Tìm “danh phận” cho dự án bất động sản du lịch

Cao Văn Tuân

Nhiều chuyên gia cho rằng cần ban hành các văn bản dưới luật để tháo nút thắt về pháp lý cho dự án bất động sản du lịch bị ứ đọng lâu nay.

Hàng loạt dự án BĐS du lịch gặp vướng mắc

Hơn 5 triệu lượt khách du lịch nội địa và gần 2 triệu lượt khách nghỉ đêm tại các cơ sở lưu trú dịp nghỉ lễ 30/4 – 1/5 vừa qua là tín hiệu hồi sinh cho ngành du lịch sau hơn 2 năm đóng băng do đại dịch. Theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cùng với chính sách mở cửa đường bay quốc tế sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản du lịch tăng trưởng trở lại.

Tuy nhiên theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đến nay có 239 dự án bất động sản du lịch ở 15 tỉnh thành đang gặp vướng mắc gồm: TP Hải Phòng, các tỉnh Hòa Bình, Quảng Ninh, Thanh Hoá, Quảng Bình, Huế, Đà Nẵng, Quảng Nam, Quy Nhơn (Bình Định), Phú Yên, Nha Trang và Cam Ranh (Khánh Hoà), Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc (Kiên Giang).

Trong đó, căn hộ du lịch là gần 115.000, ước tình trị giá lên đến hơn 297.000 tỷ đồng; gần 25.000 villa ước tính trị giá hơn 243.000 tỷ đồng, gần 31.000 shophouse, ước tính trị giá hơn 154.000 tỷ đồng… Nguyên nhân do hệ thống pháp lý đối với loại hình này chưa hoàn chỉnh dẫn đến điểm nghẽn qua thời gian dài chưa thể khơi thông.

1-1651837310.jpeg
Đến nay có 239 dự án bất động sản du lịch ở 15 tỉnh thành đang gặp vướng mắc.

Ban đầu khi đưa ra thị trường các sản phẩm bất động sản du lịch, nhà đầu tư kêu gọi các nhà đầu tư thứ cấp bằng cam kết hấp dẫn. Tuy nhiên đi đã hoàn thành, nghiệm thu và đi vào sử dụng thì dòng sản phẩm này vẫn chưa có “danh phận” khiến các nhà đầu tư mòn mỏi chờ đợi việc cấp giất chứng nhận quyền sử dụng đất.

Do thuật ngữ “đất không hình thành đơn vị ở” không xuất hiện trong các văn bản quy phạm pháp luật dẫn đến nhiều tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án và nhà đầu tư thứ cấp do cam kết cấp sổ đỏ lâu dài. Chưa kể, có những thời điểm thanh tra, hàng loạt dự án đã được chuyển đổi một phần đất thương mại, đất dịch vụ sang đất ở nông thôn để đủ điều kiện cấp sổ đỏ lâu dài đã bị “tuýt còi”, buộc phải dừng lại. Điều này khiến thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng một thời hưng thịnh nay gần như bị “đóng băng”, gây thiệt hại lớn cho chủ đầu tư, nhà đầu tư…

5-1651837465.jpeg
Nhiều nhà đầu tư mòn mỏi chờ đợi việc cấp giất chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cần giải pháp hài hòa cho nhà nước lẫn nhà đầu tư

Ông Nguyễn Văn Quyền, Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam chỉ ra vấn đề lớn đối với các dự án bất động sản du lịch đó là: Định hướng chính sách và pháp luật trong đầu tư kinh doanh. Thách thức của loại hình này là chưa được định danh, chưa nằm trong quy hoạch phát triển du lịch và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu như sổ đỏ, sổ hồng…Đồng thời, cũng cần những giải pháp kịp thời bảo đảm hài hoà lợi ích giữa các bên doanh nghiệp, nhà đầu tư và Nhà nước.

Ông Quyền cũng nêu ra thực tế hàng trăm dự án bất động sản du lịch đã hoàn thành nhưng do vướng chính sách pháp luật nên chưa được cấp giấy chứng nhận để bảo vệ tài sản cũng như thực hiện khai thác đầu tư.

