Những tháng đầu năm 2023, dù thị trường vẫn gặp nhiều khó khăn, phân khúc bất động sản vẫn ghi nhận sự tăng trưởng khá tốt. Thể hiện qua mức giá cho thuê, nhu cầu tìm kiếm và giá trị chuyển nhượng các thương vụ M&A.
Theo số liệu mới nhất của Tổng cục Thống kê, trong quý 1/2023, tại khu vực công nghiệp và xây dựng, sản xuất một số ngành công nghiệp chủ lực suy giảm do chi phí sản xuất đầu vào tăng cao, số lượng đơn đặt hàng giảm mạnh. 
Giá trị tăng thêm của các ngành công nghiệp trong quý I/2023 giảm 0,82% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức giảm sâu nhất của cùng kỳ các năm trong giai đoạn 2011-2023, làm giảm 0,28 điểm phần trăm trong mức tăng tổng giá trị tăng thêm của toàn nền kinh tế.

Trong đó, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo giảm 0,37%, ngành khai khoáng giảm 5,6%; ngành sản xuất và phân phối điện giảm 0,32%. Riêng ngành xây dựng tăng 1,95%, chỉ cao hơn tốc độ tăng 0,28% và 1,41% của cùng kỳ năm 2011 và 2012 trong giai đoạn 2011-2023.
Mặc dù giá trị sản xuất công nghiệp đang suy giảm nhưng phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn chứng tỏ là điểm sáng trên thị trường. Theo số liệu của Cushman & Wakefield, phân khúc bất động sản công nghiệp đứng đầu tính theo giá trị chuyển nhượng các thương vụ M&A, chiếm hơn 40% trong các loại tài sản.
Giá thuê trung bình đất công nghiệp các vùng kinh tế trọng điểm của Việt Nam đang tăng cao. Cụ thể, giá thuê đất ở khu vực kinh tế trọng điểm miền Nam 159 USD/m²/chu kỳ thuê, còn miền Bắc đạt 112 USD/m²/chu kỳ thuê.

Đồng thời, đơn vị nghiên cứu này cũng cho biết, nhu cầu tìm kiếm bất động sản công nghiệp từ các nhà sản xuất đang tăng cao. Cho nên, các doanh nghiệp cần chú trọng hơn về tiêu chuẩn kỹ thuật và cơ sở vật chất, cải thiện chất lượng dịch vụ khách hàng và nhất là các yếu tố môi trường và phát triển bền vững như mục tiêu phát thải ròng bằng Không (Net Zero), năng lượng tái tạo và nền kinh tế tuần hoàn (circular economy).
Trước đó, báo cáo thị trường năm 2022 của CBRE Việt Nam cũng cho thấy, phân khúc bất động sản công nghiệp là “điểm sáng” của thị trường khi tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trên cả nước nằm trong khoảng 80%. Trong đó, các tỉnh, thành phố khu vực phía Nam đạt trên 85% tổng diện tích.
Cùng với đó, đất công nghiệp trên khắp các khu vực cả nước đang có mức giá cho thuê rất tốt. Đặc biệt, tại miền Nam, giá thuê đất bình quân tăng 8-31% theo năm và đạt 166 USD/m²/kỳ hạn thuê, cao hơn khoảng 38% so với mức giá thuê trung bình ở khu vực miền Bắc.

Bất động sản công nghiệp đang là một “điểm sáng” trong bối cảnh khó khăn của thị trường địa ốc hiện nay nhờ sự đổ bộ của dòng vốn đầu tư nước ngoài. Theo ghi nhận của phóng viên, những tháng đầu năm 2023, Việt Nam ghi nhận sự xuất hiện của hàng loạt doanh nghiệp sản xuất đứng đầu thế giới. Cụ thể, trong tháng 2 vừa qua, Foxconn và Goertek đã lần lượt ký hợp đồng thuê đất công nghiệp tại tỉnh Bắc Giang, Bắc Ninh và lên kế hoạch đầu tư hàng trăm triệu USD để xây dựng nhà máy sản xuất.
Báo cáo mới đây của SSI Research cũng cho thấy, xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang diễn ra mạnh mẽ. Hiện Việt Nam đang thu hút các nhà sản xuất lớn trên thế giới như Lego, LG, Samsung,... Đây là một động lực tăng trưởng lớn cho ngành bất động sản công nghiệp trong nước.
Ngoài ra, đơn vị này cho biết, đầu tư vào các khu công nghiệp Việt Nam được đánh giá hấp dẫn do VNĐ mất giá ít hơn đồng tiền của các nước trong khu vực Đông Nam Á và các thị trường trọng điểm khác của Châu Á – Thái Bình Dương như Nhật Bản. Thêm vào đó là những chính sách thu hút FDI hấp dẫn như chính sách miễn thuế thu nhập doanh nghiệp 9 trong 4 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và các ưu đãi hỗ trợ doanh nghiệp khác.

