TS. Nguyễn Văn Đính: Thị trường căn hộ chung cư có thể tăng giá thêm 10 - 20%

Nguyễn Hương Lan
Phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội, TP.HCM tăng "chóng mặt", giá rao bán tăng 15-20% so với cùng kỳ năm ngoái. Chuyên gia nhận định, giá chung cư được đẩy lên mạnh do nguồn cung khan hiếm.

Lý giải câu hỏi vì sao giá chung cư tăng phi mã, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: “Sự chuyển dịch nhu cầu của người mua đang tập trung vào phân khúc chung cư trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và dự án càng xa trung tâm, mức độ gia tăng của dự án càng cao”.

PV: Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng nhận định, trong bối cảnh khó khăn chung từ dịch Covid-19 nhưng giá nhà đất vẫn tăng, ông bình luận gì về kết quả này?

Ông Nguyễn Văn Đính: Theo tôi, một số dấu hiệu đáng lo ngại của thị trường bất động sản hiện nay là tình trạng lệch pha cung cầu, rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà dành cho công nhân, người lao động. Cùng đó, giá nguyên vật liệu xây dựng cũng đang tăng mạnh. Những yếu tố trên cộng với kỳ vọng về lợi nhuận của doanh nghiệp khiến giá nhà tăng liên tục thời gian qua.

ong-nguyen-van-dinhjpg-1667561355.crdownload

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

PV: Trong bối cảnh thị trường khan hiếm nguồn cung, giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM vẫn đang tăng bất chấp thanh khoản kém, thậm chí có nơi tăng gấp đôi. Ông lý giải như thế nào về thực trạng này?

Ông Nguyễn Văn Đính: Mỗi thành phố có một chiến lược phát triển khác nhau, tuy nhiên Hà Nội và TP.HCM đều có điểm chung là nguồn cung các chung cư mới khan hiếm, không có dự án được phê duyệt “ra hàng”. Hầu hết dự án mở bán hiện tại đều là những dự án cũ mở bán thêm, nhưng chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp, cao cấp. Do đó, trên thị trường bất động sản không còn bóng dáng của phân khúc bình dân mở bán. Trong bối cảnh cầu nhiều, cung ít thì việc tăng giá là tất yếu, mặt bằng giá chung cư còn tiếp tục neo ở mức cao.

Đơn cử, có những dự án ở trung tâm Hà Nội, TP.HCM mức giá đã tăng trên dưới 1 tỷ đồng/căn. Ghi nhận thời điểm hiện tại, nền giá chung cư tại TP.HCM “vọt” lên gấp hai lần so với Hà Nội. Với những dự án đang xây dựng và mới mở bán, biên độ tăng giá sẽ cao hơn bởi các chủ đầu tư đang chịu áp lực lớn về chi phí đầu vào, đây cũng là phân khúc được người mua tìm kiếm nhiều hơn.

PV: Nói như vậy, phân khúc nhà chung cư đang tăng mạnh là nhu cầu thực và không có chuyện đầu cơ,“làm giá”, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Đính: Nhu cầu sử dụng nhà chung cư rất lớn vì đây là một trong những sản phẩm có mức giá phù hợp để người dân có thể chi trả. Với những chung cư trước đây giá dao động 2-3 tỷ giờ tăng lên 3-4 tỷ  thì người dân vẫn có khả năng để mua.

 Trong khi đó, giá đất nền tăng cao lên tới cả chục tỷ. Thực tế, giá nhà ở Việt Nam đang cao hơn gấp 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội. Do vậy, câu chuyện mua nhà đối với các cặp vợ chồng trẻ, những người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở các thành phố lớn ngày càng trở nên khó khăn. Theo tôi đánh giá, phân khúc nhà chung cư được đánh giá “vừa túi tiền” và nhu cầu mua nhà chung cư là nhu cầu thực.

Tuy nhiên, do nguồn cung căn hộ mới mở bán trên thị trường đang khan hiếm, mức giá cũng được các chủ đầu tư đẩy lên khá cao; không ngoại lệ một số đối tượng lợi dụng khi thị trường đang thiếu hụt nguồn cung nhà ở để thổi giá, “làm giá” cao ngất ngưởng.

chung-cu-2-1667561538.jpg

Giá chung cư tăng phi mã (Ảnh minh họa).

PV: Ông đánh giá như thế nào về xu hướng của người mua hiện nay của người tiêu dùng? Liệu trong tương lai gần giá nhà chung cư có giảm?

Ông Nguyễn Văn Đính: Như tôi đã phân tích ở trên, nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư của người dân vẫn là rất cao do vậy giá chung cư rất khó hạ, nhất là trong bối cảnh nguồn cung dự án khan hiếm hiện nay.

Hơn nữa, tâm lý của người dân trong bối cảnh lạm phát cũng có xu hướng đổ tiền vào bất động sản như một kênh tích trữ an toàn. Đáng chú ý, giá chung cư khu vực ngoại thành sẽ còn tăng hơn khu vực trung tâm vì giá đất ngoài thành tăng lên nhanh.