Do vậy, Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam đề xuất cần có giải pháp để bảo đảm hài hoà lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư. Phương án có thể là chủ đầu tư nộp bổ sung tiền đất để người mua được sử dụng lâu dài (nếu phù hợp quy hoạch sử dụng đất). Việc này giúp khai thông dòng vốn đầu tư đang bị ách tắc cũng như tạo sự minh bạch cho thị trường bất động sản phát triển bền vững.

2-1651837348.jpeg
Thách thức của loại hình bấtt động sản du lịchịh là chưa được định danh, chưa nằm trong quy hoạch phát triển du lịch và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu như sổ đỏ, sổ hồng.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi Trường nêu quan điểm: Theo Luật Đất đai năm 2013 cũng như các quy định pháp luật về quy hoạch ở Việt Nam thì không phân vùng sử dụng đất. Như vậy cũng không có quy định đất du lịch, đất nghỉ dưỡng hay khu chức năng du lịch, khu chức năng nghỉ dưỡng. Đây cũng là vấn đề đặt ra cần sự điều chỉnh để phù hợp với thực tế để đa dạng hơn các khu du lịch, thúc đẩy nền kinh tế phát hiển, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của con người.

Thách thức của bất động sản du lịch sau đại dịch là rất lớn, do vậy ông Đặng Hùng Võ đề xuất chuyển hẳn phương pháp quy hoạch sử dụng đất từ tiêu chí theo mục đích sử dụng sang tiêu chí phân vùng sử dụng. Khi có thông tư liên tích giữa các bộ cũng như hướng dẫn cụ thể thì loại hình này mới có cơ hội phát triển bài bản, đúng hướng, đúng pháp luật cũng như tạp sự an tâm cho các nhà đầu tư. Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi Trường nhấn mạnh: Đã đến lúc chúng ta cần thay đổi tư duy mà bắt đầu tư cơ quan quản lý nhà nước.

Do quy định không thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp và khách hàng là nhà đầu tư đối với các sản phẩm resort villa, condotel… nên hiện nay một số địa phương cũng đã linh hoạt trong việc xác lập quyền sử dụng đất bằng cách giao đất để xây dựng nhà ở không hình thành đơn vị ở…

4-1651837393.jpeg
Cần sự điều chỉnh để phù hợp với thực tế để đa dạng hơn các khu du lịch.

Trong khi đó, theo Luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa (Đoàn luật sư thành phố Hà Nội), quy trình đầu tư dự án bất động sản du lịch rất phức tạp, nguồn tài chính lớn và qua nhiều bước khác nhau. Chưa kể để vận hành dự án theo tiêu chuẩn du lịch quốc tế đòi hỏi những yêu cầu khắt khe về chất lượng dịch vụ. Các quy định điều chỉnh trong hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch hiện nay cũng rất phức tạp, rườm rà. Có những thủ tục kéo dài từ 3 đến 4 năm, thậm chí lâu hơn. Việc vận hành dự án đỏi hỏi chủ đầu tư phải có 7 loại giấy chứng nhận, giấy phép, quyết định…Đây là lý do khiến các sản phẩm bất động sản du lịch xuất hiện mờ nhạt, chưa rõ ràng trong các văn bản pháp luật hiện hành.

“Trong thời gian chờ sửa luật Đất đai Luật Kinh doanh bất động sản. hoặc ban hành thông tư liên bộ, các doanh nghiệp mong muốn Chính phủ ban hành Nghị định hoặc Quốc hội ban hành Nghị quyết có hướng dẫn tạm thời để tháo gỡ những khó khăn trước mắt. Chính quyền địa phương cũng như các đơn vị chức năng phải nhất quán trong việc thực thi chính sách thì mới giải quyết được hàng nghìn tỷ đồng đang bị ứ đọng tại các dự án bất động sản du lịch”, Luật sư Nguyễn Trọng Nghĩa bày tỏ.

Bảo Nguyên