TS. Nguyễn Văn Đính: Nửa năm tới, giá nhà sẽ chịu nhiều áp lực

Yếu tố tác động đối với thị trường bất động sản

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết, trong khoảng nửa đầu năm nay, thị trường bất động sản đã bị tác động bởi nhiều yếu tố như lạm phát đè lên nền kinh tế, về dòng tiền đang có nhiều dấu hiệu chậm lại, tính thanh khoản giảm sâu. Đặc biệt, chính sách siết tín dụng cũng như hạn chế nguồn cung làm cho giá nhà bị đẩy lên cao, khiến cho người mua nhà không có khả năng giao dịch. Bên cạnh đó, do nhiều kênh huy động vốn yếu và thiếu.  Vì thế, nhà đầu tư đang dần mất niềm tin…

Ông Đính cho rằng, chính những  yếu tố này đã làm ảnh hưởng tới thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay. Có thể thấy, thị trường nhà ở, các dòng tiền dễ đều phân bố vào các dạng bất động sản đầu cơ dẫn đến giá nhà tăng quá nhanh trong thời gian qua. Trong khi., nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp đang dần bị lãng quên, nên dẫn đến việc thiếu nguồn cung cho phân khúc, có nhu cầu để ở thực tế là rất cao.

Theo Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, về thị trường bất động sản bán lẻ duy trì sức tăng trưởng mạnh, đây là những yếu tố quan trọng cho sức hấp dẫn của phân khúc bất động sản bán lẻ thời gian vừa qua. Như thế, giá mặt bằng bán lẻ tăng mạnh hơn.

TS Đính phân tích, với phân khúc bất động sản công nghiệp, do thời gian dịch kéo dài, cùng với việc Trung Quốc đóng cửa thị trường, nên dẫn đến phân khúc này gặp không ít thách thức trong thời gian qua. Tuy nhiên, với sự phát triển của dịch vụ bán lẻ và thương mai điện tử, cũng được xem là một yếu tố rất quan trọng để thúc đẩy sự khởi sắc lĩnh vực bất động sản kho bãi và dịch vụ logistics vừa qua. Tại các thành phố lớn như: TP. Hà Nội, TP.HCM … tỷ lệ lấp đầy xấp xỉ khoảng 90%,  giá thuê trung bình lần lượt với các mức từ khoảng 140 USD/m2 - 200USSD/m2.

Nói về phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, ông Đính cho rằng, dòng sản phẩm này sẽ có lợi thế trong trung và dài hạn, nó thể hiện được sức hấp dẫn trong thời gian vừa qua, thông qua việc giá tăng liên tục trong thời qua. Tuy nhiên, phân khúc này đang có những dấu hiệu chững lại, đồng thời lượng tồn kho tăng, trong bối cảnh thị trường đang tái cân bằng trở lại với việc tín dụng bị kiểm soát khá chặt, trong khi giá bán tăng quá cao.

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam còn cho biết thêm, với lượng cung cùng các giao dịch bất động sản nhà ở tại những dự án trong nửa năm qua đạt khoảng hơn 22.600 sản phẩm, giao dịch đạt xấp xỉ 11.500 sản phẩm.

TS. Nguyễn Văn Đính cho hay, giá bất động sản liên tục tăng cao. Như vậy, cấu trúc thị trường đang phân bố rất mạnh vào hoạt động đầu cơ bất động sản, giá cao. Các dòng tiền đổ mạnh cho nhu cầu trú ẩn cũng như đầu cơ, hơn là để phục vụ nhu cầu thực của người dân. Bên cạnh đó, sự phân ly mạnh mẽ giữa giá đất nền và giá căn hộ đang là vấn đề nhức nhối .

Ông nói: “Trong nửa năm còn lại, thị trường bất động sản sẽ trải qua thời kỳ tái cân bằng, giá nhà sẽ chịu nhiều áp lực tăng do các chi phí khác tăng theo: lạm phát tăng, nhu cầu nhà ở  tăng cao trong khi nguồn cung thấp. Tính thanh khoản cũng sẽ giảm, dòng tiền dễ không còn dư ra. Giới đầu tư đang có xu hướng cho dòng tiền nghỉ ngơi, họ trở nên thận trọng với các hoạt động đầu tư này”.

Ông còn cho rằng, nếu không được tháo gỡ các yếu tố về chính sách tín dụng, rất có thể sẽ có một giai đoạn đóng băng dài và tạo nên đổ vỡ cho các doanh nghiệp địa ốc. Thế nên, cần phải có nhiều chính sách hỗ trợ nhằm tái cân bằng của thị trường diễn ra “mềm” hơn.

