Thị trường bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp bước vào năm 2023 với màu sắc sắc ảm đạm. Thống kê của cơ quan chức năng cho thấy ngày càng nhiều các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong trong việc trả nợ hoặc mất khả năng thanh khoản.
Để cấp bách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp, tránh tác động dây chuyền đến thị trường tài chính – tiền tệ, Chính phủ đã công bố một loạt chính sách mới như Nghị quyết 33, Nghị định 08 và Ngân hàng Nhà nước đã giảm lãi suất… Tuy vậy, những chính sách được ban ra có thể mang đến một “làn gió mát” thổi vào thị trường đang nóng, nhưng để thị trường ổn định và phục hồi trở lại thì niềm tin của nhà đầu tư là yếu tố rất quan trọng.
Vậy để trả lời câu hỏi về giải pháp khôi phục niềm tin của người dân, phóng viên đã có cuộc trao đổi với chuyên gia kinh tế cấp cao, TS Lê Bá Chí Nhân xoay quanh vấn đề này.

PV: Một cách khái quát, ông nhìn nhận thế nào về hàng loạt chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản được ban hành mới đây như Nghị quyết 33, Nghị quyết 08…?
TS Lê Bá Chí Nhân: Chúng ta đều biết, từ năm 2022 cho đến hiện tại, thị trường bất động sản gần như đóng băng, trục trặc về trái phiếu doanh nghiệp, khó vay tín dụng… đã khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp vô cùng nhiều khó khăn, thậm chí đứng trước nguy cơ phá sản. Nghị định 08 cũng như Nghị quyết 33 của Chính phủ ra đời đã phần nào đó mang đến hy vọng cho thị trường bất động sản với nhiều chính sách tích cực trong ngắn hạn cho các doanh nghiệp.
Một số nội dung của Nghị quyết 33 có thể kể đến như xem xét gia hạn trả nợ gốc/lãi hoặc giữ nguyên nhóm nợ đối với các khoản nợ thuộc lĩnh vực bất động sản; khuyến khích các ngân hàng thương mại cho vay phát triển nhà ở xã hội qua gói tín dụng có quy mô 120.000 tỉ đồng; xem xét điều chỉnh hệ số rủi ro, giảm giới hạn cho vay với nhóm doanh nghiệp bất động sản…
Tại Nghị định 08, trong trường hợp doanh nghiệp phát hành không thể thanh toán đầy đủ, đúng hạn có thể đàm phán với trái chủ để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác (nếu nhà đầu tư đồng ý). Ngoài ra, doanh nghiệp cũng có thể đàm phán với trái chủ, nếu 2 bên nhất trí cũng có thể kéo dài kỳ hạn của trái phiếu (không quá 2 năm); ngưng một số quy định tại Nghị định 65 nhà đầu tư chuyên nghiệp; ngưng xếp hạng tín nhiệm…
Sau các chính sách của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước cũng ngay lập tức ban hành hai quyết định trong ngày 14/3/2023, điều chỉnh các lãi suất điều hành từ 0,5% - 1%.

Những chính sách này là định hướng để tháo gỡ khó khăn cho thị trường, giúp doanh nghiệp bất động sản có thêm thời gian để “xoay sở”, bán bớt dự án để có thêm nguồn lực duy trì hoạt động, thanh toán nghĩa vụ nợ. Tuy nhiên, để các chính sách này có hiệu quả trong thực tế thì doanh nghiệp phải chủ động tái cơ cấu mạnh mẽ.
Đối với gói tín dụng 120 nghìn tỉ cho vay nhà ở xã hội, câu chuyện lãi suất chỉ là một phần và với mức lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất thông thường thì vẫn ở mức khá cao, nhiều người sẽ không tiếp cận được. Đã không có tiền người dân mới mua nhà ở xã hội, nên lãi suất chỉ 4-5% thì còn có thể khả thi. Ngoài ra, vấn đề cần quan tâm là có quỹ đất hay không và quy trình cấp giấy phép, triển khai thế nào? Nếu thủ tục quá phức tạp, lợi nhuận thấp thì cũng khó thu hút được doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội.
Còn với các quy định tại Nghị định 08 như tạm ngưng xếp hạng tín nhiệm, hoán đổi trái phiếu bằng tài sản khác… sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho đơn vị phát hành. Tuy nhiên, khó khăn phía trước còn rất lớn, trong đó vấn đề niềm tin của nhà đầu tư rất quan trọng. Các doanh nghiệp muốn vượt qua khó khăn chủ yếu vẫn phải thực hiện mạnh mẽ các giải pháp tăng thêm niềm tin cho nhà đầu tư. Thực chất, tiền trong dân còn rất nhiều nhưng nếu không có niềm tin, họ sẽ không bỏ tiền vào đầu tư.

