Thị trường bất động sản liệu có ấm lên vào cuối năm nay?

Thị trường có thể ấm lên một vài phân khúc

Sau vài năm bùng nổ do nguồn tiền rẻ, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn trầm lắng khoảng nửa năm qua. Nhiều báo cáo của các đơn vị uy tín cho thấy những tháng gần đây lượng giao dịch trên thị trường khá chậm, thanh khoản thấp dù giá vẫn neo khá cao.

Nguyên nhân của tình trạng này được cho là đến từ việc thắt chặt tín dụng, tăng lãi suất cộng với sự trầm lắng của thị trường trái phiếu. Ngoài ra, những rủi ro từ nguy cơ lạm phát trên quy mô toàn cầu sau những tác động của dịch bệnh COVID-19, chiến tranh Nga - Ukraine gây đứt gãy chuỗi cung ứng,... vẫn đang hiện hữu cũng tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản.

Nhìn nhận về tình hình giao dịch bất động sản thời gian qua, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6  cho hay trong tháng 4 đến tháng 10 có một số yếu tố rất quan trọng liên quan đến thị trường bất động sản. Trong đó, việc thắt chặt tín dụng khiến nhà đầu tư khó tiếp cận vốn vay, đồng thời, những thông tin tiêu cực trên truyền thông về thị trường cũng khiến tâm lý nhà đầu tư không tốt.

“Vấn đề là dòng chảy của vốn chứ không phải vấn đề thiếu vốn. Vấn đề là "cục máu đông" chứ không phải vấn đề "thiếu máu". "Cục máu đông" muốn giải quyết thì cần phải có luồng vốn mới để làm tăng "cục máu đông". Các chính sách điều tiết bất động sản ổn định, không xảy ra bong bóng. Một cái đập căng quá thì phải xả bớt”, ông Quê nói.

Ông Nguyễn Anh Quê cũng nhìn nhận, sau sự kiện nới zoom tín dụng ngày 6/9/2022, bức tranh thị trường bất động sản có chút khởi sắc. Theo tổng hợp giao dịch của các sàn, thống kê từ các câu lạc bộ, hội, hiệp hội về bất động, lượng giao dịch đã xuất hiện ở hầu hết các phân khúc: Chung cư, đất nền, biệt thự - liền kề, nghỉ dưỡng...; xuất hiện ở tất cả vùng miền, nhất là khu vực miền nam.

Theo đó, những sản phẩm lựa chọn trong giai đoạn này ngoài chung cư là các sản phẩm bất động sản dòng tiền, ưu tiên các sản phẩm đang cho thuê, kinh doanh hiệu quả; kế tiếp đến đất nền giá trị nhỏ, vừa phải còn rẻ, tiềm năng tăng giá còn lớn; sau cùng là bất động sản nghỉ dưỡng tiềm năng vận hành cho thuê được thời gian dài trong năm.

“Trong giai đoạn này điều bất ngờ là chung cư giảm tốc giao dịch, có dấu hiệu xuống giá, do nhà nước xin ý kiến về niên hạn sử dụng chung cư khiến người mua cân nhắc khi mua và giá cao người dân có thể lựa chọn sang nhà đất”, ông Quê chia sẻ.

Cũng theo ông Nguyễn Anh Quê, giai đoạn này bất động sản thổ cư cũng giảm tốc do giai đoạn trước đã tăng giá cao và việc tiếp cận vay ngân hàng không dễ dàng như trước. Giai đoạn tới phân khúc này là một ẩn số, dự đoán tăng nếu phê duyệt niên hạn sử dụng chung cư.

Dự báo giai đoạn sắp tới, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng dự kiến tháng 12 năm 2022 hoặc muộn nhất đầu năm 2023 zoom tín dụng 2023 được mở, đây sẽ là cú hích lớn - giải cơn khát vốn cho thị trường bất động sản. Các giao dịch bất động sản đầu tư hay giao dịch bất động sản lớn (đang bị hạn chế vay vốn hiện nay) sẽ được tiếp cận vốn; tháng 12 năm 2022 và 6 tháng đầu năm 2023 sẽ chứng kiến cơn sốt nhẹ, toàn thị trường sẽ có giao dịch tốt.