Ngoài yếu tố giá cả, theo tôi còn nhiều tiện ích hấp dẫn khác khiến người dân lựa chọn như đầy đủ các dịch vụ cộng đồng, hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh, liên kết vùng thuận tiện di chuyển, dự án gắn liền với phát triển xanh, bền vững...

Đất mua đắt quá thì phải chuyển hướng sang chung cư. Hơn nữa, tôi nhấn mạnh, chung cư vẫn là phân khúc đáp ứng được nhu cầu ở thật của người dân. Từ nay đến cuối năm, thị trường căn hộ chung cư có thể tăng giá thêm 10 - 20%. Việc tăng giá này được đánh giá là tất yếu, vì vậy mức giá hiện tại của một số khu căn hộ vẫn còn tương đối tốt cho người mua nhà.

PV: Ông có khuyến nghị gì khi người dân đổ xô vào phân khúc nhà chung cư?

Ông Nguyễn Văn Đính: Theo tôi, với trường hợp mua chung cư cũ, việc khảo sát chất lượng loại hình này rất quan trọng. Vì đây là dự án đã bàn giao lâu, chất lượng, dịch vụ sẽ xuống cấp. Đáng lo ngại nhất là vấn đề an ninh, vận hành căn hộ. Đây là lý do mà người mua nhà cần kiểm tra kĩ, cũng như là tính pháp lý của dự án.

PV: Ông có nhận định gì về xu hướng của người mua hiện nay? Phân khúc nhà ở có phải kênh đầu tư bền vững?

Ông Nguyễn Văn Đính: Nhà ở luôn là loại hàng hóa bền vững, phù hợp với nhu cầu của người dân cũng như tỷ lệ tăng dân số, tăng lao động, tăng việc làm. Đặc biệt ở những đô thị lớn, mới phát triển, nhu cầu về nhà ở rất cao. Ví dụ, ở Hà Nội, theo thống kê mỗi năm tăng thêm khoảng 400 nghìn dân tương đương với hàng trăm nghìn căn hộ mới.

Nhu cầu về nhà ở tăng lên thì cũng kéo theo những nhu cầu khác về kinh doanh, cho thuê, dịch vụ. Việt Nam là nước đang phát triển, việc đầu tư vào nhà ở là một xu hướng.

PV: Vây theo ông, đâu là giải pháp để khơi thông những “điểm nghẽn” trên thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà chung cư hiện nay?

Ông Nguyễn Văn Đính: Thị trường bất động sản đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Giá nhà sẽ chịu áp lực tăng do chi phí tăng: lạm phát, nhu cầu nhà ở cao và nguồn cung thấp tiếp tục khiến chi phí tăng vọt. Thanh khoản sẽ giảm, dòng tiền dễ không còn. Các nhà đầu tư cũng có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi và trở nên thận trọng hơn.

Các nguồn vốn bao gồm nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu dành cho lĩnh vực bất động sản đều gặp khó khăn, dẫn đến nguồn cũng giảm. Vì vậy, trong tương lai gần, nguồn cung bất động sản sẽ tiếp tục “tắc nghẽn”, nếu không được tháo gỡ, có thể có một giai đoạn đóng băng dài và gây đổ vỡ cho các doanh nghiệp.

Theo tôi, để tháo gỡ, các đô thị cần sớm thực hiện các quy hoạch, đẩy nhanh việc phê duyệt các dự án, cấp chủ trương đầu tư… thì nguồn  cung sẽ đẩy vào thị trường tốt hơn. Khi đó, cung cầu cân bằng nhau sẽ khiến mặt bằng giá “dịu” hơn.

PV: Xin cảm ơn ông!

An Bình (Ghi)

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, sắp tới Hà Nội sẽ bố trí gần 1.900ha cho phát triển nhà ở, bao gồm gần 1.400ha ở đô thị và hơn 480ha tại nông thôn. Thành phố sẽ cần gần 20 triệu m2 căn hộ, tương đương 166.600 căn đến năm 2025 để đáp ứng nguồn cầu. Tuy nhiên, sẽ chỉ có thêm khoảng 70.000 căn dự kiến được mở bán tới năm 2025, do đó dẫn tới việc thiếu hụt giữa nguồn cung thực tế và theo chương trình phát triển nhà ở, ước tính vào khoảng 96.600 căn.
Theo báo cáo thị trường quý III của Sở Xây dựng Hà Nội, đối với phân khúc căn hộ trung và cao cấp, nguồn cung trên thị trường không nhiều nên giá bán duy trì ở ngưỡng cao lên đến hơn 80 triệu đồng/m2 ở quận Tp.Hà Nội. Căn hộ trung cấp với giá trên dưới 40 triệu đồng/m2 hiện tại chỉ có ở khu vực quận Long Biên, Mê Linh. Giá bán này đang cao hơn khoảng 10% so với cùng kỳ năm 2021 và khoảng 2% so với quý II năm nay.