Có dấu hiệu găm đất đai 

TS. Nguyễn Văn Đính, bổ sung thêm lý do giá bất động sản tăng. Trong đó do nguồn hàng hiện nay  trên thị trường đang thiếu rất nhiều, các dự án đang đình trệ, có cả các dự án chưa đưa vào thị trường được, đang có dấu hiệu găm đất đai hay chưa muốn đưa vào thị trường của các dự án.

Cũng theo ông Đính, hiện nhiều địa phương đang xả ra tình trạng sốt đất, mặc dù thị trường hàng hóa lại khan hiếm, người ta tìm cách lách để có nguồn hàng “lậu”, hàng giả…. Trong đó, các sản phẩm từ san lấp đất rừng hoặc gom đất chia lô tách thửa tại một số địa phương. Họ chỉ với mục đích mua và không có nhu cầu sử dụng. Với việc đầu cơ như vậy đã làm cho thị trường trở lên méo mó hơn.

Ông phân tích: Nguồn cung trên thị trường hiện nay khá khan hiếm, nhưng nhu cầu thật của thị trường về nhà ở, đầu tư vẫn rất lớn, nên mới gây ra hiệu ứng tăng giá, “sốt đất” tại nhiều địa phương trong thời gian qua.

Trong khi đó, Chủ tịch Công ty Soho Việt Nam, ông Phan Xuân Cần cho biết: Lĩnh vực bất động sản đã trải qua cuộc khủng hoảng từ hồi năm 2008 - 2010, nhưng vấn đề đặt ra là các hoạt động của thị trường hiện nay có gì giống và khác nhau so với cuộc khủng hoảng của những giai đoạn trước đây? . “Với góc nhìn của một doanh nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, ông cho rằng vào giai đoạn trước thị trường bất động sản rất phát triển, giá tăng cao, nhiều dự án, tín dụng tăng trưởng đã đẩy bất động sản phát triển từ khoảng 30-37%.

Ông Cần cho biết thêm, năm 2022, việc tín dụng lĩnh vực bất động sản đang bị kiểm soát chặt, trong khi trái phiếu doanh nghiệp cũng bị bóp nghẹt, nguồn cung bất động sản thiếu, dòng tiền cũng không đổ vào lĩnh vực này đã khiến giá nhà ở chững lại và đi xuống. Vì vậy, giới đầu tư đang nghe ngóng tình hình, lo để trả tiền trái phiếu cho nhà đầu tư thứ cấp trái phiếu. Giá nhà ở trong thời gian tới dự báo sẽ chững lại gảm giá khoảng từ 15- 20% trên thị trường.

Theo ông Cần, nhiều dự án đang bị rà soát, các dự án đình trệ do chưa đủ thủ tục hồ sơ pháp lý nên thiếu nguồn cung bất động sản trên thị trường không nhiếu, đặc biệt tại các thị trường lớn và sôi động như :TP.HCM, TP. Đà Nẵng, TP.Hà Nội…

Ông cần chia sẻ, thời điểm dịch bệnh, có nhiều ý kiến cho rằng bất động sản, chứng khoán sẽ đi xuống, nhưng thực tế giá bất động sản giảm và chững lại do dịch bệnh, các  hoạt động giao dịch không có do giãn cách xã hội kéo dài, nhưng sau khi dịch bệnh được kiểm soát thị trường lại bùng lên mạnh do thiếu nguồn cung, nhiều dịch vụ kinh doanh khác như nhà hàng, du lịch… đều giảm nên dòng tiền chủ yếu đổ vào bất động sản.

Chủ tịch Công ty Soho Việt Nam khẳng định, có rất nhiều vấn đề liên quan đấu giá đất được các cơ quan có thẩm quyền xử lý trong thời gian qua, nên sắp tới sẽ có các vấn đề tái cơ cấu lại, như sửa luật đất đai, bỏ khung giá đất áp theo giá sát giá trên thị trường… Những vấn đề này, sẽ giúp thị trường thanh lọc mạnh mẽ, nhiều doanh nghiệp bất động sản, chủ đầu tư yếu sẽ phải rời cuộc chơi, đối với các đơn vị có năng lực tài chính mạnh, nhiều kinh nghiệm phát triển dự án sẽ là cơ hội để phát triển hơn.

Đánh giá về thị trường bất động sản Việt Nam vị này cho hay, bất động sản Việt Nam vẫn còn có quá nhiều tiềm năng để phát triển so với các nước trên thế giới, tuy nhiên phải có tầm nhìn dài hạn chưa không phải khoảng từ 3 – 5 năm  mà phải là tầm nhìn từ 15 đến 20 năm trở đi.