Bà Bùi Trang – Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, Việt Nam sở hữu một vị trí chiến lược, nằm giữa Trung Quốc và Singapore với 3260 km đường bờ biển, tiếp giáp với biển Đông, một trong những khu vực giao thương đường biển trọng yếu của thế giới. Việt Nam cũng là cửa ngõ ra biển của Lào, vùng Đông Bắc Campuchia và Thái Lan, Tây Nam Trung Quốc, nằm trên ngã tư đường hàng hải, hàng không quốc tế tạo điều kiện giao lưu với các nước trong khu vực và thế giới. Khoảng 40% lượng hàng hóa vận chuyển từ Ấn Độ Dương đến Thái Bình Dương sẽ đi qua khu vực biển Đông này để đến được Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc và Mỹ.
Bên cạnh đó, Việt Nam còn có hệ thống chính trị ổn định, kinh tế tiếp tục tăng trưởng. Thương mại có nhiều dư địa phát triển khi Việt Nam đã ký tới 15 và đang đàm phán 2 hiệp định thương mại tự do. Lực lượng lao động dồi dào cũng là yếu tố giúp Việt Nam có khả năng thu hút dòng vốn FDI vượt trội hơn các nước láng giềng.

Đồng quan điểm, ông Vũ Minh Chí – Trưởng phòng cấp cao Dịch vụ Công nghiệp Colliers Việt Nam cho rằng, Việt Nam đang có nhiều thế mạnh để thu hút nguồn vốn đầu tư của nước ngoài. Cụ thể, Việt Nam có vị trí chiến lược để đầu tư, giúp tiết kiệm đáng kể phí vận tải trong bối cảnh chi phí tăng cao. Năng suất lao động của Việt Nam rất cạnh tranh so với các nước trong khu vực nhờ có lực lượng trẻ và tay nghề cao. Ngoài ra, còn nhiều thế mạnh khác như chính trị ổn định, sức tiêu dùng nội địa, độ mở kinh tế tốt.
Đặc biệt, giá thuê đất công nghiệp Việt Nam khá cạnh tranh so với các thị trường mới nổi khác. Cụ thể, thuế đất của năm 2023 được giảm 30% để hỗ trợ doanh nghiệp sản xuất. Giá thuê đất trong khu công nghiệp tại Việt Nam cũng thấp hơn khoảng 20% so với Indonesia và Thái Lan. Đây được xem là những điểm cộng lớn để thị trường bất động sản Việt Nam thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài.

Với những tín hiệu tăng trưởng tích cực từ các khu công nghiệp, giới chuyên gia kỳ vọng phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ phát triển mạnh và trở thành phân khúc dẫn dắt thị trường trong năm 2023. Tuy nhiên, đi kèm với sự phát triển mạnh mẽ, phân khúc này rất dễ rơi vào “bẫy” tăng trưởng nóng khi nguồn cầu và giá bán liên tục tăng.
Theo ông Nguyễn Đình Nam – Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc IPA Việt Nam, khoảng 2 năm trước khi nguồn cung đất công nghiệp còn hạn chế, trong khi nhu cầu cao đã đẩy giá đất tăng cao. Tuy nhiên trong 2-5 năm tới, quỹ đất công nghiệp sẽ được mở rộng. Và nếu thị trường vẫn “ngộ nhận” cung ít cầu cao sẽ dẫn đến tình trạng giá đất tiếp tục bị đẩy lên cao, khiến các nhà đầu tư không dám “xuống tiền”, gây ảnh hưởng xấu đến sự phát triển sau này.
Bên cạnh đó, chất lượng bất động sản không được cải thiện bởi vì chỉ có những sản phẩm bất động sản công nghiệp của nhà phát triển chuyên nghiệp mới được nâng cấp cơ sở hạ tầng để đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư nước ngoài. Còn tại một số khu công nghiệp tăng giá do đầu cơ, chất lượng sẽ không được cải thiện. Như vậy, giá tăng nhưng chất lượng sản phẩm không được cải thiện sẽ dẫn đến việc thị trường không thể phát triển bền vững và rất khó thu hút dòng vốn FDI.

