Trong tháng 4, cả nước chỉ bán được 32 căn condotel

Mới đây, Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 10 về sửa đổi các định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, trong đó cho phép cấp quyền sở hữu (sổ hồng) cho condotel (loại hình lưu trú du lịch xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ) nếu đáp ứng đủ điều kiện pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản.

Giới chuyên gia cho rằng, Nghị định này đã trực tiếp “cởi trói” pháp lý, đồng thời  mang đến một tín hiệu phục hồi và phát triển mới cho loại hình condotel. Tuy nhiên, thực tế trong những tháng vừa qua, thị trường loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này vẫn chưa thể phục hồi, thậm chí đang có chiều hướng đi xuống.

Nguồn cung, thanh khoản giảm sâu

Dữ liệu của DKRA Việt Nam cho thấy, trong 3 tháng đầu năm 2023, cả nước chỉ ghi nhận 2 dự án condotel được mở bán, tương ứng với 198 căn được cung cấp ra thị trường. Nguồn cung mới giảm mạnh, mức giảm xấp xỉ 70% so với cùng kỳ năm 2022.

Sức cầu trên thị trường ghi nhận ở mức thấp nhất trong vòng 10 năm qua. Cụ thể, trong quý vừa qua, cả nước chỉ bán được 6 căn condotel, chỉ bằng 3% so với cùng kỳ. Hầu hết các dự án đều có tình hình bán hàng chậm, khách hàng vẫn có tâm lý thận trọng và e ngại xuống tiền trong bối cảnh hiện nay.

Mặc dù thanh khoản giảm nhưng mặt bằng giá bán sơ cấp condotel tăng 15%-20% so với cùng kỳ do những áp lực về chi phí đầu vào, lạm phát, lãi suất tăng cao. Tuy nhiên, việc tăng giá phần lớn sẽ kèm theo những chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết chia sẻ doanh thu, lợi nhuận,…

Tiếp đến, dữ liệu của DKRA Việt Nam trong tháng 4 cũng cho thấy đà sụt giảm về nguồn cung, thanh khoản trên thị trường condotel. Cụ thể, trong tháng đầu tiên của quý 2/2023, cả nước chỉ có 2 dự án condotel mở bán, cung cấp ra thị trường 84 căn, giảm hơn 58% so với tháng trước và giảm xấp xỉ 17% so với cùng kỳ.

Cũng trong tháng 4 vừa qua, cả nước chỉ bán được 32 căn condotel, tỷ lệ tiêu thụ mới giảm 36% so với cùng kỳ năm ngoái. Sức cầu thị trường nhìn chung có sự phục hồi nhưng không đáng kể.

Riêng mặt bằng giá bán sơ cấp lại không có nhiều biến động so với tháng trước. Những chương trình ưu đãi, chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất được áp dụng rộng rãi để thu hút sự quan tâm của khách hàng.

Theo giới chuyên gia của DKRA Việt Nam, những chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản trong những tháng đầu năm vẫn chưa giải quyết được những khó khăn cho thị trường condotel. Trong những tháng vừa qua, nguồn cung và sức cầu trên thị trường loại hình này đang giảm mạnh về mức thấp nhất trong lịch sử. Hàng loạt các dự án đã đóng giỏ hàng và lùi thời gian bán hàng giữa bối cảnh khó khăn. 

Dự báo, nguồn cung condotel sẽ tăng so với quý 1/2023, dao động khoảng 300-350 căn sẽ được đưa ra thị trường. Nguồn cung sẽ tập trung lớn ở Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Định và Quảng Ninh. Sức cầu chung của thị trường tăng nhẹ so với quý 1/2023, tuy nhiên không có nhiều đột biến và chưa có dấu hiệu cho thấy sự hồi phục của loại hình này trong ngắn hạn.

Thanh khoản vẫn chưa thể phục hồi

Giới chuyên gia cho rằng, quy định cho phép cấp “sổ đỏ” cho condotel mới chỉ làm an tâm những người đã sở hữu, vẫn chưa đủ sức giúp thị trường phục hồi. Bởi lẽ, bên cạnh vấn đề pháp lý, phân khúc này còn vướng một loạt khó khăn khác. Cụ thể là việc ngân hàng kiểm soát tín dụng bất động sản đã khiến dòng vốn đổ vào thị trường condotel bị hụt hơi. Thêm vào đó, năng lực phát triển, vận hành các dự án condotel vẫn hạn chế đã tác động đến tâm lý mua hàng của các nhà đầu tư.

Đồng quan điểm, ông Trần Xuân Lượng – Tiến sĩ ngành Bất động sản (Đại học Kinh tế Quốc dân) cho biết, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất mới chỉ mới giải quyết được các tình huống tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng. Sau khi cấp giấy chứng nhận, loại hình này vẫn chưa có định hướng quản lý, vận hành. Cùng với đó là các quy chuẩn, tiêu chuẩn, bảo hành, bảo trì cũng chưa có quy định rõ ràng.

Đứng dưới góc độ kinh doanh, giám đốc một dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng cho biết, trên thực tế, khách hàng thường sẽ dựa vào năng lực của chủ đầu tư hoặc các đơn vị vận hành để đưa ra quyết định đầu tư. Cho nên, dù được cấp sổ hồng hay không thì loại hình condotel vẫn rất khó bán.

Bên cạnh đó, hiệu suất đầu tư loại hình condotel rất thấp vì các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc đưa ra cam kết lãi suất cho các khách hàng. Cụ thể, do một số cơ chế đặc thù nên nếu cam kết lãi suất quá cao thì khách hàng sẽ có tâm lý cẩn trọng, còn nếu cam kết lãi suất thấp hơn thì khách hàng lại so sánh với mức lãi suất ngân hàng.

Đưa ra giải pháp giúp thị trường condotel phục hồi và phát triển, bà Nguyễn Thị Tố Uyên – Trưởng bộ phận Tư vấn Savills Hotels cho biết, condotel là một sản phẩm đặc biệt, bao gồm tính chất của bất động sản lưu trú và tính thương mại. Người mua condotel cần được công nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với sản phẩm này, để có thể sử dụng căn condotel của họ cho các nhu cầu tài chính cá nhân như hoạt động thế chấp. Điều này có thể hỗ trợ tính thanh khoản sản phẩm này tốt hơn.

Bên cạnh vấn đề pháp lý, phân khúc này cần một cơ chế nhằm hỗ trợ ban quản lý dự án bao gồm đơn vị quản lý tài sản, nhà điều hành khách sản có thể tự chủ trong các vấn đề chuyên môn để việc vận hành, kinh doanh dự án đạt hiệu quả tối ưu. Theo đó, chủ sở hữu cần được bảo đảm quyền sở hữu đối với các sản phẩm condotel, cũng như quyền đóng góp ý kiến nhưng đồng thời cũng cần cơ chế để đơn vị vận hành có thể tự chủ ở một số khía cạnh.