Tìm ra quy luật khiến thị trường BĐS các tỉnh lần lượt "sốt" đất

Nguyễn Ngọc Huyền

Không ngẫu nhiên mà bất động sản các tỉnh thành trên toàn quốc liên tục "sốt" đất, tạo "sóng". Một trong các nguyên nhân là hạ tầng giao thông địa phương được phát triển đầy đủ. Điều này giúp các phân khúc bất động sản nhà ở, du lịch, công nghiệp, khu công nghiệp… đều phát triển.

Khắp nơi đều đang tăng giá đất

Theo Nhịp sống Kinh tế, tại tọa đàm “Tạo đà phục hồi thị trường bất động sản phía Nam" do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức, ông Võ Hồng Thắng - Trưởng phòng R&D DKRA Vietnam chia sẻ, toàn thị trường phân khúc đất nền trong 3 tháng đầu năm 2022 ghi nhận 11 dự án mở bán, bao gồm 7 dự án mới và 4 dự án mở bán giai đoạn sau. Thị trường theo đó được cung cấp 1.832 nền, ngang bằng quý IV/2021, tăng 32% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ tiêu thụ trên thị trường cũng đạt 68%, tương đương 1.240 nền giao dịch thành công, tăng nhẹ 6% so với lượng tiêu thụ của quý cuối năm ngoái.

Với phân khúc căn hộ, DKRA Vietnam thống kê trên thị trường TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh trong quý I/2022 có 18 dự án mở bán, bao gồm 2 dự án mới và 16 dự án mở bán giai đoạn sau, 3.398 căn được thêm vào nguồn cung của thị trường, bằng 42% so với 8.039 căn của quý trước, bằng 62% so với 5.515 căn của quý I/2021. Tiêu thụ khoảng 2.596 căn với tỷ lệ 76% nguồn cung mới, bằng 45% so với quý trước và bằng 59% so với quý đầu năm 2021.

quy-luat-khien-bat-dong-san-cac-tinh-sot-dat-1-1650186813.jpg
Hầu hết các tỉnh thành đều đang ghi nhận tình trạng "sốt" đất

Loại hình hình nhà phố biệt thự tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh trong quý đầu năm 2022 ghi nhận 611 căn mở bán thuộc 12 dự án, bao gồm 8 dự án mới và 4 dự án mở bán giai đoạn sau, bằng 17% so với quý trước và bằng 31% so với quý đầu năm 2021. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 71% nguồn cung mới, tương đương 432 căn, bằng 18% so với quý trước và bằng 65% so với quý đầu năm 2021.

Phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất vì Covid - 19 là bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là sản phẩm condotel. Theo thống kê trong 3 tháng đầu năm thị trường đón nhận 4 dự án mới mở bán 613 căn, tăng 71% so với quý IV/2021 nhưng giảm 18% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý là thị trường có tỷ lệ tiêu thụ đạt 32% nguồn cung mới, tương đương bán ra 199 căn cao gấp 3,3 lần quý trước đó, nhưng chỉ bằng 43% so với cùng kỳ năm 2021. 

Biệt thự nghỉ dưỡng cũng ghi nhận 12 dự án mở bán, góp vào nguồn cung mới 1.020 căn, bằng 59% so với quý IV/2021, tăng 4% so với quý I/2021. Khoảng 579 căn giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ tiêu thụ đạt 57%, bằng 46% so với quý trước và tăng 2,3 lần so với cùng kỳ năm 2021.

Quý I/2022, phân khúc nhà phố/shophouse trong các khu phức hợp có 13 dự án mở bán, bao gồm 2 dự án mới và 11 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo. Nguồn cung mới có thêm 2.768 căn, tăng 4% so với quý IV/2021 và gấp 12,4 lần so với cùng kỳ năm ngoái. 2.408 căn được bán ra với tỷ lệ tiêu thụ xấp xỉ 87%, tăng 4% so với quý trước và gấp 14,6 lần so với cùng kỳ năm ngoái.