PV: Một trong những vấn đề đáng chú ý nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản là áp lực đáo hạn đang rất lớn trong năm nay. Ông nhìn nhận thế nào về điều này?
TS Lê Bá Chí Nhân: oanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam rất hạn chế về vốn và để triển khai dự án thường đi vay ngân hàng, huy động của khách hàng (thông qua các hợp đồng góp vốn, thỏa thuận mua bán...) và đặc biệt là phát hành trái phiếu, nhưng việc quản trị dòng tiền không tốt thì dễ dẫn đến khủng hoảng. Giai đoạn vừa qua đã chứng kiến sự bùng nổ của thị trường bất động sản, cũng cho thấy rất nhiều chủ đầu tư kém năng lực khi không chú trọng quản trị dòng tiền, quản trị “lòng tham” khi chỉ mải mê chạy theo lợi nhuận, vay nợ lớn bất chấp rủi ro. Trong khi, muốn kinh doanh bất động sản bền vững không chỉ cần vốn, mà còn phải có kỹ năng quản trị rất xuất sắc.
Trong sự bùng nổ của thị trường bất động sản, có những doanh nghiệp đã dùng chiêu trò thổi giá sản phẩm lên rất cao. Ví dụ năm 2020, một dự án chung cư công bố mức giá bán cao ngất ngưởng, khoảng 500 triệu/m², kéo theo làn sóng tăng giá chóng mặt; hoặc một ví dụ nổi bật là Tân Hoàng Minh ở bất động sản và cổ phiếu là FLC. Các doanh nghiệp đẩy giá lên để phát hành trái phiếu, rồi lại dùng trái phiếu đó để tiếp tục làm dự án khác.

Thực ra trái phiếu là kênh huy động vốn rất tốt cho doanh nghiệp, khi không bị cấm thì doanh nghiệp phát hành, nhưng để thị trường này bền vững thì cần minh bạch và có sự giám sát chặt chẽ. Tuy nhiên, những năm vừa qua, các doanh nghiệp phát hành trái phiếu rất dễ dàng và rất lớn. Cơ quan nhà nước không sát sao trong kiểm tra, kiểm soát.
Nhiều khi doanh nghiệp phát hành trái phiếu để triển khai dự án A nhưng thực chất họ không bỏ tiền vào dự án A mà dùng để triển khai dự án B hoặc trả nợ, hoặc dùng việc khác. Có doanh nghiệp triển khai cả 50 dự án, rồi phát hành trái phiếu sau để trả nợ cho trái phiếu trước. Tuy nhiên, việc quản trị dòng tiền của doanh nghiệp yếu kém thì khi xảy ra biến động họ không thể xoay sở kịp, khủng hoảng là đương nhiên.
Cũng chính vì vậy, một thực tế được nhìn thấy trước là số lượng trái phiếu đáo hạn trong năm 2023 rất lớn và chủ yếu của doanh nghiệp bất động sản. Nhiều doanh nghiệp đã không thể thanh toán lãi và gốc cho trái chủ đúng hạn và danh sách này đang dần nhiều thêm. Các doanh nghiệp có thể đàm phán với trái chủ tiếp tục gia hạn thời gian trả nợ hoặc hoán đổi bằng tài sản khác. Tuy vậy, nếu sau 2 năm tới, các doanh nghiệp vẫn không thể trả được nợ thì tình hình sẽ còn trầm trọng hơn bây giờ rất nhiều.

