Thời điểm nào ổn định giá nhà ở?

Phạm Khánh Hòa
Hiện tại, giá nhà ở Việt Nam thường cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội. Trong khi ở những nước phát triển, giá nhà chỉ cao gấp khoảng 7-10 lần so với thu nhập trung bình. Do đó, câu chuyện mua nhà vẫn là ước mơ xa vời đối với những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.

Việc sở hữu nhà đối với những người có thu nhập trung bình trở xuống rất khó trở thành hiện thực khi giá nhà ở tại các thành phố lớn nói chung và Hà Nội nói riêng quá cao so với thu nhập của đại bộ phận người lao động.

Mặt bằng giá chung cư hiện nay đang khá cao, nếu với 2- 3 tỷ đồng thật sự khó để tìm mua nhà ở nội đô, vì các dự án đều đang có mức giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. 
Savill Việt Nam đã thống kê, căn hộ có giá từ 2-4 tỷ VNĐ chiếm 85% nguồn cung, căn hộ giá dưới 2 tỷ VNĐ chiếm 12%, còn lại là căn hộ giá trên 4 tỷ VNĐ. Giá căn hộ chung cư các địa phương đều tăng với tỷ lệ bình quân khoảng 3% so thời điểm cuối năm 2021. Ở Hà Nội, giá nhà chung cư tăng 4-5% cao hơn TP.HCM tăng khoảng 1-2% so cuối năm 2021. Cho thấy giá căn hộ chung cư năm 2022 tăng mạnh so với thời điểm cuối năm 2021.

Cũng như nhiều người có nhu cầu mua nhà ở thực khác, mặc dù lên kế hoạch mua nhà gần một năm nhưng lúc chọn được căn hộ ưng ý thì giá chung cư khu vực quận Thanh Xuân liên tục biến động, nhiều dự án cao hơn và chênh lệch với năm trước khoảng 300 - 500 triệu đồng nên gia đình chị Hòa đành tạm gác lại ước mơ sở hữu căn hộ riêng cho gia đình.

9-461-1671802495.jpeg
Giá nhà chung cư đang tăng phi mã.


Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về nhà ở và thị trường bất động sản quý 3/2022 cho biết, tại TP. Hà Nội, các dự án nhà ở thương mại khu vực trung tâm của đô thị hầu như không có căn hộ mức giá dưới 25 triệu đồng/m2, căn hộ với mức giá này chỉ có tại số ít dự án thuộc khu vực xa trung tâm. Dự án ở vị trí đẹp các quận Đống Đa, Tây Hồ…  giá phải từ 80 triệu đến hơn 100 triệu đồng/m2… Còn những căn hộ chung cư giá hơn 30 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2 thường tập trung ở những dự án trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, Hoàng Mai giá giao động khoảng 43-45 triệu đồng/m2. 

Theo báo cáo mới nhất của Batdongsan.com.vn, giá bán chung cư tăng ở tất cả các phân khúc từ bình dân đến cao cấp, trong đó, chung cư trung cấp đang có biến động giá tăng mạnh nhất.
Giá bán phân khúc bình dân tại Hà Nội tăng 7%, ở phân khúc trung cấp tăng 18%, chung cư cao cấp tăng 10% trong 3 tháng vừa qua. Tại TPHCM có mức tăng thấp hơn, chung cư bình dân giảm 1%, trung cấp tăng 4%, còn phân khúc cao cấp tăng 5%.

bat-dong-san-1671802603.png

Các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2; căn hộ có mức giá này chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm các quận/huyện.
Thị trường chủ yếu gồm căn hộ chung cư trung cấp (giá khoảng 40 triệu đồng/m2 - dưới 50 triệu đồng/m2). 
Đối với căn hộ cao cấp (có mức giá trên 50 triệu đồng), tại Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng có một số dự án có vị trí đặc biệt, trung tâm có mức giá quảng cáo, chào bán rất cao, từ trên 80 triệu đồng/m2. Trong đó, TP.HCM có giá chào bán cao hơn Hà Nội và Đà Nẵng, phổ biến chào bán ở mức 150 triệu đồng/m2.

Nguồn cung hạn chế, giá vật liệu xây dựng tăng, nguồn cầu ngày một lớn là yếu tố góp phần làm tăng giá bán chung cư. Ngoài ra, nhiều chuyên gia cho rằng, trong vài năm trở lại đây, khu vực vùng ven Hà Nội liên tục xuất hiện các cơn "sốt đất", khiến giá nhà ở, đặc biệt là nhà chung cư bị “thổi giá” lên cao. Số lượng nhà ở trong các dự án đưa ra giao dịch (nguồn cung bất động sản) hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư, mua sử dụng của người dân vẫn cao.

Hiện tại, giá nhà ở Việt Nam thường cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội. Trong khi ở những nước phát triển, giá nhà chỉ cao gấp khoảng 7-10 lần so với thu nhập trung bình. Do đó, câu chuyện mua nhà vẫn là ước mơ xa vời đối với những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản sẽ phát triển lành mạnh hơn sau những động thái chấn chỉnh của Chính phủ. Dự thảo Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở sửa đổi được kỳ vọng giúp thanh lọc các dự án và chủ đầu tư yếu kém, hạn chế tình trạng đầu cơ, gia tăng chất lượng, sự an toàn, minh bạch và niềm tin cho thị trường, tạo ra lực đẩy và là “ánh sáng cuối đường hầm” giúp thị trường thoát khỏi khung cảnh trầm lắng hiện tại, nhất là thị trường bất động sản ở phân khúc nhà ở; chuẩn bị những bước đột phá mới từ sau quý 2/2023./.