Thị trường bất động sản có thể sẽ thay đổi, nhà đầu tư mang nhiều lo ngại

Khó khăn tăng lên cấp số nhân

Nhiều ông chủ bất động sản đang rơi vào tình trạng “lao đao” sau khi một số ngân hàng thông báo siết chặt các khoản vay bất động sản, đồng thời cả hai hình thức: cho vay cá nhân và cho vay doanh nghiệp. Dự đoán sắp tới, thị trường sẽ tiếp tục được thanh lọc, khi cơ quan quản lý tiếp tục có động thái siết chặt thêm điều kiện phát hành trái phiếu riêng lẻ, khi đó nguồn vốn đổ vào bất động sản sẽ ngày càng ít đi.

Theo Nghị quyết 11 đã được ban hành vào ngày 30/1, trong đó, Ngân hàng Nhà Nước yêu cầu các đơn vị ngân hàng thương mại ưu tiên tín dụng liên quan đến các lĩnh vực, bao gồm: sản xuất, kinh doanh và các lĩnh vực thuộc diện ưu tiên như chủ trương của Chính phủ. Cùng lúc đó, tiến hành thắt chặt tín dụng các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp và các dự án BOT, BT.

Ngay sau đó, Sacombank sẽ tiếp tục không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, đồng thời yêu cầu các đơn vị không triển khai huy động, cho vay cầm cố sổ cùng lúc. Techcombank cũng ra thông báo tạm ngưng giải ngân các khoản vay mua liên quan đến bất động sản từ ngày 25/3 đến ngày 1/4. Các biện pháp thắt chặt khác cũng có kế hoạch sẽ đưa vào áp dụng trong thời gian sắp tới.

Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội đánh giá: "Sức nặng từ việc vật giá tăng cùng tỷ lệ lạm phát ngày càng cao trong hoàn cảnh tín dụng bị quản lý chặt có thể sẽ làm nảy sinh nhiều vấn đề, ví dụ như các hoạt động của thị trường bất động sản buộc phải đi chậm lại trong một thời gian".

Theo Savills thống kê, tín dụng bất động sản đang chiếm khoảng 19% tổng dư nợ nền kinh tế, và dự báo sẽ có thể giảm trong năm nay.

Dưới góc nhìn của các doanh nghiệp bất động sản, những người mua đất với mục đích đầu cơ, phân lô bán nền, lướt sóng có thể sẽ gặp khó khăn trong thời gian tới, nhất là những cá nhân vay ngân hàng để dồn tiền vào quỹ đất lớn. Đối với các doanh nghiệp bất động sản lớn, sẽ bắt buộc phải tự cân đối lại tài chính khi ngân hàng tạm dừng giải ngân vốn, khi này khó khăn sẽ bị nhân lên gấp bội.

Thực tế cho thấy nhiều ngân hàng khi siết chặt khoản vay làm cho nhiều nhà đầu tư bị hạn chế khoản vay hoặc chỉ được giải ngân một phần đã làm nảy sinh nhiều vấn đề, điển hình như việc một số doanh nghiệp buộc phải lựa chọn giải quyết khó khăn bằng cách phát hành trái phiếu.

Cùng với đó, hiện nay nhiều doanh nghiệp bất động sản đang đứng trước áp lực số dư nợ lớn cần phải trả trong thời gian tới. Chỉ tính đến cuối năm 2021, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành trong lĩnh vực bất động sản là khoảng 189.000 tỷ đồng. Theo dữ liệu của FiinRatings cho biết, có đến 73% lượng trái phiếu này đáo hạn trong 3 năm tới.

Đây chính là lý do làm nảy sinh áp lực trả nợ lớn đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, từ các khó khăn chưa thể phục hồi sau đại dịch, khó khăn từ những thay đổi liên quan đến luật pháp. Cộng thêm tình hình như hiện nay đã tác động mạnh đến rủi ro thanh khoản của các bên phân phối cam kết mua lại trái phiếu, ví dụ như các tổ chức tài chính, các công ty chứng khoán và ngân hàng.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh nhìn nhận: “Siết chặt cùng lúc cả hai nguồn vốn tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp thì lúc đó thị trường bất động sản và các doanh nghiệp, nhà đầu tư, người tiêu dùng, cả các tổ chức tín dụng đều có thể sẽ vướng vào khó khăn, rủi ro”.

Theo lời ông Châu: “Nguồn vốn huy động từ trái phiếu vốn được coi là kênh dẫn vốn quan trọng của nền kinh tế, được dùng vào mục đích bù đắp thiếu hụt nguồn vốn tín dụng, do Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản”.

Phương án giải quyết

Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đã có văn bản trình lên Thủ tướng Chính phủ, đề nghị về việc quan tâm, chỉ đạo các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét để xây dựng lộ trình từng bước kiểm soát hiệu quả hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, phù hợp với thông lệ quốc tế và thực tiễn của Việt Nam. Đưa vào áp dụng kể từ đầu năm 2023, với mục đích tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có thời gian điều chỉnh hoạt động đầu tư kinh doanh và huy động vốn.

Thời gian trước, khi đề xuất phương án làm lành mạnh hóa thị trường vốn, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị, tháo gỡ vướng mắc và những bất cập về thể chế pháp luật là điều kiện cần để tái tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, công bằng, thông thoáng, tạo nên môi trường kinh doanh cạnh tranh lành mạnh.

Bởi, thị trường bất động sản không chỉ có nguồn vốn chủ sở hữu, các doanh nghiệp còn cần cả nguồn vốn vay tín dụng, vốn liên doanh liên kết, vốn thị trường chứng khoán, vốn huy động từ khách hàng, đặc biệt là nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Báo cáo do Công ty cổ phần Chứng khoán SSI cho thấy, tổng số lượng trái phiếu doanh nghiệp lưu hành ở thời điểm cuối năm ngoái khoảng 1,4 triệu tỷ đồng, tốc độ tăng trưởng bình quân là 46% tromng một năm tính từ 2017 đến 2020, tỷ trọng trái phiếu doanh nghiệp có xu hướng tăng nhanh trong GDP, từ 4,9% GDP năm 2020 tăng nhanh đạt 16,6% GDP trong vòng một năm sau đó.

Trong năm 2021, số doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu nhiều nhất đạt 318.200 tỷ đồng, chiếm tới 44% tổng lượng phát hành, tăng 66,3% so với năm 2020, nhưng so với các nước trong khu vực thì vẫn thấp hơn, 56% của Malaysia, 38% của Singapore và 25% của Thái Lan.

Tuy nhiên, trong mấy năm gần đây, có một số doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ nhưng lại chưa được đánh giá tín nhiệm theo thông lệ quốc tế, phát hành trái phiếu với lãi suất rất cao nhưng không có tài sản bảo đảm, hoặc sử dụng các biện pháp bảo đảm không đủ độ tin cậy khiến các nhà đầu tư gặp nhiều rủi ro, nặng hơn là xuất hiện những dấu hiệu vi phạm pháp luật.