“Chính phủ xác định bất động sản là ngành quan trọng, đóng góp lớn vào tổng doanh thu quốc gia, tác động lớn đến sự phát triển nền kinh tế, vì vậy Chính phủ mong muốn phát triển ngành bất động sản ổn định, tăng trưởng tốt, sẽ không xảy ra việc sập thị trường bất động sản giai đoạn 2011-2013 mà nguyên nhân chủ quan từ phía mệnh lệnh hành chính”, ông Quê nêu và cho rằng giai đoạn tới phù hợp với các nhà đầu tư bất động sản kinh nghiệm và các nhà đầu tư có tài chính nhàn rỗi.

Cẩn trọng việc dùng đòn bẩy lớn

Dù đánh giá việc nới room tín dụng không tác động đáng kể đến thị trường bất động sản và việc tăng lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước (kéo theo việc các ngân hàng thương mại tăng lãi suất tiền gửi), nhưng chuyên gia kinh tế, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh cũng hy vọng cuối năm 2022 và đầu năm 2023 thị trường bất động sản sẽ có một chút “ấm lên” ở một số phân khúc.

Theo ông Thịnh, sự ổn định của kinh tế Việt Nam và nhu cầu sở hữu bất động sản của người dân khá phổ biến nên bất động sản ở nhiều khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng sẽ có lượng giao dịch tăng lên.

Thêm vào đó, theo ông Thịnh, việc giải ngân vốn đầu tư công đang được thực hiện quyết liệt và thường tăng nhanh hơn vào cuối năm cũng là một yếu tố tác động tích cực tới thị trường bất động sản.

Đồng thời, Nghị định 65 về phát hành trái phiếu cũng tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có thêm kênh huy động vốn. Đặc biệt, việc tiếp tục cho phép phát hành trái phiếu để đảo nợ cũng có ý nghĩa rất quan trọng đối với các doanh nghiệp bất động sản đang nợ trái phiếu thời gian qua.

“Nhu cầu bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở đang không ngừng tăng, với động lực chính đến từ cơ cấu dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ. Nguồn cung bất động sản từ trước đến nay chưa đáp ứng được tốc độ tăng trưởng nhu cầu, do những ách tắc trong các thủ tục cấp phép dự án...”, ông Thịnh nói.

Tuy vậy, ông Thịnh cũng khuyến cáo các nhà đầu tư không nên dùng đòn bẩy lớn đề đầu tư trong giai đoạn hiện nay, bởi việc lãi suất tiền gửi tăng thì lãi suất cho vay sẽ tăng, thậm chí từ nay đến cuối năm vẫn có thể tăng thêm. Do đó, việc dùng đòn bẩy lớn có thể khiến nhà đầu tư gặp nhiều rủi ro. Theo chuyên gia này, thời gian tới những nhà đầu tư yếu kém, dùng đòn bẩy lớn có thể bị loại khỏi cuộc chơi, thay vào đó là các nhà đầu tư chuyên nghiệp hoặc có vốn dài hơn.

Kết quả điều tra mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) với các hội viên là các nhà môi giới cho thấy, có tới 90% nhà môi giới nhận định giá căn hộ sẽ tăng trong nửa cuối năm nay, trong khi tỷ lệ các nhà môi giới tin rằng giao dịch sẽ trở nên sôi động chỉ ở mức 53% cho dù nỗi lo lạm phát khiến 83% nhà môi giới cho rằng nên đầu tư bất động sản.

Theo đó, việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng các đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc. Dòng tiền cần chờ đợi những cơ hội thực sự an toàn trong tương lai sau khi cân nhắc kỹ càng những yếu tố vĩ mô.