Thị trường căn hộ giá rẻ ở TP. Hồ Chí Minh năm 2022: Tiếp nối điệp khúc “cầu vượt cung”

Mai Bảo Trâm

Năm 2022, giới chuyên gia và nhiều tổ chức nghiên cứu nhận định, thị trường căn hộ giá rẻ ở TP. Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục rơi vào tình trạng “cầu vượt quá cung” khiến giá trị của phân khúc bất động sản liên tục tăng.

Nhìn lại thị trường năm 2021

Với những người đang đầu tư phân khúc căn hộ ở TP.HCM chắc hẳn đã có một năm 2021 “đứng ngồi không yên” vì thị trường có nhiều diễn biến khó lường dưới ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, kể từ sau khi thành phố nới lỏng giãn cách xã hội và trở lại trạng thái bình thường mới, phân khúc này lại lội ngược dòng, đặc biệt là phân khúc căn hộ giá rẻ.

Theo báo cáo thị trường mới nhất của Savills Việt Nam, nguồn cung sơ cấp năm 2021 trong thị trường căn hộ đạt gần 11.700 căn, giảm -54% theo năm. Trong đó, căn hộ hạng B chiếm 62% nguồn cung sơ cấp, theo sau là căn hộ hạng C với 31% thị phần.

Lượng giao dịch trong năm 2021 đạt hơn 9.430 căn, giảm -58% theo năm và là mức thấp nhất được ghi nhận từ 2017. Tuy nhiên, nhu cầu mua nhà vẫn khả quan khi tỷ lệ hấp thụ đạt 81%.

photo-1-15708484251011587226033-1642408045.jpg
 

Căn hộ giá rẻ là phân khúc có cú “lội ngược dòng” mạnh mẽ sau khi  TP. HCM trở lại trạng thái bình thường mới. Nguồn ảnh: Internet

Dù nguồn cung khiêm tốn nhưng mức độ quan tâm đến căn hộ giá rẻ ở TP. HCM rất cao. Khảo sát một số sàn giao dịch bất động sản ở TP.HCM, căn hộ giá rẻ luôn là phân khúc bất động sản có nhiều khách hàng hỏi mua, đầu tư nhiều nhất.

Hiện nay, một căn hộ ở TP. HCM có giá bán trung bình khoảng từ 50-55 triệu VNĐ/m2. Theo Savills Việt Nam, quý IV/2021 chỉ có một dự án được bán với giá 30 triệu VNĐ/m2, còn các dự án còn lại đều bán với mức giá từ 37-60 triệu VNĐ/m2.

Có thể thấy, các căn hộ có giá 25 triệu VNĐ/m2 đã biến mất hoàn toàn khỏi thị trường bất động sản ở TP. HCM. Các căn hộ giá rẻ trước đây đều được đẩy giá lên hơn 35 triệu VNĐ/m2 khiến nhiều người có thu nhập thấp không thể mua được nhà.

Theo đại diện Cục Quản lý nhà ở và nghiên cứu thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) có đến 75-80% người dân ở TP. HCM có nhu cầu mua nhà giá dưới 25 triệu đồng/m2 nhưng thực tế trên thị trường chỉ toàn giá trên 35 triệu đồng/m2. Nguyên nhân của vấn đề này là do nhu cầu mua căn hộ giá rẻ ở TP. HCM cao nhưng nguồn cung khan hiếm, khiến giá bán bị đẩy lên cao.

Sau khi TP. HCM trở lại trạng thái bình thường mới, các dự án căn hộ bị chậm tiến độ vì dịch bệnh đang gấp rút thi công trở lại để kịp thời gian bàn giao dự án. Đa số các dự án đều có cơ sở vật chất rất tốt với đa dạng các tiện ích nội khu, cơ sở hạ tầng công cộng hiện đại. Mới đây, các chủ đầu tư phân khúc này còn mạnh tay đưa ra nhiều chính sách ưu đãi cho người mua để kích cầu như: tặng quà, voucher, hỗ trợ tài chính cho vay lên tới 70% giá trị căn hộ,...

