Thiếu vốn, thị trường bất động sản rơi vào nguy cơ “đóng băng”

Thị trường bất động sản phụ thuộc dòng vốn

Theo báo cáo của Hiệp hội BĐS Việt Nam, đóng góp cho GDP của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2019 - 2021 là khoảng 14% và liên kết chặt chẽ đến trên 40 ngành kinh tế quan trọng khác. Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội chiếm đến 35%. Nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản rất đa dạng, bao gồm: Nguồn vốn từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, vốn từ tín dụng, FDI, quỹ đầu tư…

Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản hiện nay phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Vì thế, để đưa thị trường bất động sản hồi phục nhanh chóng thời hậu dịch, đóng góp cho sự phục hồi chung của nền kinh tế, tạo tiền đề cho các ngành kinh tế khác bứt phá, tăng trưởng và hồi phục thì bên cạnh việc phải tập trung đảm bảo nguồn vốn tín dụng cho vay ưu đãi thì cần tạo mọi điều kiện thuận lợi để phát triển trái phiếu doanh nghiệp bất động sản ổn định, lành mạnh và an toàn. 

Theo nghiên cứu đánh giá, thị trường bất động sản đã đóng góp rất lớn vào sự phát triển kinh tế và gia tăng tài sản ngân sách quốc gia. Trong năm 2019, thị trường này đã đóng góp GDP cả nước là 7,62%. Trong giai đoạn năm 2020-2021, dù chịu nhiều ảnh hưởng nặng nề và tác động bởi dịch COVID-19, bất động sản vẫn là lĩnh vực quan trọng khi đóng góp tới hơn 8% GDP cả nước. 

Theo nhận định, đánh giá của ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch VNREA, các hoạt động trên thị trường bất động sản hiện nay chiếm tới gần 30% tổng hoạt động của nền kinh tế cả nước. Nếu như các biện pháp hồi phục, kích cầu nền kinh tế của Chính phủ quan tâm đúng mức và có sự đánh giá chính xác về vai trò, tầm quan trọng của thị trường bất động sản thì chắc chắn thị trường sẽ phục hồi nhanh chóng và bền vững.

Thị trường bất động sản và ngành xây dựng có mối quan hệ gắn bó mật thiết, không thể tách rời. Khi ngành bất động sản phát triển sẽ thúc đẩy sự phát triển của ngành xây dựng và ngược lại. 

Từ vị trí, vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế, theo các chuyên gia đánh giá cần phải có giải pháp khơi thông nguồn lực, tạo bệ phóng cho các doanh nghiệp bất động sản có thể phát triển bền vững, ổn định. Trong đó, không thể thiếu việc duy trì, cải thiện và khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản hoạt động. Đây là chính sách rất cần được ưu tiên trong thời gian sắp tới. 

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, ông Lê Hoàng Châu,  nhận định, dòng vốn nguồn sống không thể thiếu đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Các doanh nghiệp bất động sản cần đến nguồn vốn lớn để có thể thực hiện các dự án, đảm bảo nguồn cung sản phẩm ra thị trường và góp phần tăng trưởng kinh tế. Vì thế, các doanh nghiệp cần huy động nguồn vốn từ nhiều kênh khác nhau để đảm bảo dòng tiền bền vững.

Kênh huy động vốn cho ngành thị trường bất động sản

Theo các chuyên gia bất động sản, nguồn vốn vay tín dụng từ các ngân hàng để phục vụ cho thị trường bất động sản hiện nay vẫn là các khoản vay có lãi nhất của các ngân hàng. Các ngân hàng cho vay 6 lĩnh vực ưu tiên với mức lãi suất không vượt quá 6%/năm. Trong khi đó, riêng lãi suất cho vay đối với bất động sản lên tới 11 - 12%/năm. Do đó, các ngân hàng luôn có ưu ái đặc biệt cho mảng vay đem lại lợi nhuận cao nhất là bất động sản. Đây cũng là lý do vì sao các dự án bất động sản được phát triển bởi các chủ đầu lớn, uy tín, sở hữu quỹ đất sạch, có đầy đủ pháp lý…các ngân hàng đều muốn phối hợp cho chủ đầu tư vay vốn.

Thực tế là không phải doanh nghiệp bất động sản nào ngay từ đâu cũng sở hữu nguồn vốn lớn và không cần phải huy động vốn từ nhiều kênh khác nhau. Sau hơn 2 năm chịu tác động từ dịch bệnh, thị trường bất động sản sẽ “sàng lọc” những doanh nghiệp có đủ khả năng, đủ thực lực để tiếp tục phát triển thị trường bất động sản đúng hướng.

Hiện nay, dòng vốn trên thị trường bất động sản chủ yếu vẫn dựa vào vốn vay từ ngân hàng, đặt dưới sự kiểm soát, giám sát của Ngân hàng Nhà nước. Ngoài vốn vay từ ngân hàng, thị trường bất động sản cũng đang huy động dòng tiền đến từ nhiều kênh khác nhau. Trong đó nhiều nhất là kênh trái phiếu doanh nghiệp, tiếp đến là dòng vốn tự thân của doanh nghiệp, vốn FDI và vốn đầu tư công. 

Tất cả những dòng vốn này đều có sự đóng góp rất lớn đến sự duy trì cho hoạt động của doanh nghiệp bất động sản. Ví dụ như thị trường trái phiếu doanh nghiệp là kênh giúp các doanh nghiệp có thể huy động nhanh chóng nguồn vốn trung và dài hạn, giảm sự lệ thuộc vào vay tín dụng ngân hàng, định hướng nhà đầu tư tập trung vào các khoản đầu tư dài hạn, trung hạn thay vì chỉ gửi tiền tiết kiệm lãi suất thấp, ngắn hạn. 

Đối với nguồn vốn đầu tư công, đây là dòng vốn đóng vai trò tạo ra xung lực tích cực trực tiếp và gián tiếp cho thị trường bất động sản, góp phần tăng quy mô cho thị trường. Trong năm 2022, Chính phủ cũng như chính quyền địa phương các cấp sẽ chịu nhiều áp lực và quyết tâm chính trị trong việc triển khai các đề án, dự án xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản, tạo tiền để để thị trường bất động sản bứt phá, phát triển mạnh mẽ.

Riêng dòng vốn FDI là dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản đứng thứ hai về mặt quy mô trong tổng nguồn vốn thu hút hàng năm. Năm 2022, dự báo sẽ có sự gia tăng đột biến về dòng vốn FDI chảy vào thị trường bất động sản giữa bối cảnh du lịch trong nước phục hồi mạnh mẽ và gia tăng xu hướng xây dựng hạ tầng các thành phố trên cả nước. 

Sự đa dạng về nguồn vốn giúp cho các doanh nghiệp bất động sản sẽ có thêm nhiều sự lựa chọn hơn về các kênh huy động vốn đầu tư, đảm bảo mang về lợi nhuận cao cho các kênh vốn cũng như phát triển phù hợp với từng giai đoạn của thị trường.