Bên cạnh đó, ông Nam còn cho biết, các doanh nghiệp bất động sản trong nước chủ yếu sử dụng nguồn vốn tín dụng ngân hàng để mở rộng hoạt động kinh doanh. Cho nên, nếu tiếp tục phát triển ồ ạt mà thiếu định hướng xúc tiến đầu tư rõ ràng thì rất dễ “chết yểu” trong bối cảnh cạnh tranh cao giữa các nước trong khu vực.
Đưa ra giải pháp để thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam phát triển bền vững, bà Trang Bùi cho biết, trong vòng vài năm tới, Việt Nam cần ưu tiên việc làm sao có thể thích nghi nhanh chóng và nắm bắt được những thay đổi do công nghệ và tự động hóa do Công nghiệp 4.0 mang lại, tiếp tục thúc đẩy các dự án hỗ trợ cho ngành công nghiệp phụ trợ, nâng cao chất lượng và năng lực sản xuất của các nhà sản xuất nội địa, cũng như có những hướng dẫn cụ thể cho các dự án hướng đến ESG (một bộ tiêu chuẩn lường hoạt động phát triển bền vững của một doanh nghiệp bao gồm: môi trường, xã hội và quản trị doanh nghiệp).
Bên cạnh đó, Việt Nam còn cần cải thiện nhiều yếu tố để thu hút thêm nhiều nhà đầu tư. Cụ thể như sau:
Thứ nhất, cơ sở hạ tầng là một trong những yếu tố quan trọng nhất đối với ngành công nghiệp. Dù giá đất công nghiệp tăng, tốc độ phát triển logistics/cơ sở hạ tầng lại không tương ứng với mức tăng này thì quá trình phát triển cho những thay đổi đáng kể về hạ tầng vẫn diễn ra chậm chạp. Cho nên, các nhà đầu tư tiềm năng phải bắt đầu tìm kiếm các giải pháp thay thế khác.

Thứ hai, mức chi tiêu cơ sở hạ tầng của Việt Nam là tương đối cao so với các nước trong khu vực nhưng chúng ta vẫn còn một quãng đường dài để có thể phát triển được một hệ thống giao thông đồng bộ và xuyên suốt. Việc tiếp tục duy trì mức đầu tư này là cần thiết, và cần chú trọng hơn vào việc phát triển hệ thống đường cao tốc, mạng lưới tiện ích và năng lượng tái tạo.
Thứ ba, quy trình giao thương xuyên biên giới của Việt Nam cũng còn cần cải thiện. Chi phí giao dịch qua biên giới của nước ta kém cạnh tranh hơn so với các nước trong khu vực, với chi phí tuân thủ tài liệu chiếm tới 30% trong tổng phí giao dịch biên giới, so với chỉ 10-15% ở các nước phát triển như Singapore.
Ngoài ra, Việt Nam còn cần phát triển một số yếu tố cơ bản cũng như nền giáo dục để cung cấp được lực lượng lao động có trình độ. Việc thiếu nguồn nhân lực chất lượng cao cũng đang gây trở ngại cho các doanh nghiệp.
Giới chuyên gia dự báo, bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường năm 2023. Giá thuê của phân khúc này sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là tại các vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Các loại hình nhà kho xây sẵn, nhà xưởng xây sẵn, logistics (kho bãi hậu cần), data centers (trung tâm dữ liệu) sẽ tiếp tục thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài.
Cũng từ năm 2023 trở đi, thị trường sẽ đón nhận nguồn cung kho xưởng dồi dào. Tuy nhiên, nguồn cung đất công nghiệp sẽ trở nên hạn chế vào năm 2023 do thủ tục pháp lý kéo dài. Nguồn cung mới sẽ đặt áp lực lên giá thuê của kho xưởng, làm giá thuê tương lai có thể không đổi hoặc thậm chí giảm.