PV: Ý ông là nguy cơ về sự sụp đổ dây chuyền nếu doanh nghiệp không thể trả được nợ?
TS Lê Bá Chí Nhân: Điều này có thể xảy ra, như một “vết thương”, không điều trị dứt điểm mà chỉ băng bó lại thì vết thương sẽ nặng thêm. Ví dụ doanh nghiệp muốn gia hạn nợ trái phiếu thì lãi suất phải tăng thêm thì trái chủ mới đồng ý. Nhưng sau thời gian đó, nếu doanh nghiệp vẫn không có tiền để trả nợ cho trái chủ thì mức độ trầm trọng sẽ tăng thêm.
Nếu không giải quyết tốt vấn đề trái phiếu hiện tại thì tình hình sẽ rất nghiêm trọng trong thời gian tới, thậm chí kéo theo nợ xấu gia tăng, sụp đổ dây chuyền. Mà giải pháp để tháo gỡ khó khăn này là phải tăng được niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường.

PV: Nhưng hiện tại niềm tin của nhà đầu tư với thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang xuống rất thấp. Nhiều tháng nay lượng trái phiếu được phát hành liên tục ở mức thấp. Vậy theo ông, làm sao để khôi phục niềm tin của nhà đầu tư?
TS Lê Bá Chí Nhân: Để tăng niềm tin cho nhà đầu tư, doanh nghiệp buộc phải minh bạch thông tin và có kế hoạch trả nợ, kinh doanh thuyết phục. Ví dụ doanh nghiệp có tài sản thế nào, nợ nần thế nào, đang triển khai dự án gì, kế hoạch trả nợ thế nào… Trái chủ phải biết được đồng tiền của họ bỏ vào đang được sử dụng với mục đích gì. Nếu minh bạch, rõ ràng và có kế hoạch khả quan, người dân sẽ bỏ tiền vào đầu tư. Chứ hiện nay nhà đầu tư không biết được đồng tiền của họ sử dụng cho mục đích gì thì họ sẽ không tin tưởng.
Lãi suất hạ là một tin mừng, nhưng doanh nghiệp cần chủ động tái cơ cấu lại chính mình, bán bớt dự án, tập trung vào những dự án khả thi, hiệu quả. Doanh nghiệp phải có chiến lược rõ ràng để thanh toán nợ cho trái chủ để họ thông cảm. Nếu doanh nghiệp có nhiều tài sản thì phải hạ giá bán bớt chứ đừng tham quá. 
Doanh nghiệp cần đàm phán và thuyết phục, minh bạch với khách hàng. Ví dụ, chúng tôi đã huy động bao nhiêu tiền trái phiếu và tiền này đã được sử dụng như thế nào? Hoặc dự án này chúng tôi đã có giấy phép rồi, nhưng chi phí để đầu tư khoảng 5.000 tỉ nhưng hiện mới chỉ có 3.000 tỉ thôi, khách hàng cần gia hạn cho chúng tôi, mua thêm trái phiếu để hoàn thành dự án và doanh nghiệp sẽ báo cáo đầy đủ việc sử dụng tiền của nhà đầu tư...

Khi nhà đầu tư thấy kế hoạch khả thi, dự án đảm bảo pháp lý và doanh nghiệp minh bạch thì họ sẽ tin tưởng và đầu tư. Trái chủ phải làm chủ cuộc chơi, tức là biết được tiền của họ chảy đi đâu thì sẽ khôi phục được niềm tin của thị trường. Còn nếu họ không biết được tiền họ đi đâu và quyền lợi không được đảm bảo thì họ sẽ không đầu tư.
Chính phủ đã mở ra định hướng vĩ mô, còn chủ yếu vẫn là doanh nghiệp phải “tự cứu mình”. Trái chủ hiện nay họ cần nhất là uy tín của doanh nghiệp phát hành, kế hoạch trả nợ cho trái chủ thế nào, phương án ra sao… Tôi nhận thấy rất nhiều doanh nghiệp bất động sản làm ăn chộp giật, không quản trị được lòng tham, không có một chiến lược bài bản, nghiêm túc trong kinh doanh. Nếu cứ như vậy, làm sao nhà đầu tư dám bỏ tiền để mua trái phiếu của doanh nghiệp? Trong khi thực tế hiện nay, tiền trong dân còn rất nhiều, số tiền nằm ngoài ngân hàng khoảng 60% nhưng họ đi mua vàng, đô la mà không bỏ tiền vào bất động sản, trái phiếu. Doanh nghiệp phải nâng cao uy tín của mình để thu hút được lượng tiền trong dân này, mà muốn có uy tín thì phải làm ăn bài bản, không còn cách nào khác.