condotel-2-1651735713.jpg
Ảnh: minh họa

Nhận thấy, nguồn cung đang giảm rất nhanh nhưng giá bán thì ngày một tăng. Trong đó, giá sản phẩm sơ cấp đang tăng mạnh mẽ dù khan hiếm nguồn cung, ngược lại thị trường thứ cấp lại giảm giá khi vào thời điểm "lockdown". Trong quý I/2022, thị trường sơ cấp phân khúc đất nền có sự tăng giá bán ở một số khu vực như: Long An tăng 4 - 6% so với quý IV/2021, Bình Dương tăng 3 - 5% so với quý trước… đất nền Đồng Nai có thể lên đến 74 triệu đồng/m2, giá đã tiệm cận vài khu vực của TP. Hồ Chí Minh và Bình Dương. Giá sơ cấp tại TP. HCM cũng tăng từ 3 - 5%, Bình Dương tăng khoảng 2 - 4% với những căn hộ lên tới 53 triệu đồng/m2.

Một phân khúc cũng được săn đón là nhà phố biệt thự cũng tăng trung bình 2 - 3% toàn thị trường. Tại Đồng Nai đang có mức tăng 8 - 12%. Trong giai đoạn dịch bệnh bùng phát, các chủ đầu tư phải đưa ra nhiều chính sách hỗ trợ, ưu đãi để thu hút khách hàng. Tuy các chính sách này sẽ gây áp lực tăng giá nhưng khách hàng vẫn được lợi từ điều này.

Trong đó, Đồng Nai đã có căn hộ được rao bán với giá 2,5 triệu USD/ căn. Các sản phẩm nghỉ dưỡng, condotel có mặt bằng giá từ 44 - 167 triệu đồng/m2. Tại TP. HCM đang rao bán loại hình condotel cao hơn 29% so với thị trường phía Bắc. Giá sơ cấp trong quý đầu năm nay tăng 5 - 8% so với quý cuối năm ngoái.

Biệt thự nghỉ dưỡng trên thị trường đang có giá khoảng 15 - 151 tỷ đồng, toàn miền Nam là 26,6 tỷ, cao hơn miền Bắc 25% và hơn 28% so với miền Trung. Nhà phố shophouse nghỉ dưỡng được bán với giá trung bình là 20 tỷ/căn, cao hơn 18% so với miền Bắc và 48% so với miền Trung. Trong quý vừa qua, thị trường bất động sản miền Nam không có nhiều biến động.

"Sốt" đất đều có nguyên nhân rõ ràng

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), chương trình phục hồi phát triển kinh tế đang mang cơ hội đến cho thị trường bất động sản. Một trong những yếu tố tác động trực tiếp đến thị trường này là nguồn vốn thì nay sẽ khác. Các ngân hàng thương mại đã có gói hỗ trợ lãi suất 2% cho doanh nghiệp khi vay để phát triển dự án, dự kiến khoảng 40.000 tỷ đồng hỗ trợ hay 15.000 tỷ đồng hỗ trợ cho những đối tượng mua, thuê nhà ở vay với lãi suất thấp. Tuy nhiên, việc này lại mang tới lo ngại rằng nguồn cung nhà ở xã hội sẽ dần biến mất trên thị trường.

quy-luat-khien-bat-dong-san-cac-tinh-sot-dat-2-1650186845.jpg
Hạ tầng giao thông chính là yếu tố quan trọng để bất động sản tăng giá

"Điều này nghĩa là nếu muốn giải ngân 15.000 tỷ thì phải có nguồn cung nhà ở xã hội, có cung thì mới có cầu. Như vậy, chúng tôi e ngại, 15.000 tỷ đồng liệu có tiêu hết trong 2 năm không, phải tính tới nguồn cung như thế nào? Ngoài ra, gói hỗ trợ gián tiếp 114.000 tỷ đồng thông qua đầu tư hệ thống hạ tầng. Đầu tư vào cơ sở hạ tầng sẽ tác động nhanh tới kinh tế, sau đó đến bất động sản" - ông Khởi nói.

Theo ông Khởi, khu vực nào có cơ sở hạ tầng phát triển thì bất động sản cũng phát triển theo. Vì vậy, không tự nhiên mà các tỉnh xảy ra sốt đất, các dự án phát triển nhờ vào sự thúc đẩy của hạ tầng giao thông. Hơn nữa, phải nắm rõ việc thị trường bất động sản không chỉ là nhà ở mà còn bao gồm cả bất động sản công nghiệp, khu công nghiệp, bất động sản du lịch, khu nghỉ dưỡng đều sẽ phát triển trong tương lai.