Thời điểm nào xuất hiện làn sóng giảm giá trên thị trường bất động sản?

Theo Nhịp sống thị trường, bức tranh hạ nhiệt đang có dấu hiệu lan rộng ra toàn thị trường địa ốc. Anh Nguyễn Trường - Một môi giới đất nền khu vực Hải Dương cho hay, số lượng nhà đầu tư gửi bán ngày càng nhiều, vượt quá lượng người mua. Vì nguồn cung nhiều hơn cầu nên đa số nhà đầu tư đã hạ giá từ 5 - 10%.

Môi giới này còn cho biết, diễn biến trầm lắng đang xuất hiện tại các thị trường bất động sản các tỉnh thành. Chỉ số đo lường thể hiện rõ nhất là lượng giao dịch giảm sút, kéo theo tâm lý các nhà đầu tư buộc phải hạ giá sản phẩm so với kỳ vọng.

Về chiều ngược lại, chính tâm lý cần thoát hàng trong khi người mua thì ít sẽ khiến giá đất hạ nhiệt đáng kể. Nếu có hiện tượng xảy ra hiệu ứng domino thì kịch bản của thị trường là sự giảm giá lan rộng.

Khảo sát gần đây của Batdongsan.com đã ghi nhận việc các lô đất đang được chào bán rẻ hơn từ 10 - 20% so với một số điểm nóng đất nền trên thị trường Hà Nội như Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm, Nam Từ Liêm,...

Còn theo số liệu của DKRA Việt Nam, trong tháng 7/2022, sức cầu chung trên toàn thị trường đất nền chỉ đạt khoảng 48%, giảm khá mạnh so với những tháng trước đó. Cụ thể là giảm 6% so với tháng 6 và giảm tới 26% so với tháng 5/2022.

Trong tháng 7, sức tiêu thụ căn hộ chung cư cũng chỉ đạt khoảng 54%, giảm 16% so với tháng 6 và 25% so với tháng 5. Bên cạnh đó, tỷ lệ hấp thụ chung tại các dự án mới đang ở mức thấp nhất từ đầu năm tới đây, giao động phổ biến từ 40 - 60% giỏ hàng được mở bán trong tháng này.

Tình trạng này cũng diễn ra tương tự đối với phân khúc bất động sản liền thổ. Nhà phố chỉ ghi nhận 55% giao dịch thành công, gần như không có sự thay đổi suốt nửa đầu năm nay.

Trước thực trạng thanh khoản các sản phẩm đều rất thấp, giao dịch ngày càng ít đi, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu đuối sức sau khi đã cầm cự được một thời gian dài. Vì vậy, họ buộc phải giảm giá, bán cắt lỗ để thoát khỏi tình trạng phá sản.

Giới chuyên gia cho rằng, vì những lo ngại vòng xoáy giảm giá bất động sản ngày càng tăng cao cùng với việc xuất hiện trong thời điểm nhiều biến động bất ổn như hiện nay.

Theo những nhận định của TS. Lê Xuân Sang - Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, sự lo ngại về vòng xoáy giảm giá, thanh khoản kém, vốn ít, bất ổn tài chính hay những kỳ vọng được hỗ trợ về vốn, nhất là động thái nới room tín dụng của ngân hàng và vay nợ trái phiếu kịp thời đều tác động mạnh tới hành vi đầu tư ở các thị trường.

Việc một số cổ phiếu trụ (của ngân hàng, chứng khoán, bất động sản) trên thị trường chứng khoán trong phiên ngày 7/9/2022 liên tục lao dốc, bán tháo khi tin tức Ngân hàng Nhà nước chỉ tăng room của một số ngân hàng thương mại thay vì tăng tổng room tín dụng, tuy đã có thông báo trước nhưng cũng cho thấy tâm lý bất an của nhà đầu tư trên thị trường trái phiếu.

Có thể thấy rằng, những khó khăn trong việc huy động vốn qua thị trường cổ phiếu, phát hành trái phiếu hay đầu tư bất động sản, nhất là việc nhà ở sẽ còn khó khăn nếu không có thêm những chính sách mới tích cực hơn.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, hành vi hiện nay của các nhà đầu tư, đầu cơ bất động sản đang trở nên tiêu cực và dè dặt hơn đã gây kìm hãm, giảm mức cầu đầu tư đã được thể hiện trên những phương diện như: Tìm cách chuyển tài sản bất động sản cho người khác đến từ những địa phương khác, phân khúc thị trường ghi nhận giá chững lại, nhất là nơi có tốc độ giảm giá mạnh; Chủ động nghe ngóng, chờ đợi thông tin trên thị trường, kể cả các chính sách liên quan tới tín dụng và bất động sản.

Một điểm đáng lo nữa mà ông Sang đưa ra là áp lực bán tháo bên cung đối với những phân khúc bất động sản đang giảm giá và sẽ tăng mạnh hơn khi mức giá được giảm sâu hơn, sức chịu đựng về chi phí tài chính giảm xuống. Mức hạn chế về nguồn cung trên một số phân khúc hiện nay có thể giảm khi các nút thắt về pháp luật liên quan tới bất động sản, tín dụng bất động sản được cải thiện, cầu giảm đi, nhất là khi mức bong bóng giá bất động sản hay các hành vi đầu cơ, thao túng đánh giá lên giảm.

Một yếu tố khác là sự lo ngại về việc “đóng băng mới” của thị trường địa ốc của Việt Nam cũng như sự lo ngại sẽ rơi vào “vết xe đổ” của Trung Quốc hiện nay đang khiến các nhà đầu tư, đầu cơ đều có tâm lý e ngại, nghe ngóng dù có thể họ vẫn có nguồn vốn lớn.

Về dự báo thị trường cuối năm 2022, các chuyên gia cho rằng thị trường còn nhiều thách thức. Sẽ có nhiều khả năng giá bất động sản được giữ nguyên và các chủ dự án gia tăng chính sách bán hàng nhằm thu hút và hỗ trợ khách mua. Thậm chí cũng có khả năng giảm giá ở các sản phẩm sơ cấp nếu các nhà đầu tư chịu áp lực về vốn.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, Những tháng cuối năm, một số thị trường ghi nhận thanh khoản giảm, mạnh nhất là những khu vực bất động sản chưa tạo được dòng tiền khai thác, kinh doanh hay những tài sản có giá trị lớn. Việc giảm thanh khoản đã bắt đầu từ quý I/2022 nhưng tới nay thì bùng nổ.

Theo vị chuyên gia, tất cả các phân khúc như đất nền, nhà phố… đã bị đẩy giá tăng ảo trước đó sẽ mất thanh khoản trong một thời gian dài nếu tiếp tục neo giá cao như hiện nay. Nhà đầu tư có thể hạ giá sản phẩm từ 20 - 30% so với thị trường là điều có thể xảy ra.