Thị trường bất động sản năm 2022 đang “ngấm đòn” 

Theo Doanh nghiệp và Kinh doanh, đã qua 3/4 chặng đường trong năm 2022, thị trường bất động sản tới nay vẫn chưa thấy dấu hiệu chuyển mình vì vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức và biến động.

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - Nguyễn Văn Đính cho biết, bắt đầu từ năm 2019, thị trường bất động sản đã thể hiện những dấu hiệu không tốt. Vào năm 2018, cả nước có khoảng 200.000 sản phẩm mới tung ra thị trường, nhưng sang năm 2019 thì giảm còn một nửa.

Trong hai năm 2020 - 2021, dịch bệnh Covid - 19 đã khiến nguồn cung liên tục giảm sút. Nhất là vào 9 tháng đầu năm 2021, thị trường chỉ ghi nhận khoảng 30.000 sản phẩm mới được ra mắt, giảm 40% so với cùng kỳ năm 2021.

Vị này cho biết, có hai vấn đề dẫn tới việc giao dịch bị giảm đi. Thứ nhất là rào cản pháp lý để giúp các dự án địa ốc đảm bảo đủ điều kiện tham gia vào thị trường bất động sản. Các địa phương hiện tại vẫn còn khá rụt rè với việc phê duyệt dự án. 

Hai là, từ cuối năm 2021 tới nay, nguồn vốn tín dụng chảy vào bất động sản bị siết chặt, cấp room ngày càng khắt khe nên dòng tiền đổ vào thị trường rất khan hiếm. Các nhà đầu tư muốn đầu tư vào bất động sản, kinh doanh nhưng không có tài chính mạnh thì không thể thực hiện được, từ đó khiến lượng giao dịch giảm dần.

Khảo sát của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, giá bất động sản hiện nay đang có dấu hiệu tăng mạnh trở lại, thời điểm này tăng được 30% so với năm 2021 và 50% so với năm 2019, thậm chí có phân khúc tăng 100%.

Tuy nhiên, nhìn chung thực trạng số lượng dự án vẫn đang còn nhiều hạn chế và chưa có tín hiệu được cải thiện. Từ đó gây sự mất cân đối cung cầu khiến giá sản phẩm bán ra hay cho thuê đều tăng cao. Tỷ lệ hấp thụ giảm đi, ít sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu ở thực, giá mọi phân khúc bị đẩy cao. Cùng với đó là việc các địa phương khó khăn khi phê duyệt dự án mới có đất, kể cả khu công nghiệp, khu kinh tế, dù nhu cầu tăng rất cao.

“Chúng ta đang trải qua giai đoạn phát triển. Tuy nhiên, lượng cung thiếu hụt và không cân đối. Những dòng sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực thì khan hiếm, nhưng sản phẩm đầu tư hay đầu cơ thì tràn lan. Ngay cả bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng mất cân đối trên thị trường bất động sản” - Ông Đính nhìn nhận. 

Nhận định về những khó khăn từ thị trường vốn, ông Nguyễn Văn Đính cho hay, dòng tiền dễ sẽ phục vụ những hoạt động đầu tư thứ cấp và đầu cơ đất nền, đây là nguyên nhân chính gây bong bóng bất động sản. Việc kiểm soát chặt vào tín dụng dẫn tới sự khó khăn cho nguồn vốn, đây là những nguyên nhân ảnh hưởng tiêu cực lên nhà phát triển, chủ đầu tư và các nhóm ngành liên quan.

Do đó, vị chuyên gia này kiến nghị, trong thời gian tới, những chính sách cấp bách là phê duyệt dự án nhà ở xã hội, tăng nguồn cung mới, giảm giá nhà ở. Cùng với đó, với gói hỗ trợ lãi suất 2% thì phải phân bổ đồng đều cho các lĩnh vực kinh doanh.

Ngoài ra, sớm khơi thông dòng vốn, thúc đẩy vốn tín dụng có kiểm soát vào những dự án địa ốc trọng yếu, phù hợp với nhu cầu của thị trường, người lao động. Đối với lĩnh vực nhà ở xã hội cần được đẩy mạnh triển khai. Đặc biệt là, chính quyền các địa phương cần quyết liệt hơn trong công tác phê duyệt dự án mới.

Nhận định về thị trường bất động sản dưới góc nhìn của TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia, ông cho rằng thị trường bất động sản năm nay đã ngấm đòn và vấn đề về tài chính là một trong những lo ngại lớn. Bởi khi lãi suất tăng, tỷ giá tăng thì chắc chắn nghĩa vụ trả nợ của các doanh nghiệp trong nước cũng tăng theo. Khi doanh nghiệp quản lý tài chính không tốt hay còn để mất cân đối dòng tiền sẽ dẫn tới mất khả năng thanh toán.

Theo ông Lực, thách thức trong năm 2022 và năm 2023 của toàn ngành bất động sản còn đến từ chương trình phục hồi đang thực hiện rất chậm, việc giải ngân vốn đầu tư công chưa thực hiện tốt. Trong năm nay, doanh nghiệp hoàn toàn khó khăn về vốn, nhân sự,... khi cả thị trường chứng khoán và bất động sản đều bị kiểm soát rất chặt,

Tuy nhiên, vẫn tìm thấy một tín hiệu tích cực ở các luật “xương sống” của thị trường bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay đang được sửa đổi, hoàn thiện. Nếu việc sửa đổi này diễn ra thuận lợi thì dự kiến tới tháng 10/2023 sẽ được thông qua và Luật đất đai sẽ có hiệu lực vào khoảng giữa năm 2024, bên cạnh đó là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cũng sẽ được thông qua.

Để phục hồi và phát triển thị trường bất động sản vào giai đoạn tới, theo ông Lực, cần có một tổ chức chuyên biệt về việc phát triển nhà ở. Chẳng hạn như tiết kiệm nhà ở hay tổ chức phát triển nhà ở như của Singapore.

Ông Lực cũng đề xuất rằng, cần có lộ trình để đảm bảo công bằng cũng như tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản tiếp cận với nguồn vốn tín dụng và cả vốn từ trái phiếu. Vị chuyên gia khuyến nghị, các doanh nghiệp phát triển bất động sản cần chủ động đa dạng hóa nguồn vốn mới, quan tâm hơn tới cách quản lý rủi ro, nhất là các rủi ro về lãi suất, tỷ giá, tài chính và phải tiến tới sự công khai, minh bạch hơn.