Thu hẹp khoảng cách chênh lệch giá sơ cấp bất động sản giữa nội thành và vùng ven

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh, báo cáo Thị trường bất động sản căn hộ 2022 của OneHousing cho thấy, nguồn cung căn hộ mới giảm đáng kể dưới tác động của đại dịch giai đoạn 2020 - 2021 và tiếp tục giảm trong năm nay. 

Trong 9 tháng đầu năm 2022, số lượng căn hộ mở bán khoảng 14.000 căn, tương đương với 50% nguồn cung mới của năm 2019. Trong đó, phân khúc cao cấp đã chiếm nguồn cung mới tại Hà Nội và TP. HCM. Phân khúc này không chỉ tập trung tại vùng trung tâm, mà còn lan rộng tới cả các quận ngoại thành. Còn nguồn cung căn hộ bình dân thì ngày càng khan hiếm. 

Nguồn cung mới hạn chế đã tác động tới lượng hấp thụ. Giai đoạn 2018 - 2019, mỗi năm tiêu thụ trung bình hơn 34.000 căn. Sang giai đoạn 2020 - 2021, số căn tiêu thụ đã giảm một nửa so với giai đoạn trước 2019, đạt gần 17.000 căn mỗi năm. Nhu cầu nhà ở tại TP. HCM và Hà Nội vẫn đang duy trì tích cực. 

OneHousing cho biết, trong 9 tháng đầu năm nay, thị trường chứng kiến mức độ hồi phục cả cung và cầu bị hạn chế, một phần là do tác động của lạm phát, cùng những lo ngại về siết tín dụng, lãi suất tăng cao gây áp lực lên chủ đầu tư và người mua nhà khó tiếp cận vốn vay. 

Trước bối cảnh này, những dự án BĐS đảm bảo pháp lý đã thành lựa chọn ưu tiên. Các dự án thực hiện đúng tiến độ xây dựng, nhà đầu tư được thấy tận mắt, có thể được yêu thích hơn những sản phẩm hình thành trong tương lai. Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng chuyển hướng sang căn hộ diện tích nhỏ hơn nhằm đáp ứng khả năng chi trả của khách hàng. 

Cùng với đó, sự khan hiếm nguồn cung mới và chi phí phát triển dự án tăng cao khiến cho giá bán căn hộ sơ cấp tăng trưởng tốt hơn dù trong giai đoạn dịch bệnh. Giá sơ cấp liên tục có mức tăng mới, đạt 47 triệu đồng/m2 tại Hà Nội và 63 triệu đồng/m2 tại TP. HCM trong 9 tháng đầu năm nay. 

Theo OneHousing, dự kiến tới cuối năm 2023, giá bán sơ cấp tại Hà Nội tăng 8 - 9%/năm, còn tại TP. HCM sẽ tăng trưởng chậm hơn từ 4 - 5%/năm. Đồng thời, sự chênh lệch về giá sơ cấp giữa khu nội thành và ngoại thành đang được thu hẹp dần vì các chủ đầu tư phát triển nhiều tiện ích trong các dự án ngoại thành để bù đắp bất lợi vị trí. 

Trong giai đoạn 2022 - 2023, thị trường BĐS sẽ đón thêm hơn 20.000 căn hộ. Nguồn cung mới không chỉ trong bán kính 10km từ trung tâm thành phố mà đã mở ra 15 - 20km. 

Tại những nơi cửa ngõ như Văn Giang - Hưng Yên (Hà Nội) hay TP. Thủ Đức (TP. HCM) không chỉ còn nhiều quỹ đất mà cơ sở hạ tầng liên tục được cải thiện đã góp phần thúc đẩy nhu cầu tại đây. 

Phó giám đốc Nghiên cứu và phát triển (Tập đoàn DKRA) - Ông Võ Hồng Thắng cho rằng, khi khảo sát thị trường đất nền thứ cấp tại những huyện vùng ven TP. HCM, có thể thấy đất trong dân đã giảm từ 15 - 25% so với đầu năm 2022, đất nền dự án cũng giảm 8 - 15%. 

Đối với căn hộ chung cư, giá bán trên thị trường thứ cấp cũng giảm từ 10 - 15% so với hồi đầu năm. Cá biệt có trường hợp kẹt tiền phải bán gấp nên đã giảm sâu tới 30% để thu hồi vốn. Tuy giá bán đã giảm mạnh, tuy nhiên thanh khoản trên thị trường thứ cấp giảm tới 30 - 35% so với đầu năm nay. 

Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu thị trường Công ty Savills TP. HCM - Bà Võ Thị Khánh Trang, cho biết tại TP. HCM vào quý IV/2022, thị trường đã đón thêm được 4.200 căn hộ tới từ 18 dự án hiện hữu cùng 4 dự án mới. Khi so sánh với giá bán sơ cấp và thứ cấp trên mỗi m3 sàn của những căn hộ cùng phân khúc tại các quận huyện, có thể thấy, tại phân khúc nhà ở giá rẻ có mức chênh lệch giữa giá mua ban đầu và giá bán hiện tại rất lớn. Còn các căn hộ trung cấp có giá thứ cấp thấp hơn khoảng 35% so với giá bán sơ cấp. Tại phân khúc căn hộ bình dân ghi nhận mức chênh lệch này lên tới 60%. 

Động lực giúp thị trường nhà ở tăng trưởng

Dự báo của tổ chức Oxford Economics cho rằng, tới cuối năm 2030, tầng lớp trung lưu tại Việt Nam sẽ chiếm tỷ trọng tới 46% trên tổng số hộ gia đình, tăng gấp đôi năm 2020. 

Với tỷ lệ cơ cấu dân số vàng (hiện có hơn 50% dân số thuộc độ tuổi dưới 35) và sự phát triển nhanh chóng của tầng lớp thu nhập trung bình cao của Việt Nam sẽ tạo ra cơ sở tốt cho nguồn cầu nhà ở, theo OneHousing.

Ngoài ra, một số yếu tố tác động tích cực tới sự phát triển của thị trường nhà ở là tốc độ đô thị hóa cao. Tỷ lệ đô thị hóa tại Việt Nam đạt mức 37%, dự kiến lên 41% vào dịp cuối năm nay. Đây chính là động lực cho sự phát triển thị trường BĐS trong một thập kỷ tới. 

Với những đô thị lớn là Hà Nội và TP. HCM, nhu cầu nhà ở có thể duy trì tích cực hơn nhờ sự gia tăng dân số cơ học và xu hướng giảm dần quy mô gia đình. Cùng với vấn đề thế hệ đã đưa giới trẻ theo xu hướng tách ra sống với phạm vi nhỏ hơn. 

Bên cạnh đó, theo nghiên cứu của OneHousing Customer & Market Insight, bất chấp tác động của Covid - 19, nhu cầu mua nhà ở đã tăng 59%. Trong đó, yếu tố giá bán và vị trí gần nơi làm việc, bệnh viện, trường học xếp vị trí đầu trong quyết định mua nhà. Còn hai yếu tố là uy tín của chủ đầu tư và chất lượng dự án cũng thuộc nhóm quan trọng khi người dùng cân nhắc, lựa chọn sản phẩm BĐS.