Ông Vincent Nguyễn, Giám đốc bộ phận Kinh doanh Nhà ở,Tp.HCM đánh giá: “Sau một năm 2021 trầm lắng, chúng tôi nhận thấy nguồn cung dồi dào trong các phân khúc nhà ở. Nhu cầu lành mạnh nhờ vốn chủ sở hữu tăng và thiếu các khoản đầu tư thay thế, sẽ hỗ trợ sự phục hồi nhanh chóng của thị trường nhà ở”.

Dự báo thị trường trong năm 2022

Theo nhiều tổ chức nghiên cứu, giá bán căn hộ giá rẻ ở TP.HCM trong năm 2022 sẽ liên tục tăng do cầu vượt cung. Hơn nữa, hiện nay TP. HCM đã cơ bản khống chế thành công dịch bệnh và hiện đã trở thành vùng xanh của cả nước. Cho nên, một lượng lớn người lao động ở các tỉnh thành sẽ quay lại thành phố làm việc khiến nhu cầu về căn hộ giá rẻ tiếp tục tăng mạnh, đẩy thị trường vào tình trạng khát nguồn cung.

Theo nhóm nghiên cứu của Vndirect, giá bán căn hộ ở TP. HCM sẽ tiếp tục tăng từ 1-7% so với cùng kỳ, trong đó phân khúc căn hộ giá rẻ sẽ tăng mạnh nhất do nhu cầu cao nhưng nguồn cung còn hạn chế.

anh-2-1642408066.jpg
 

Năm 2022, giá bán căn hộ giá rẻ ở TP.HCM sẽ liên tục tăng do tình trạng cầu vượt cung. Nguồn ảnh: Internet

Nhu cầu lớn và tỷ lệ hấp thụ hàng năm cao cho thấy thị trường căn hộ giá rẻ có nhiều tiềm năng để đầu tư trong năm 2022. Đặc biệt, Bộ Xây dựng sắp đưa ra các giải pháp mới nhằm khuyến khích phát triển căn hộ giá rẻ ở các khu đô thị. Đơn cử là xây dựng tiêu chuẩn thiết kế và giá bán thương mại giá thấp theo phương án giá bán không vượt quá 25 triệu VNĐ với thành phố trực thuộc trung ương và không quá 20 triệu VNĐ đối với các thành phố khác. Thị trường của phân khúc này được dự đoán sẽ còn sôi nổi hơn năm 2021.

Căn hộ giá rẻ ở TP. HCM là một thị trường tiềm năng để đầu tư trong năm 2022. Tuy nhiên, phân khúc này cũng đứng trước nhiều thách thức đáng lo ngại trong năm tới do lạm phát, tắc nghẽn chuỗi cung ứng khiến nguồn cung khan hiếm.

Hiện nay, nhiều nước trên thế giới đã thông báo sẽ tăng lãi suất trong năm 2022. Lãi suất cao sẽ gây khó khăn cho người mua nhà. Hơn nữa, đa số khách hàng ở phân khúc này đều là những người có thu nhập thấp nên nhiều người sẽ không có khả năng chi trả nếu lãi suất tăng.

Sự tắc nghẽn chuỗi cung ứng do đại dịch Covid-19 sẽ gây cản trở việc thi công các dự án căn hộ, từ đó nguồn cung sẽ bị giảm đi. Trong khi đó, nhu cầu mua nhà ở giá rẻ ngày một tăng, khiến cung cầu chênh lệch mạnh, thị trường sẽ có nhiều diễn biến xấu xảy ra.

Có thể thấy, bước sang năm 2022, nhu cầu mua căn hộ giá rẻ ở TP. HCM vẫn chưa có dấu hiệu giảm nhiệt và còn tăng rất nhanh trong bối cảnh người lao động sắp trở lại thành phố để làm việc. Dự báo, người có ý định mua căn hộ giá rẻ để ở hoặc đầu tư sẽ gặp nhiều thách thức dưới tác động của đại dịch Covid-19. Trong khi đó, người bán sẽ tiếp tục được hưởng lợi nhờ giá trị bất động sản tăng lên, việc tái cấp vốn đầu tư dễ dàng.