kịp thời nắm bắt được những biến động nguồn cung trên thị trường trong năm 2023 để tận dụng tối đa cơ hội giao dịch cho thuê tốt nhất” - Ông Leo Nguyễn nhận định.