PV: Đó là với doanh nghiệp, còn với cơ quan quản lý thì sao, thưa ông?
TS Lê Bá Chí Nhân: Ở góc độ quản lý, những năm vừa qua, chúng ta kiểm soát chưa chặt chẽ nên mới dẫn đến hậu quả ngày hôm nay. Nhưng dù sao, “chậm chưa chắc đã trễ”, cơ quan quản lý cần làm quyết liệt, có lộ trình để xử lý dứt điểm các sai phạm ở thị trường trái phiếu, bất động sản… để răn đe, lành mạnh hóa thị trường. Nếu không, hậu quả trong tương lai càng lớn hơn nữa.
Thực chất, đây không chỉ là vấn đề riêng của thị trường trái phiếu hay bất động sản mà còn liên quan đến toàn bộ nền kinh tế, thậm chí, còn ảnh hưởng tới môi trường đầu tư, thu hút đầu tư nước ngoài. Doanh nghiệp nước ngoài họ nhìn vào cũng rất sợ khi thị trường bất động sản lộn xộn. Do đó, chúng ta không siết phát hành trái phiếu, nhưng cần có hành lang pháp lý tốt, cơ chế giám sát hữu hiệu và các doanh nghiệp phải tuân thủ chặt chẽ.
Nhưng nói đi cũng cần nói lại, đối với nhà đầu tư, trước khi đầu tư vào lĩnh vực nào, doanh nghiệp nào cũng cần tìm hiểu kỹ lưỡng loại hình đầu tư, sức khỏe doanh nghiệp… Trước khi mua anh có hiểu trái phiếu nghĩa là gì không? Nếu không hiểu vì sao anh lại mua? Còn nếu anh hiểu mà anh vẫn mua thì anh cũng phải chấp nhận rủi ro chứ? Lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn, lãi suất trái phiếu doanh nghiệp cao hơn nhiều so với tiền gửi ngân hàng thì nhà đầu tư phải đặt câu hỏi trong đầu rằng vì sao lại có lãi suất cao như vậy để tính toán kỹ lưỡng. Do đó, nhà đầu tư và doanh nghiệp phải ngồi lại với nhau để tìm ra phương án tốt nhất.

PV: Vậy với những diễn biến chính sách vừa qua, theo ông thị trường bất động sản khi nào sẽ hồi phục?
TS Lê Bá Chí Nhân: Những chính sách, chỉ đạo của Chính phủ gần đây là tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, tôi vẫn cho rằng năm 2023 thị trường bất động sản khó có thể hồi phục, mà phải mất ít nhất phải 2-3 năm. Thị trường cũng như cơ thể con người, sau khi ngã thì trước hết phải ngồi dậy, rồi mới đứng dậy, rồi mới đi tiếp được.
Chưa kể, hiện giá bất động sản đã ở mức rất cao sau một giai đoạn bùng nổ, thị trường cần thời gian để ổn định chứ không thể tăng mãi được. Chưa kể, giai đoạn vừa qua, thị trường bất động sản có sự lệch pha cung – cầu trầm trọng khi phân khúc cao cấp chiếm đa số, dư cung, chủ yếu để phục vụ nhu cầu đầu cơ, trong khi phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội lại thiếu trầm trọng.

Ngoài ra, nhiều luật liên quan đến đất đai, bất động sản đang được tiến hành sửa đổi, phải vài năm nữa mới có thể đi vào cuộc sống.
Tuy vậy, nếu tâm lý của người dân tích cực hơn cộng với các yếu tố kinh tế, chính trị thế giới, trong nước lạc quan hơn thì thị trường sẽ phục hồi sớm hơn.
PV: Xin cảm ơn ông!