Thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh tăng trưởng ấn tượng trong quý I/2022

Nguồn cung dồi dào

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong quý I/2022, nguồn cung căn hộ sơ cấp ở TP. Hồ Chí Minh đạt 4.050 căn. Trong đó, căn hộ hạng C chiếm 74% nguồn cung sơ cấp, theo sau là căn hộ hạng B chiếm 23%. Dù không có dự án mới nhưng thị trường đã đón nhận thêm 2.150 căn hộ mở bán đến từ 6 dự án hiện hữu.

Quận 9 hiện đang dẫn dắt nguồn cung căn hộ của thị trường TP. Hồ Chí Minh, chiếm 29%. Đứng thứ hai là quận 12 chiếm 24% nguồn cung, với 869 căn hộ mới vừa được mở bán.

Nguồn cung dồi dào nhưng tỷ lệ hấp thụ căn hộ của thị trường TP. Hồ Chí Minh vẫn luôn ở mức cao. Báo cáo của Savills Việt Nam chỉ ra rằng, có 3.020 căn hộ được giao dịch thành công trong quý I/2022, giảm 46% theo quý nhưng tăng 45% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ của toàn thị trường đạt 75% và tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 83%. Đây là một mức tăng cao nhất của thị trường trong 5 quý gần đây.

Căn hộ hạng C chiếm 60% tổng lượng giao dịch trong quý. Hạng A và B ít khách hàng quan tâm vì nguồn cung hạn chế, giá bán và giá cho thuê rất cao. Ngoài ra, hai hạng này còn chịu sức cạnh tranh lớn do tiêu chuẩn phát triển các căn hộ hạng C ngày càng tăng.

Dự kiến đến cuối năm 2022, TP. Hồ Chí Minh sẽ có thêm 22.700 căn hộ mở bán. Trong đó, thành phố Thủ Đức sẽ dẫn dắt nguồn cung với 56% thị phần, theo sau là quận 7 với 14% thị phần. Đến năm 2025, nguồn cung căn hộ ở TP. Hồ Chí Minh sẽ đạt mức 147.800 căn. Trong đó, căn hộ hạng B và C sẽ dẫn đầu thị phần, theo sau là hạng C với 36% thị phần.

Giá bán sơ cấp tăng cao

Quý 1/2022 còn ghi nhận xu hướng tăng giá bán sơ cấp của phân khúc căn hộ ở TP. Hồ Chí Minh. Theo Savills Việt Nam, hầu hết các dự án căn hộ ở thành phố này đang có giá bán sơ cấp cao. Một số dự án hiện hữu còn có mức tăng giá lên tới 6% so với giai đoạn trước.

Dự kiến, trong thời gian tới, giá bán sơ cấp vẫn sẽ tiếp tục tăng do các dự án dự kiến mở bán trở lại trong quý 2/2022. Một số dự án mở bán giai đoạn tiếp theo sẽ có mức tăng lên tới 15% nhờ sự thành công của các đợt mở bán trước và tiến độ xây dựng tốt.

Tương tự, báo cáo mới nhất của DKRA Vietnam cũng chỉ ra rằng, giá bất động sản ở thị trường sơ cấp đang tăng tại hầu hết các phân khúc, trong đó có phân khúc căn hộ ở TP. Hồ Chí Minh. Mức tăng giá sơ cấp khoảng 10%-15% so với giai đoạn mở bán cách đây khoảng 6-8 tháng. Cá biệt, một số dự án còn có mức tăng giá bán sơ cấp lên đến 30-35%.

Theo ông Võ Hồng Thắng – Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Vietnam, có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến giá bán sơ cấp tăng nhanh. Cụ thể, quỹ đất phát triển các dự án ở khu vực trung tâm thành phố ngày càng hạn hẹp, nút thắt pháp lý của các dự án chưa được tháo gỡ làm tăng chi phí phát triển dự án.

Dù nguồn cung căn hộ trong năm 2021 và đầu năm 2022 có nhiều dấu hiệu khởi sắc nhưng theo nghiên cứu của DKRA Việt Nam, nguồn cung mới này chỉ bằng khoảng 1/3 so với năm 2017. Hơn nữa, phần lớn các sản phẩm căn hộ mới hiện nay đều được định vị ở phân khúc cao cấp nên giá bán sơ cấp rất cao.

Bên cạnh đó, việc giá bán sơ cấp tăng còn do các chủ đầu tư áp dụng nhiều chính sách hỗ trợ khách hàng như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ trả nợ lãi gốc và lãi vay. Thậm chí, một số chủ đầu tư còn phối hợp với ngân hàng để hỗ trợ khách hàng cho vay đến 80%-100% giá trị của sản phẩm.

Hạn chế nguồn vốn

Bên cạnh những tín hiệu phục hồi tích cực, các chủ đầu tư phân khúc căn hộ ở TP. Hồ Chí Minh nói riêng và cả nước nói chung đang phải đối mặt với những khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn kinh doanh thông qua các khoản vay ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp. Một số ngân hàng lớn như: Agribank, Sacombank, Techcombank đã siết cho vay bất động sản và chỉ hỗ trợ đối tượng khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thực. Bên cạnh đó, việc Nhà nước rà soát, giám sát chặt hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản đã tác động lớn việc huy động vốn, phát triển các dự án nhà ở của doanh nghiệp.

Việc cơ quan chức năng đẩy mạnh giám sát nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản đã tác động rất lớn đến thị trường. Bên cạnh đó, số lượng dự án bất động sản được phê duyệt bị giảm sút nghiêm trọng do không đấu thầu được, một số dự án đấu thầu thành công thì lại không đủ nguồn vốn để thực hiện. Điều này dẫn đến tình trạng nguồn cung nhà ở khan hiếm trong khi nhu cầu tăng cao, làm giá bất động sản ở TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh thành phía Nam liên tục bị đẩy lên cao trong thời gian vừa qua.

Chia sẻ về vấn đề này, chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cho rằng, ở thời điểm hiện tại, các doanh nghiệp bất động sản và cơ quan quản lý Nhà nước cần phải nhìn nhận lại những vụ lùm xùm liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp gần đây đã tác rất lớn đến thị trường. Đây là vấn đề cần được nhìn nhận rõ ràng. Từ đó, các cơ quan quản lý cần đưa ra các phương án giám sát nguồn vốn phù hợp để tránh hậu quả nghiêm trọng về sau.